از فرانسه تا تهران؛ تفاوت شهرداری‌ها در ساخت خانه را ببینید
در نشست اخیر شورای عالی مسکن، طرح ارائه مسکن استیجاری برای زوج‌های جوان با سابقه ازدواج کمتر از پنج سال و کارگران به تصویب رسید. این طرح شامل دو شیوه اجرایی است؛ نخست، تأمین واحدهای آماده برای اجاره، و دوم، ساخت واحدهای جدید با هدف اجاره‌دادن به گروه‌های هدف. هدف اصلی این مصوبه، تسهیل دسترسی اقشار کم‌درآمد به سرپناه مناسب و کاهش فشار بازار اجاره است.
طرح مسکن استیجاری در ایران سابقه‌ای چند دهه‌ای دارد و ایده‌ای نو به شمار نمی‌آید. در دهه ۱۳۷۰، قانونی با عنوان «تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری» به تصویب رسید که بر اساس آن، قانون‌گذار در سال ۱۳۷۷ دولت را موظف کرد تا هر ساله حداقل ۱۰ درصد از تعداد واحدهای مسکونی شهری پیش‌بینی‌شده در برنامه‌های پنج‌ساله توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی کشور را از طریق ارائه تسهیلات لازم، توسط وزارت مسکن و شهرسازی به شکل استیجاری یا اجاره به شرط تملیک برای متقاضیان واجد شرایط تأمین کند.
براساس این قانون قرار بود ۵۰ درصد اعتبار لازم برای ایجاد واحدهای مسکونی همه ساله در بودجه عمومی منظور و بقیه اعتبار از طریق تسهیلات بانکی تأمین شود و مبالغ دریافتی بابت اجاره‌بها، اجاره به شرط تملیک و یا فروش، به حسابی که به وسیله خزانه نزد بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران افتتاح می‌شود واریز شود و هر ساله معادل ۱۰۰ درصد وجوه مذکور در اختیار دستگاه بهره‌بردار قرار گیرد تا به منظور بازپرداخت تسهیلات بانکی و نگهداری و تعمیر واحدهای ساخته شده و احداث واحدهای جدید مطابق ضوابط و بودجه مصوب هزینه کند.
پس از آن هم در سال‌های مختلف قوانین مختلفی برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت و استیجاری مطرح و تصویب شد، اما تا امروز هیچ‌کدام از این طرح‌ها هیچ‌گاه اجرایی نشدند تا جایی که امروز موضوع مسکن تبدیل به یکی از بغرنج‌ترین مشکلات خانواده‌های ایرانی شده است. اما چرا در هیچ سالی دولت‌ها نتوانستند در زمینه طرح‌های مسکن ملی موفق عمل کنند؟
کارشناسان بر این باورند که بروکراسی پیچیده اداری و دخیل بودن چندین نهاد در امر مسکن و هماهنگ نشدن این نهادها برای پیشبرد طرح‌های مسکن، نبود منابع لازم برای پیشبرد طرح‌ها توسط دولت‌ها (با توجه به اینکه در تمامی این طرح‌ها بار تأمین منابع بر دوش دولت‌ها بوده و عموماً آنان از بودجه لازم برای این امر برخوردار نیستند)، اختصاص محل اشتباه برای ساخت واحدهای مسکونی که هم دسترسی به امکانات رفاهی را مشکل می‌کند و هم هزینه حمل‌ونقل خانوار را افزایش می‌دهد ازجمله مهم‌ترین دلایلی هستند که موجب شده طرح‌ها در حد تصویب بمانند و هیچ‌گاه اجرایی نشوند.
در دنیا شهرداری‌ها متولی مسکن استیجاری هستند
مجید گودرزی، کارشناس مسکن در گفت‌وگویی گفت: موضوع ساخت مسکن استیجاری، امری معمول در دنیاست. در دنیا شهرداری‌ها از محل دریافت مالیات و عوارض از شهروندان اقدام به ساخت واحدهای استیجاری برای افرادی می‌کنند که قادر به خرید و اجاره مسکن در قیمت‌های معمول نیستند.
وی ادامه داد: با توجه به اینکه بسیاری از خانواده‌ها قادر نیستند حتی در طرح‌های مسکن اجتماعی مشارکت کنند و تأمین مالی آنان را انجام دهند به همین دلیل شهرداری به صورت موقت، واحدهایی را که از نظر قیمتی بسیار پایین‌تر از دیگر خانه‌هاست برای کنترل قیمت‌ها در اختیار این افراد قرار می‌دهد که کاربرد آنان هم عموماً مهار هزینه‌های اجاره است.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه متأسفانه همواره کارکرد شهرداری‌ها در کشور ما خلاف منافع مردم بوده است، خاطرنشان کرد: از بالا بردن هزینه ساخت مسکن به واسطه عوارض چندگانه و فسادی که به صورت گسترده در حوزه ساخت‌وساز در شهرداری‌ها وجود دارد و امروز هم که اختلاف نظر میان شهرداری و استانداری بابت صدور مجوزهای خارج از بافت تا عدم صدور مجوزها با هدف افزایش ساخت‌وسازها ازجمله سنگ‌اندازی‌هایی است که شهرداری‌ها در کشور ما انجام می‌دهند و همگی خلاف منافع مردم و دقیقاً در تضاد با کارکرد شهرداری‌ها در دیگر نقاط دنیاست.
گودرزی اضافه کرد: شهرداری‌های ما با چنگ زدن به قوانین مثل ماده ۱۰۰ به شدت برای سازندگان مشکل‌آفرینی و حتی ضد منافع خودشان رفتار می‌کنند.
ما شاهد بودیم که شهرداری‌ها به قدری هزینه‌های ساخت را بالا بردند که واحدهای مسکونی ساخته نمی‌شوند و همین سبب محقق نشدن درآمدهای خودشان و تعدیل بودجه سالانه‌شان شده است؛ این درحالی است که در دنیا شهرداری‌ها بیشترین امکانات را فراهم می‌کنند تا واحدهای مسکونی ساخته شود و از محل ساخت این واحدها عوارض سالیانه دریافت کنند. با این روش هم به خانه‌دار شدن مردم کمک و هم امکان درآمد ثابت و پایدار از محل دریافت عوارض را فراهم می‌کنند. اما کارکردها در کشور ما بسیار ضعیف است و شهرداری‌ها تاکنون در موضوع مهم اسکان و اجاره فعالیت چندانی نداشته و حتی می‌توان گفت خلاف منافع مردم رفتار کرده‌اند.
امیدی به نتیجه دادن طرح ندارم
وی در خصوص اقدام جدید دولت در خصوص مسکن استیجاری با محوریت وزارت راه و شهرسازی، ابراز کرد: به نظر می‌رسد در این زمینه نمی‌توان انتظاری از این وزارتخانه داشت؛ چراکه عملکرد این نهاد در خصوص موضوع واگذاری زمین رایگان، نهضت ملی مسکن، قانون جوانی جمعیت و ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره که قوانین بالادستی این الزام را برای وزارت راه قرار داده‌اند، قابل دفاع نیست و نشان می‌دهد این وزارتخانه قصدی برای کمک به مردم ندارد.
این کارشناس مسکن بیان کرد: اینکه فراهم کردن مسکن استیجاری را وزارت راه برعهده گرفته در مقایسه با مدل‌های جهانی آن، نوعی بدعت محسوب می‌شود؛ چراکه همان‌گونه که اشاره شد در دنیا این قبیل امور برعهده شهرداری‌هاست؛ زیرا شهرداری‌ها هم منابع و هم تکالیف لازم را در اختیار دارند.
گودرزی ادامه داد: به طور مثال در کشوری مانند فرانسه شهرداری‌ها از محل درآمدهایی که دارند هم مسکن اجتماعی می‌سازند و هم مسکن فوق اجتماعی برای افرادی که حتی قادر نیستند اقساط مسکن اجتماعی را پرداخت کنند تا به نوعی کمک کنند این افراد از کارتن‌خوابی و انجام رفتارهای ناهنجار اجتماعی نجات یابند.
وی اضافه کرد: بنابراین در این زمینه هم موضوع منابع است وهم اینکه عملکرد وزارت راه در این مدت نشان داده قصدی برای کمک ندارد که در این خصوص هم چندان امیدی به طرح ندارم.
این کارشناس مسکن درباره الزامات اجرایی شدن این طرح به قدس گفت: معتقدم شفافیت در این زمینه معجزه می‌کند. موضوع دیگر اینکه به نظر می‌رسد تکالیف باید به عهده شهرداری‌ها گذاشته شود و از آنان پاسخ بخواهند و در کنار پاسخ خواستن از آنان، امکانات لازم را هم برایشان فراهم کنیم. بخش بزرگی از زمین‌ها در اختیار وزارت راه است و از طرف دیگر شهرداری‌ها مجوزهای لازم برای پیشبرد طرح‌ها را صادر نمی‌کنند همین دو عامل سبب شده بسیاری از طرح‌های مسکن بر زمین بماند. چنانچه مسئولان می‌خواهند طرح فعلی به جایی برسد در ابتدا باید وزارت راه را مجبور به واگذاری زمین و در مقابل شهرداری را مجبور به ارائه مجوز کنند؛ تا زمانی که این هماهنگی‌ها انجام نشود عملاً کار پیش نخواهد رفت.
گودرزی فراهم کردن زیرساخت خدمات‌رسانی شایسته را از دیگر الزامات پیشبرد طرح دانست و تصریح کرد: به نتیجه رسیدن این موضوع نیازمند هماهنگی‌های خارج از دستگاهی است که امید است در جلسات شورای عالی مسکن به آنان توجه شود.
پرسش‌های بی‌پاسخ طرح مسکن استیجاری
کارشناسان بر این باورند در قوانین ما مصوبات بسیاری در حوزه مسکن دیده شده، بنابراین در این زمینه نیازمند قوانین جدیدتری نیستیم؛ بلکه آنچه باید مورد عنایت قرار گیرد نه تصویب قوانین جدید که عزم جزم برای اجرایی کردن این قوانین است به خصوص در حوزه مسکن که تقریباً در هر دولتی با تصویب قوانین جدید مواجهیم و به نوعی تورم قانون در این زمینه داریم.
اما در مورد اخیر چندین پرسش بی‌پاسخ وجود دارد که باید دولت به آنان پاسخ دهد نخست اینکه چه تعداد مسکن سالانه قرار است ساخته شود و با چه نرخی در اختیار مستأجران قرار گیرد، البته درست است که دولت اعلام کرده با نرخی کمتر از نرخ‌های موجود در بازار این واحدها در اختیار مستأجران قرار می‌گیرد، اما پرسش اساسی این است که چون مبنای درستی برای تعیین نرخ اجاره‌بها وجود ندارد، دولت چگونه قرار است نرخ را تعیین کند، نکته دوم اینکه ظرفیت پوشش این طرح چه مقدار است و آیا این ظرفیت می‌تواند بر بازار اجاره‌بها تأثیرگذار باشد؟ براساس اعلام نوروزی، مدیرکل سابق دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی «این طرح در بهترین حالت ظرفیت پوشش حدود ۷۰ هزار واحد مسکونی را در سال دارد». حال پرسش این است با توجه به اینکه در کشور چیزی حدود ۷ میلیون مستأجر داریم آیا ظرفیت پیش‌بینی شده خواهد توانست باری از دوش بخش اجاره بردارد و تأثیری بر نرخ‌ها بگذارد؟
