بازار مسکن در مسیر ارزانی / طرح دولت چیست؟

بازار مسکن به عنوان یکی از بازارهای اقتصادی اصلی در هر کشور، اهمیت بسیاری دارد. این بازار شامل فعالیت‌هایی مانند خرید، فروش و اجاره ملک‌ها از جمله خانه‌ها، آپارتمان‌ها، ویلاها و مغازه‌ها می‌شود. بازار مسکن قوانین و مقررات مختلفی را دنبال می‌کند و تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله عوامل اقتصادی، اجتماعی و سیاسی قرار می‌گیرد.

به منظور سرعت‌بخشی به ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن، علاوه بر حمایت از متقاضیان، دولت از انبوه‌سازان و بخش خصوصی فعال در نهضت ملی مسکن، به روش‌های مختلف حمایت می‌کند.

گزارش‌هایی از بازار مسکن، ثبات، آرامش و ادامه کاهش قیمت را نشان می‌دهد. جدیدترین گزارش مرکز آمار ایران از بازار مسکن تهران نشان می‌دهد در آذرماه امسال متوسط قیمت یک متر واحد مسکونی در تهران ۸۰ میلیون و ۲۹۸ هزار تومان بود که در مقایسه با متوسط قیمت آبان‌ماه امسال با ۸۰ میلیون و ۶۸۰ هزار تومان حدود نیم درصد کاهش یافته است.

اجرای برنامه نهضت ملی مسکن و برنامه‌ریزی برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی، به گفته فعالان حوزه مسکن، بیشترین تأثیر بر ثبات بازار مسکن را داشته است چون چشم‌انداز بازار افزایش تولید و عرضه مسکن را نشان می‌دهد. علاوه بر آن در این طرح دولت برای تأمین زمین به روش‌های مختلفی متوسل شده تا زمین را از انحصار دستگاه‌های دولتی و محتکران خارج کند. این اقدام موجب شده تا زمین‌های بسیاری برای ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن عرضه شود و حتی مالکان خصوصی نیز با توجه به حمایت‌های مالی دولت، ترجیح داده‌اند در برنامه نهضت ملی مسکن فعالیت کنند و شاهد ساخت واحدهای خود مالکی در این طرح هستیم.

حمایت از نهضت ملی مسکن در نهایت منجر به تولید مسکن برای اقشار متقاضی بخصوص اقشار کم‌درآمد می‌شود. در این برنامه، حمایت‌‌های دولت به‌صورت دوطرفه است یعنی هم از متقاضیان و هم از سازندگان حمایت می‌شود، به این ترتیب در بازار کنونی که افزایش قیمت مسکن در دوره‌های مختلف موجب شده تقاضا برای خرید واحد مسکونی کاهش یابد و سازندگان نگران خواب سرمایه خود هستند، اما سازندگانی که در نهضت ملی مسکن فعالیت می‌کنند نگرانی از بابت فروش واحدها ندارند. براساس سیاست دولت، در برنامه نهضت ملی مسکن تسهیلات ساخت در اختیار سازندگان قرار می‌گیرد، در واقع تسهیلات ۵۵۰ میلیون تومانی که برای این برنامه در نظر گرفته شده است مستقیم به متقاضیان پرداخت نمی‌شود.

این تسهیلات به نام متقاضی و در اختیار سازنده است. بنابراین تأمین سرمایه در نهضت ملی مسکن برای سازندگان از سوی دولت انجام می‌شود و نسبت به ساخت و ساز خصوصی، در اینجا سازندگان دغدغه کمتری بابت تأمین مالی دارند. همچنین برای تشویق سازندگان دولت، دو روش تهاتر با آنان را در نهضت ملی مسکن اجرا می‌کند. با اخذ مجوز دولت از رهبر معظم انقلاب برای استفاده از ظرفیت تهاتر نفت در ساخت مسکن، سقف فروش نفت برای تأمین مالی مسکن، بیش از ۲ میلیارد و ۲۰۰ میلیون دلار است که به سازنده‌ها و تولیدکنندگان مسکن داده می‌شود. معادل ریالی این مبلغ در صندوق ملی مسکن واریز می‌شود و برای ساخت واحدهای نهضت ملی، به‌صورت تسهیلات در اختیار سازندگان قرار می‌گیرد.

همچنین حمایت دیگر از سازندگان فعال در نهضت ملی مسکن، موضوع تهاتر زمین‌های دولتی با انبوه‌سازان است به این صورت که زمین به انبوه‌ساز داده می‌شود و سازنده با منابع خودش اقدام به مسکن‌سازی می‌کند در مقابل هر یک از طرفین (دولت و انبوه‌ساز) براساس میزان قدر‌السهم خود، از واحدهای مسکونی ساخته شده سهم برمی‌دارند که اگر سازندگان سهم خود را در اختیار متقاضان نهضت ملی مسکن قرار دهند دولت حمایت‌های نهضت ملی مسکن مانند تخفیف در صدور مجوزها و کاهش زمان دریافت مجوز و حمایت‌های دیگر را از این سازندگان به عمل می‌آورد.

با اجرای این دو برنامه حمایتی از سازندگان، به نظر می‌رسد دولت قصد دارد برنامه نهضت ملی مسکن را سرعت بخشد. در این برنامه تأمین مالی اصلی باید توسط بانک‌ها انجام شود اما با توجه به عملکرد ضعیف بانک‌ها دولت معطل نمانده و تأمین مالی را به روش‌های مختلفی تسریع داده است.

پس از ابلاغ برنامه نهضت ملی مسکن و ساخت چهار میلیون خانه، براساس قانون، بانک‌ها مکلف شدند در سال نخست اجرا، ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات و در سال دوم نیز ۴۸۰ هزار میلیارد تومان وام بانکی به این پروژه به عنوان مهم‌ترین وعده دولت در بخش مسکن اختصاص دهند. اما از ابتدای اجرای طرح نهضت ملی مسکن در سال ۱۴۰۰ تاکنون ۶۳۰ هزار فقره قرارداد پرداخت تسهیلات طرح نهضت ملی مسکن منعقد شده است. از ۲۷ بانک که مکلف به پرداخت این تسهیلات شدند ۱۸ بانک خصوصی هستند که ۱۲ بانک تاکنون به این طرح ورود کرده‌اند و آمار و ارقام نشان می‌دهد پرداختی‌ها بسیار اندک است. ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن در سراسر کشور از یک میلیون و ۹۳۰ هزار واحد عبور کرده و با آغاز اجرای ساخت، تأمین مالی مهم‌ترین محور سرعت ساخت و پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها مستلزم پرداخت تسهیلات است.

در این خصوص معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: کم‌کاری بانک‌ها در پرداخت تسهیلات ساخت ۵۵۰ میلیون تومانی مشهود است و باید قدرت تسهیلات‌دهی آنها را کاهش داد.

ارسلان مالکی افزود: بانک‌ها باید ۲۰ درصد تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند اما برخی از بانک‌ها از این قانون تبعیت نکرده و هنوز شاهد کم‌کاری بانک‌ها در این بخش هستیم.

به گفته وی، باید بانک‌ها به کمک بخش مسکن و طرح نهضت ملی مسکن بیایند و به عنوان مثال براساس برنامه هفتم از اعتبارات بانک‌های متخلف در این بخش کاسته شود و به قدرت بانک‌های دولتی از جمله مسکن، ملی و سپه که طبق آمارها همکاری خوبی با بخش مسکن و طرح نهضت ملی مسکن داشته‌اند اضافه شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی یادآور شد: کاهش قدرت اعتباردهی بانک‌ها در این حوزه کمک بسیار مؤثری بر اجرا و تقویت تولید واحدهای مسکونی می‌کند. باید سعی کنیم با همکاری بانک مرکزی از طریق افزایش تسهیلات بانک‌های همراه در پرداخت تسهیلات سایر بانک‌ها را در این بخش پای کار بیاوریم. روند تأمین و تخصیص زمین به طرح نهضت ملی مسکن مناسب به نظر می‌رسد و این طرح عظیم ملی به اهداف خود نزدیک‌تر شده است و همان‌طور که وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده است در حال حاضر بیش از ۱.۹ میلیون واحد مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن وارد مراحل اجرایی شده است.

حمایت از متقاضیان و سازندگان به عنوان دو طرف اصلی در برنامه نهضت ملی مسکن، می‌تواند برنامه دولت برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی را بر طبق زمان پیش‌بینی شده به پیش ببرد، احداث واحدهای نهضت ملی مسکن براساس زمانبندی و برنامه، ثبات و جلوگیری از قیمت مسکن را تقویت می‌کند.