پیش‌بینی تلخ از قیمت مسکن / کفه‌های ناتراز بازار ملک در ایران چالش‌ساز است

ارائه آمارهای جدید از بازار مسکن از سوی مرکز آمار این نوید و آلارم را به بازار مسکن وارد کرد که در ماه‌های پایانی سال و باتوجه به برخی تغییرات نرخ ارز، باید منتظر تغییر و تحولات نسبی خوبی به‌لحاظ معاملات مسکن باشیم، هرچند تغییرات قیمت ارز چند روزی دوام نداشت و نرخ ارز تاحدودی به‌ثبات رسید، اما برخی فعالان بازار مسکن معتقد بودند که همه‌ساله با رسیدن به ماه‌های پایانی سال، معاملات مسکن نیز رونق می‌گیرد و همین رونق، باعث تغییرات اندکی در بازار مسکن می‌شود. در ماه گذشته متوسط نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در منطقه یک به رکورد ۱۶۶ میلیون و ۳۹۲ هزار تومان رسید. متوسط نرخ در این منطقه طی آذر حدود ۱۵۷ میلیون تومان بود. در بین مناطق ۲۲گانه تهران، متوسط قیمت مسکن در ۱۱منطقه طی ماه گذشته در مقایسه با آذر روند کاهشی داشته است. متوسط نرخ مسکن در تهران برای ششمین ماه متوالی در محدوده متری ۸۰ میلیون قرار گرفت. همزمان با ثبات نسبی شکل‌گرفته در بازار و فروکش کردن التهاب ماه‌های ابتدایی سال، ظرف یک ماه حدود ۱۰ درصد به حجم خریدوفروش خانه در پایتخت اضافه شد و می‌توانیم مثل سال‌های گذشته با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال، منتظر ادامه این روند باشیم.

مسکن به‌دلیل ویژگی‌های خاصی که دارد، از سایر کالاها و خدمات متمایز می‌شود. به‌علت طول عمر بالا، مسکن به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده است و نسبت به سایر کالاهای سرمایه‌ای، برتری دارد. از همین‌رو، سرمایه‌گذاران علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن هستند. تامین مسکن یکی از مسائل اصلی رفاه جامعه است و دولت‌ها در برنامه‌های توسعه خود به این بخش توجه ویژه‌ای می‌کنند. تامین مسکن برای افراد با درآمد کم، نقش مهمی در ایجاد عدالت اجتماعی دارد. برنامه‌های توسعه کشور، سیاست‌های کلی در حوزه‌های مختلف را تعیین می‌کنند. مسکن به‌عنوان یکی از بخش‌ها و چالش‌های اساسی در کشور ما، با ابعاد اجتماعی، اقتصادی و سیاسی گسترده‌ای مواجه است.  راهکارهای تامین مسکن در برنامه‌های توسعه از طریق سیاست‌های کلان مالی و اجرایی مشخص شده و در کشورهای در حال توسعه، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به‌عنوان یک بستر جذاب برای جذب سرمایه در برنامه‌های توسعه موردتوجه قرار گرفته است. این کشورها با استفاده از ظرفیت‌های طبیعی و موقعیت جغرافیایی، از طریق ایجاد نواحی شهری و شهرکی، به جذب منابع و پیشرفت و توسعه می‌پردازند. با این حال، متاسفانه در کشور ما، باوجود تلاش‌ها و هدف‌گذاری‌های کلان در تدوین برنامه‌های توسعه، نتیجه‌ای جز نابسامانی و شکست در سیاست‌گذاری‌های مختلف برای ساماندهی بازار مسکن به‌دست نیامده است و تولید مسکن همچنان در وضعیت نامناسبی قرار دارد.

پیامدهای حضور شرکت‌های چینی

علیرضا کساییان درباره ساخت مسکن در تهران به کمک شرکت‌های چینی و پیامدهای این اتفاق به  گفت: بازار مسکن در شرایط فعلی و فارغ از بحث عرضه و تقاضا، ارتباط مستقیمی با وضعیت معیشتی مردم و کاهش هزینه‌های ساخت دارد. در حال ‌حاضر بحث واردات تکنولوژی و به‌تبع آن، ورود چینی‌ها به بازار مسکن ایران برای تولید انبوه ساخت‌وساز داغ شده است. وی ادامه داد: در این شرایط، بیان نظرات موافق و مخالف امری طبیعی است و باید دیدگاه‌های هر دو سمت ماجرا را شنید و از راهکارهای موجود بهره برد. در شرایطی که بسیاری از انبوه‌سازان، سازندگان و مهندسان ما در کشور تغییر شغل داده و از کار خود به‌نوعی کنار کشیده‌اند، این طرح ضربه سنگینی به این افراد وارد و معیشت مهندسان و انبوه‌سازان ما را با خطری جدی مواجه می‌کند.

زنگ خطر به‌صدا درآمد!

کساییان در رابطه با تعلل دولت در تحویل واحدهای نهضت ملی و گلایه‌مندی‌های متقاضیان اظهار کرد: به‌طورکلی هرگونه تاخیر و تعلل در پروژه‌های عمرانی می‌تواند عواقب و هزینه‌های سنگینی را هم برای دولت و هم برای مردم ایجاد کند. پروژه نهضت ملی مسکن یکی از بزرگ‌ترین طرح‌های عمرانی کشور درباره ساخت مسکن طی سال‌های گذشته به‌حساب می‌آید. تاخیر متولیان امر در تحویل واحدهای این طرح، هزینه‌های سنگینی را به‌بار می‌آورد که این هزینه‌ها حتی می‌توانند از هزینه‌های ساخت نیز پیشی بگیرند و بدل به یک بحران جدی و عمیق شوند.

کارشناس بازار مسکن افزود: هزینه انباشت سرمایه همواره هزینه‌های مضاعفی را برای دولت به‌وجود می‌آورد که این موضوع خواه ناخواه یک چالش جدی برای وزارت راه و شهرسازی محسوب می‌شود. همان‌طور که استحضار دارید، نرخ ساخت هر متر مسکن ملی در حدود ۴ میلیون بوده و الان به متری ۱۰ میلیون تومان رسیده است و این رقم ممکن است بالاتر هم برود.

سودی نصیب مردم نمی‌شود

کساییان در ادامه خاطرنشان کرد: در این میان، مردم باید زیان‌های زیادی را متحمل شوند و مسلما خبری نیز از سود و منفعت برای متقاضیان نخواهد بود؛ بنابراین با به‌طول انجامیدن ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن و باتوجه به تورم موجود در کشور، هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز برای مردم سنگین‌تر  می‌شود.

او درباره مالیات بر خانه‌های خالی و موضع‌گیری اخیر مجلس در این ارتباط به  گفت: همواره بحث نظارت و پیگیری، بر امر قانون‌گذاری ارجحیت داشته و درباره موضوع مالیات بر خانه‌های خالی نیز این مطلب مصداق جدی دارد. هنگام قانون‌گذاری یک موضوع مهم و برای اجرایی‌سازی آن، باید تمام دستگاه‌های نظارتی وارد عمل شوند و در ساماندهی و عملیاتی کردن اقدامات کمک کنند.

پیش‌بینی نرخ مسکن تا شب عید

این کارشناس تصریح کرد: باوجود این میزان خانه‌های خالی در کشور و احتکار این واحدهای مسکونی، به‌نظر می‌رسد که تیغ دستگاه‌های نظارتی به تیزی سابق نیست؛ زیرا بخش زیادی از این واحدها متعلق به بانک‌ها است و به‌نوعی این احتکار از سمت مردم نیست. تا زمانی که وضعیت نظارتی کشور سر و سامان نگیرد، وضع این‌گونه مالیات‌ها نمی‌تواند چاره‌ساز باشد و شرایط آشفته بازار مسکن را بهبود ببخشد.

کساییان در پیوند با پیش‌بینی نرخ مسکن تا پیش از سال جدید عنوان کرد: هر ساله و به‌دلیل سیاست‌های انبساطی و انقباضی دولت، نرخ تمامی اجناس و بازارهای مالی، یک ثبات نسبی را تجربه می‌کند و شیب ملایمی دارد، اما باتوجه به نزدیکی سال نو، این نوع سیاست‌های دولت تاثیر خود را بر تمامی بازارها اعم از خودرو، ارز، سکه، طلا و مسکن می‌گذارند و در چنین شرایطی، رشد نرخ‌ها اجتناب‌ناپذیر است.

وی در پایان اضافه کرد: به‌طورکلی تا زمانی که به شاخص‌های کلان اقتصادی بی‌توجهی شود و تورم افسارگسیخته مهار نشود، افزایش بهای خانه، امری ناگزیر به‌شمار می‌رود. تورم ۴۶ درصدی بدون تردید گریبان بازار مسکن را خواهد گرفت و به‌طورحتم در ماه اسفند نرخ خانه با افزایش ملموسی مواجه می‌شود.

علت اصلی رکود بازار مسکن

حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن در تشریح وضعیت فعلی بازار مسکن به  گفت: علت اصلی رکود بازار مسکن به عقب‌نشینی تقاضای واقعی مربوط است. به‌دلیل بیش از اندازه بالا رفتن نرخ مسکن طی 6 سال گذشته، متقاضیان موثر، قدرت خرید ندارند، وگرنه باتوجه به تجارب قبلی صبر نمی‌کردند که مبادا دوباره قیمت‌ها دچار تغییر شود. در نتیجه این رکود به کاهش تولید مسکن در بخش خصوصی می‌انجامد. وی افزود: به‌دلیل رکودی که در بازار مسکن ایجاد شده است، سودهای آنچنانی گذشته در بخش ساخت‌وساز دیده نمی‌شود و به‌همین‌سبب تولید مسکن برای برخی سازندگان توجیه ندارد. این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: نوسانات نرخ مسکن سینوسی است. در مقطعی، قیمت‌ها کمتر از نرخ تورم بالا می‌رود. در بعضی سال‌ها تورم ۳۰ درصد بوده،اما مسکن ۵ درصد رشد کرده است. اما بعد از 2 تا 3 سال مسکن خیز برداشته و عقب‌ماندگی گذشته را نه‌تنها جبران کرده، بلکه بالاتر از میزان کلی رشد تورم افزایش یافته است. محتشم در تحلیل پیش‌بینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ گفت: به‌نظر نمی‌آید اتفاق قابل‌توجهی را چه به‌لحاظ تولید و چه به‌لحاظ معاملات در بازار مسکن شاهد باشیم. در برنامه توسعه و بودجه سال آینده نیز، بخش مسکن چندان دیده نشده است. امیدواریم دولت بتواند جلوی تورم و کاهش ارزش پول ملی را بگیرد یا دست‌کم ارزش پول ملی را ثابت نگه دارد. اگر این اتفاق بیفتد، می‌توان امیدوار بود که بخش ساخت‌وساز به‌عنوان موتور پیشران اقتصاد کلان به‌حرکت بیفتد. این کارشناس تاکید کرد: برای برون‌رفت از بحرانی که بازار مسکن با آن روبه‌رو شده است، تولید می‌تواند راهکار مناسبی باشد، به‌شرطی‌که علاوه بر ساخت مسکن به شهرسازی و معماری شهری نیز توجه شود. اینکه واحدهایی ساخته شوند که از امکانات رفاهی مناسب فاصله داشته باشند و مدیریتی در راستای حمل‌ونقل شهروندان به مراکز شهری میسر نشود، تنها وقت‌کشی و هدررفت سرمایه‌های کشور را رقم می‌زند. وی در پایان گفت: دولت باید بخشی از بودجه‌ای را که برای ساخت مسکن در نظر گرفته است، برای تکمیل پروژه‌های قبلی اختصاص دهد تا این اطمینان در بازار مسکن پیش‌ آید که دولت می‌تواند اقدامات موثری برای ساماندهی بازار مسکن انجام دهد، در غیر این صورت بدبینی در دل شهروندان نسبت به اقدامات آتی ایجاد می‌شود.

سخن پایانی

حوزه سیاست‌های خرد و کلان بخش مسکن نیاز به اصلاحات بسیار دارد. هزینه تولید مسکن در ایران به‌هیچ‌عنوان اقتصادی نیست، این امر باعث می‌شود بهای تمام‌شده مسکن به‌صرفه و اقتصادی نباشد، بنابراین محصول نهایی که همان خانه باشد، گران در می‌آید، این در حالی است که باید از فناوری‌های نوین در ساخت مسکن استفاده شود تا بهای تمام‌شده کاهش یابد، در غیر این صورت نمی‌توان بهای ملک را متعادل کرد. هزینه‌های مرتبط با ساخت‌وساز نقش مهمی در نرخ مسکن دارند. افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، از جمله نرخ مواد اولیه، نیروی کار و تجهیزات، به‌طورمستقیم منجر به افزایش نرخ مسکن در ایران می‌شود. شرایط اقتصادی عمومی نیز نقش مهمی در رشد قیمت‌ها دارند. این شرایط شامل عواملی مانند نرخ تورم، بهره، ارز و میزان رشد اقتصادی است. در صورتی که شرایط اقتصادی نامطلوب باشد، نرخ مسکن در کشور همچنان افزایش می‌یابد. میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن همواره در سال‌های اخیر منفی بوده، این موضوع گویای آن است که بخش خصوصی باتوجه به مشکلاتی که وجود دارد، راغب به ساخت‌وساز مسکن نیست و برای همین است که در بازار با کمبود مواجهیم، دولت باید بسترهای لازم را فراهم کند تا بخش خصوصی بتواند به تولید مسکن اقدام کند، بنابراین همان‌طور که مشهود است، بازار مسکن با سفارش و توصیه درست نخواهد شد و باتوجه به وضعیتی که ترسیم شده است، افق روشنی برای بازار مسکن در زمینه کنترل و کاهش قیمت‌ها متصور نیست.