اجاره خانه در جنوب تهران چند؟ (۱۱ آبان ۱۴۰۴) + جدول
رشد اجاره‌بهای تهران در مهرماه، تصویری متفاوت از تورم اجاره نسبت به نرخ کشوری ارائه کرد. در حالی که تورم ماهانه اجاره در بازار کشور به ۳ درصد رسید، بازار پایتخت روند معکوس داشت و تورم اجاره در تهران «صفر» شد. داده‌های شاخص اجاره مسکن در ابتدای آبان ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که میانگین اجاره‌بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی در محله‌های منتخب ۲۲ منطقه تهران، با تبدیل کامل پول پیش به اجاره ماهانه، همانند شهریور، حدود ۴۵۰ هزار تومان در هر مترمربع باقی مانده است.
بازار اجاره مسکن در ماه‌های اخیر در وضعیت راکد قرار گرفته و رشد اجاره‌بها در بسیاری از مناطق کاهش یافته است. افزایش چشمگیر نرخ مسکن و محدودیت توان مالی مستأجران، سبب شده حجم معاملات اجاره کاهش پیدا کند و بسیاری از واحدهای مسکونی بدون استفاده باقی بمانند. این رکود علاوه بر فشار اقتصادی بر موجران، باعث شد برخی از آنها به کاهش قیمت‌ها یا ارائه تسهیلات مالی به مستأجران روی بیاورند.
براساس شاخص اجاره مسکن، متوسط اجاره‌بهای پیشنهادی در ۲۲ منطقه تهران برای آپارتمان‌های میان‌متراژ حدود ۸۶ مترمربع، به ۲۰ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در ماه رسیده و میزان پول پیش نیز ۶۰۲ میلیون تومان باقی مانده است.
بررسی‌ها از تغییرات شاخص ماهانه حاکی است، با توجه به اینکه در ابتدای مهر نیز، این رقم برای اجاره ماهانه ۲۰.۲میلیون تومان با پول پیش حدود ۵۹۵میلیون تومان بوده، مشخص می‌شود، بازار اجاره تهران با تورم ماهانه اجاره «صفر»، در ثباتی نسبی به سر می‌برد. همچنین، سنجش اجاره مسکن تهران، حاکی از کاهش قابل‌توجه سرعت رشد نقطه‌ای اجاره‌بها است.
کاهش محسوس تورم نقطه‌ای اجاره پایتخت در مهرماه
تورم نقطه‌ای اجاره پایتخت براساس شاخص اجاره مسکن در مهر ماه ۲۰ درصد برآورد می‌شود، این در حالی است که در سال گذشته میزان تغییرات نقطه‌ای اجاره‌بها در بازه زمانی مشابه در حدود ۳۵درصد بوده است. اما نکته قابل‌توجه در سنجش اجاره مسکن تهران، تفاوت معنادار تورم اجاره مسکن در مقایسه با این تغییرات در کل کشور است. در حالی که براساس داده‌های ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌ای اجاره در کل کشور ۳۴ درصد و تورم ماهانه آن ۳ درصد بوده، بازار اجاره تهران تورم ماهانه «صفر» را تجربه کرد.
در حالی تورم اجاره مسکن تهران با روندی کاهشی مواجه شده، که تورم عمومی با شیب تندی در حال افزایش است، به طوری که براساس داده‌های مرکز آمار کشور، تورم عمومی کشور در مهر ماه ۴۸.۶ درصد بوده است. از این رو، با توجه به ارقام بررسی شده می‌توان گفت، شرایط برای مستاجران تهرانی با توجه به میزان رشد اجاره‌بها نسبت به وضعیت کل کشور تا حدودی مناسب است، هرچند اجاره‌بها بسیار سنگین و بیشتر از توان پرداختی مستاجران با توجه به سطح درآمدی آنان است. اما سوال مهمی که مطرح می‌شود این است که چرا تورم اجاره مسکن تهران از سطح تورم عمومی کمتر است؟
اگرچه در نگاه اول می‌توان علت را در عدم افزایش تورم مسکن دانست، اما با توجه به اینکه تغییرات اجاره تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است، روند کاهشی را نمی‌توان صرفا در کاهش تورم مسکن جست‌و‌جو کرد، زیرا افزایش تورم عمومی به‌طور مستقیم بر سطح هزینه‌های زندگی موجران اثر خواهد گذاشت، از این رو در سررسید قراردادهای جدید، تورم عمومی پارامتر اصلی تعیین‌کننده میزان اجاره‌بها با توجه به افزایش هزینه‌های زندگی است.
بررسی‌ها از بازار اجاره تهران نشان می‌دهد، رسیدن سطح تورم نقطه‌ای اجاره مسکن تهران براساس شاخص اجاره مسکن به ۲۰ درصد ناشی از ۴ تحولی است که طی یک ماه گذشته این بازار پشت سر گذاشته است. اولین پیام، عبور از فصل اجاره است؛ براساس سنت هر ساله در بازار اجاره، با عبور از فصل تابستان که بیشترین حجم معاملات در این فصل انجام می‌شود؛ حجم جا‌به‌جایی‌ها در بازار اجاره‌نشین‌ها نیز کاهش می‌یابد که این فروکش کردن حجم معاملات، احتمالا «عدم تعادل» بین عرضه و تقاضا را نیز کمتر کرده است.
فشار اقتصادی و سرریز اجاره‌بها
روایت واسطه‌های ملکی حاکی است، با توجه به کاهش مستاجران در این فصل، موجران به‌منظور جذب مستاجر، علاوه بر عدم افزایش اجاره‌بها، مستاجران را مشمول تخفیفات قابل‌توجهی می‌کنند. دومین پیام از شاخص بازار اجاره مسکن تهران در مهرماه آن است که، هر دو سر طیف بازار اجاره، به‌دنبال تمدید اجاره‌نامه هستند و توافق برای تمدید در حال حاضر برای موجران «مطلوب» است.
از این رو بر اساس روایت واسطه‌های ملکی، میزان تمدیدها در بعضی از موارد بیشتر از قراردادهای جدید است که البته با توجه به عدم ارائه آمارهای رسمی فقط بر حسب احتمالات و روایت واسطه‌های ملکی می‌توان گفت، موجرها و مستاجران هر دو به دلیل ریسک تغییر، تمدید را امن‌ترین راه می‌دانند و با توجه به اینکه به ویژه در این فصل، یافتن مستاجر جدید با کندی همراه خواهد بود، در حالت تمدید معمولا و به شکل سنتی، «خواسته مستاجر» بیشتر از حالت «قرارداد جدید» مورد توجه موجر قرار می‌گیرد. پیام سوم از نبض اجاره مسکن تهران، رواج تغییر کاهشی «محل اجاره» در حال حاضر است که این بر متوسط اجاره‌بهای شهر و در نتیجه تورم اجاره اثر کاهشی دارد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد، طی یک ماه گذشته بازار اجاره مانند روند یکسال اخیر، شاهد تغییر قابل‌توجهی در کاهش محل اجاره برخی از مستاجران بوده که به‌دلیل افزایش تورم عمومی و پایین آمدن سطح درآمدها نسبت به سطح هزینه‌ها، بسیاری از مستاجران برای یافتن واحد مسکونی جدید، بالاجبار معیارها و استانداردهای انتخاب مسکن برای اجاره‌نشینی را از متراژ و سن بنا تا کوچه، محله و منطقه پایین آورده‌اند.
براساس روایت واسطه‌های ملکی و تحقیقات میدانی طی ۲ سال اخیر، بخشی از مستاجران به‌دلیل کاهش سطح معیشتی و رفاهی، قادر به تحمل سطح افزایش پول‌پیش یا بالا بردن میزان اجاره پیشنهادی موجران نبودند، از این رو، یا به آپارتمان‌هایی با متراژ کمتر و سن بنای بسیار بالاتر نقل مکان کردند یا به طور کلی به تغییر محله و در اکثر مواقع، تغییر منطقه اقدام کرده‌اند. بررسی رفتار مستاجران پایتخت طی یکسال اخیر نشان می‌دهد، برخی از مستاجران در مناطق متوسط به منظور یافتن واحد مسکونی متناسب با بودجه خود به مناطق پایین تهران نقل مکان کردند.
چهارمین دلیلی که برای وضع موجود بازار اجاره تهران مطرح است، سرریز شدن ارقام اجاره مسکن بسیار بیشتر از توان اقتصادی مستاجرها است که بار سنگینی را بر کیفیت زندگی مستاجرها وارد کرده به‌طوری که توان پرداخت اجاره‌های سنگینی که طی ۶ سال گذشته به بالاترین سطح خود رسیده را ندارند. این باعث شده، ارقام اجاره مسکن از تورم بالا در این بازار حمایت نکند و همین باعث می‌شود تا مسیر برای «تمدید قرارداد با نرخ مدنظر موجرها» سخت شود، زیرا تورم عمومی که انعکاسی از رشد هزینه‌های زندگی موجران است، تعیین‌کننده تورم اجاره مسکن است.
