رکود مسکن و کوچ سرمایه‌ها به طلا و ارز؛ راه خروج از بحران چیست؟
ایرج رهبر گفت: فروش متری مسکن به نظرم کارساز نیست. این روش برای سازنده شاید کمی کمک‌کننده باشد، اما برای مصرف‌کننده مشکل‌ساز است. چگونه می‌توان با خرید ۵ یا ۱۰ متر مسکن، صاحب خانه شد؟
بازار مسکن در ماه‌های اخیر با رکود مواجه شده و خرید و فروش خانه‌ها به میزان قابل توجهی کاهش یافته بود. همزمان، کوچ سرمایه‌ها به سمت بازارهای موازی مانند طلا و ارز، بحث‌های زیادی در اقتصاد ایران برانگیخته است.
این وضعیت باعث شده بسیاری از سرمایه‌گذاران و سازندگان نتوانند سود مورد انتظار خود را از پروژه‌های مسکونی کسب کنند و برخی سرمایه‌هایشان در بخش مسکن «قفل» شود. از سوی دیگر، قیمت مسکن در کلان‌شهرها همچنان بالا است و با تورم مصالح و دستمزدها، تولید مسکن برای سازندگان به‌صرفه نیست.
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفت: بازار پس از ماه‌ها سکون، دوباره در حال حرکت صعودی است؛ با این حال، مشکلات سامانه‌های ثبت قرارداد همچنان یکی از موانع اصلی در مسیر رونق معاملات محسوب می‌شود.
در این شرایط، نقش سیاست‌های دولت و ابزارهای مالی جدید مورد توجه قرار گرفته است. برای بررسی ریشه‌های این رکود، علت خروج سرمایه از بازار مسکن و راهکارهای ممکن برای تحریک این بخش، گفت‌وگویی با ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران، انجام داده‌ایم.
او در این مصاحبه ضمن توضیح علت رکود و مشکلات سرمایه‌گذاران و سازندگان، دیدگاه خود را درباره نقش سیاست‌های حاکمیتی، ابزارهای مالی و تسهیلات بانکی در خروج بازار مسکن از رکود مطرح کرد.
مشروح گفتگوی اقتصادنیوز با ایرج رهبر را بخوانید؛
*آقای رهبر! بنا بر اظهارنظر چهره های اقتصادی و تحلیلگران، طی ماه های اخیر شاهد کوچ سرمایه‌ها از بازار مسکن به سمت طلا و ارز بوده ایم، علت اصلی این جریان سرمایه به نظر شما چیست؟
رکود بازار مسکن و کاهش شدید خرید و فروش باعث شده سرمایه‌‌گذارها به دنبال سود و گردش بهتر باشند. بعضی سرمایه‌ها در بخش مسکن قفل شده، یعنی سرمایه‌دارها نتوانستند سرمایه‌شان را برگردانند. کسانی هم که توانستند سرمایه‌شان را بازیابی کنند، به جای ادامه ساخت و ساز، به سمت بازارهایی مثل طلا و ارز حرکت کردند، چرا که بازدهی سریع‌تر و راحت‌تر دارند.
امیدواریم این رکود از بین برود؛ بخش مسکن همچنان نیاز مردم است، اما متأسفانه مسکن مناسب برای قشر متوسط و متوسط به پایین کم است، و اگر مسکنی به فروش نمی‌رود در سطح مسکن‌های گران‌قیمت است و در جاهایی ساخته شده که افراد مرفه بتوانند از آن استفاده کنند.
بخش خصوصی نمی‌تواند به تنهایی به بازار مسکن رونق دهد
*به نظر شما چه راهکارهایی می‌تواند بازار مسکن را از این وضعیت خارج کند؟
اصولاً وظیفه حاکمیت تنظیم‌گری بازار است. دولت باید نقش رگولاتوری داشته باشد و در شرایط رکود، مشکلات را شناسایی و حل کند. از طرف دیگر، تولیدکننده‌ها به دلیل تورم شدید مصالح و دستمزدها قادر به کاهش قیمت تولید نیستند. بنابراین، بخش خصوصی نمی‌تواند به تنهایی بازار را رونق دهد. ایجاد زیرساخت‌ها، آماده‌سازی زمین، خدمات زیربنایی و روبنایی، کاهش موانع مالیاتی، تسریع در صدور پروانه و هماهنگی با تامین اجتماعی و بانک‌ها می‌تواند سازندگان را تشویق کند و تولید مسکن را تسهیل کند.
فروش متری مسکن بیشتر به نفع سازنده است تا مصرف‌کننده
* راهکارهایی مثل فروش متری، توکن مسکن و ...مطرح شده است. به نظر شما این ابزار چقدر می‌تواند مؤثر باشد؟
خیلی وقت است که این مسائل را مطرح می‌کنند. راهکارهایی مثل فروش متری، توکن مسکن و از این چیزها، به نظر من خیلی نمی‌تواند کارساز باشد. ببینید، ما می‌خواهیم هر دو طرف، هم سازنده و تولیدکننده بتوانند از تولید خود بهره‌مند شوند و هم مصرف‌کننده. شما ببینید، اغلب می‌گویند فروش متری یا توکن مسکن؛ من نمی‌دانم چطور می‌خواهند مردم را با خرید ۱۰ متر یا ۵ متر صاحب خانه کنند.
راستش، خیلی باورم نمی‌شود که چنین چیزی عملی باشد. ممکن است سازنده با این همه خُرده‌فروشی‌ها، ۱۰ متری و توکنی، بتواند سرمایه‌ای جمع کند و تولید انجام دهد، اما مصرف‌کننده نیز باید هدف قرار بگیرد؛ مصرف‌کننده هم باید بتواند صاحب خانه شود.
با خرید ۵ یا ۱۰ متر، تا چه زمانی می‌خواهد این روند را ادامه دهد؟ فرض کنید بخواهد پولش را در بخش مسکن بگذارد و سال بعد ۲۰ متر دیگر بخرد؛ این اشتباه است، چون در این فاصله قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند. بنابراین باید از بیرون منابعی تزریق شود تا پس‌اندازی واقعی برای او شکل بگیرد و بتواند سال‌به‌سال چیزی به آن اضافه کند. اما تورم همیشه جلوتر از پس‌انداز مردم حرکت می‌کند و همین باعث شده که اکنون حتی کسانی که پس‌انداز دارند، چه در قالب خرید متری و چه در قالب سرمایه‌گذاری در طلا و ارز، وقتی می‌خواهند دوباره وارد بازار مسکن شوند، نتوانند خانه بخرند.
تسهیلات مسکن به‌هیچ‌وجه با واقعیت قیمت‌ها هم‌خوانی ندارد
*درباره تسهیلات بانکی حوزه مسکن وضعیت فعلی را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
بینید، تسهیلات فعلی هماهنگی لازم با قیمت‌های بازار مسکن را ندارند. اگر امروز کسی بخواهد در تهران خانه‌ای بخرد، حداقل به حدود ۱۰ میلیارد تومان پول نیاز دارد. حالا با وامی که یک یا دو میلیارد تومان است، چطور می‌شود این فاصله را پر کرد؟ این تسهیلات به‌هیچ‌وجه با واقعیت قیمت‌ها هم‌خوانی ندارد.
البته در بعضی مناطق مثل شهرستان‌ها یا روستاها که قیمت‌ها پایین‌تر است، این وام‌ها می‌تواند تا حدی مؤثر باشد؛ به‌شرطی که بانک‌ها نسبت وام را متناسب با قیمت ملک در هر منطقه تعیین کنند. مثلاً نگویند چون روستا ارزان‌تر است، وام را هم کمتر می‌دهیم. اگر این تناسب حفظ شود، می‌تواند در مناطق کم‌هزینه‌تر کمک‌کننده باشد.
اما به نظر من، برای اینکه واقعاً بتوان مشکل مسکن را حل کرد، میزان تسهیلات باید بسیار بیشتر از این باشد. بانک‌ها باید تا ۹۰ درصد ارزش ملک یا زمین را وام بدهند و خریدار فقط ۱۰ درصد آورده داشته باشد تا بتواند وارد بازار شود. در غیر این صورت، بخش زیادی از جامعه از خرید خانه بازمی‌مانند.
البته اینجا یک چالش دیگر هم وجود دارد؛ آن هم میزان بازپرداخت اقساط است. اگر قرار باشد خریدار ماهی مثلاً ۱۰۰ میلیون تومان قسط بدهد تا ظرف پنج سال وام را تسویه کند، این برای اکثریت جامعه ممکن نیست. تسهیلات بانکی باید هم مبلغ بالا و هم بازپرداخت بلندمدت داشته باشند؛ مثلاً ۲۰ ساله یا ۳۰ ساله، تا افراد بتوانند از پس اقساط آن بربیایند و در نهایت صاحب خانه شوند.
