قیمت جدید خانه در جنوب تهران (۲۲ اردیبهشت ۱۴۰۴) + جدول
در آذرماه سال گذشته، بررسی‌های بازار مسکن نشان داد که میانگین قیمت پیشنهادی فروش برای آپارتمان‌های کوچک و کهنه‌ساز، به‌طور قابل توجهی پایین‌تر از قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های میان‌متراژ و نوساز بود. این اختلاف، بر اساس داده‌های موجود، حدود ۷.۸ درصد برآورد شده است، به این معنا که فروشندگان واحدهای نقلی قدیمی، به دلیل شرایط خاص این املاک، ناچار شده‌اند قیمت‌های پایین‌تری را نسبت به املاک نوساز و بزرگ‌تر پیشنهاد دهند.
این تفاوت قیمت صرفاً یک پدیده عددی نیست؛ بلکه نشانه‌ای از تغییرات عمیق در الگوی تقاضا و عرضه در بازار مسکن است. واحدهای نقلی و سالخورده، گرچه از نظر قیمتی جذاب‌تر به نظر می‌رسند، اما معمولاً با محدودیت‌هایی مانند نبود امکانات مدرن، کیفیت پایین ساخت، نیاز به بازسازی و حتی نداشتن سند رسمی مواجه هستند. از سوی دیگر، آپارتمان‌های میان‌متراژ با عمر بنای زیر ۱۰ سال، اگرچه قیمت بالاتری دارند، اما اغلب از منظر کیفیت ساخت، تجهیزات، نقشه مناسب و قابلیت دریافت وام مسکن، گزینه‌های به‌صرفه‌تری برای خریداران طبقه متوسط تلقی می‌شوند.
در این میان، تحولات رفتاری خریداران نیز نقش مهمی ایفا می‌کند. بسیاری از متقاضیان خرید ملک، به‌ویژه خانوارهای جوان، دیگر تمایل چندانی به خرید خانه‌های کوچک و کهنه‌ساز ندارند؛ حتی اگر قیمت آن‌ها کمتر باشد. این ترجیح، به‌ویژه در مناطقی که امکانات شهری و زیرساخت‌های جدید در حال توسعه است، بیشتر به چشم می‌خورد. خریداران حاضرند هزینه بیشتری بپردازند اما در عوض، از خانه‌ای بهره‌مند شوند که از نظر امکانات، امنیت، استهلاک و قابلیت سکونت، استانداردهای بالاتری داشته باشد.
از منظر فروشندگان نیز، آپارتمان‌های نقلی و قدیمی‌ساز به‌سختی به فروش می‌رسند؛ به همین دلیل در بسیاری از موارد، قیمت پیشنهادی آن‌ها پایین‌تر اعلام می‌شود تا شاید جذابیت نسبی برای بازار پیدا کنند. این کاهش قیمت پیشنهادی، خود نشانه‌ای از رکود در بخش خاصی از بازار مسکن است که بیشتر به واحدهای فرسوده و کوچک مربوط می‌شود.
در نقطه مقابل، آپارتمان‌های نوساز و میان‌متراژ، با وجود رشد عمومی قیمت‌ها، همچنان متقاضیان بیشتری دارند. بسیاری از خریداران به دلیل نبود فرصت سرمایه‌گذاری در دیگر بازارها، بازار ملک را انتخاب می‌کنند و تلاش دارند تا ملکی را بخرند که در آینده نیز امکان فروش یا اجاره آن با نرخ مناسب وجود داشته باشد. چنین تصوری در مورد خانه‌های کوچک و قدیمی، کمتر صدق می‌کند و همین موضوع، به کاهش وزن این املاک در سبد انتخاب خریداران انجامیده است.
در مجموع، اختلاف قیمت میان این دو گروه از املاک، فقط به‌دلیل تفاوت در متراژ یا سن بنا نیست؛ بلکه بازتابی است از دگرگونی‌های بنیادی در ترجیحات خریداران، تحولات جمعیتی، و حتی انتظارات تورمی جامعه نسبت به بازار ملک. اگر این روند ادامه یابد، احتمال دارد در آینده، واحدهای فرسوده و کوچک بیشتر از این نیز از چرخه فعال بازار کنار گذاشته شوند و نیازمند سیاست‌گذاری‌های خاص برای بازآفرینی شهری یا تبدیل به کاربری‌های دیگر باشند.
بررسی‌های گروه مسکن و شهری از وضعیت فروش آپارتمان‌هایی با مساحت بین ۵۰ تا ۶۰ سال با سن بنای ۱۰ تا ۱۵در محله‌های منتخب مناطق ۲۲گانه شهر تهران نشان می‌دهد، میانگین «قیمت پیشنهادی» یک متر مربع واحد مسکونی در آذر پارسال ۸۱.۴میلیون تومان بوده است، در حالی‌که این رقم برای آپارتمان‌های میان‌متراژ ۸۸.۷ میلیون تومان در هر متر مربع بوده است، یعنی اختلافی بیش از ۷میلیون تومان در مقایسه با سطح میانگین «قیمت پیشنهادی» کل بازار مسکن پایتخت.
آپارتمان‌های ریزمتراژ عمدتا انتخاب اول خانه‌اولی‌ها است، البته در چند سال اخیر، این فایل‌ها مورد توجه سرمایه‌گذارانی بوده که به دلیل نوسانات در دیگر بازارهای موازی، با خرید خانه‌های نقلی تقریبا کهنه، سرمایه‌های خود را به بازار ملک انتقال می‌دهند. هرچند در سال گذشته به‌دلیل رکود بیش از حد مسکن، این اتفاق بسیار کمتر افتاد و سرمایه‌گذاران از بازار ملک خارج شدند.
ارسال نظر