چشم بازار مسکن به‌دست دولت

اگه دولت بتواند شعار خود را درباره ساخت سالی یک میلیون مسکن در سال محقق کند، ما می‌توانیم شاهد ثبات یا حتی کاهش نرخ مسکن در بازار باشیم، اما اگر برنامه‌ها و وعده‌ها تنها روی کاغذ بماند و اتفاق خاصی انجام نگیرد، همچنان در بازار رکود رخ می‌دهد و قیمت‌ها مجدد افزایش زیادی پیدا می‌کند.

در حالی بازار مسکن کمابیش در رکود کامل است و خرید و فروش به‌ندرت انجام می‌شود که ظرف یک ماه گذشته نرخ واحد مسکونی در تهران حدود ۶ درصد رشد کرده است. تجربه 4 سال گذشته بازار مسکن نشان داده ثباتی در مقاطعی ایجاد می‌شود که موقتی است، مگر اینکه رشد نقدینگی متوقف شود و ساخت‌وساز افزایش پیدا کند. روند رشد نرخ خانه نیز متاثر از رکود معاملات کاهش چشمگیری داشته است. برخی منابع از صفر شدن رشد ماهانه نرخ ملک در پایتخت خبر می‌دهند. واسطه‌های ملکی عنوان می‌کنند که فروشنده‌های پول لازم، نرخ‌های پیشنهادی را کاهش داده‌اند و ممکن است با ادامه کسادی معاملات، بازار بیشتر افت کند. باوجود آنکه بخش خرید و فروش با رکود مواجه شده، بازار اجاره مقداری رشد دارد، البته تقاضا برای اجاره کاهش پیدا کرده، اما نرخ‌های پیشنهادی رهن و اجاره مسکن در شهر تهران همچنان رو به بالا است.

به‌صورت سنتی در بازار مسکن رکود و رونق تورمی داریم. به‌طورمثال، نمودار قیمتی مسکن صعودی، اما ساخت‌وساز به‌صورت سینوسی با افت و خیز همراه و به‌شکل عمومی این سیر صعودی است، حتی در زمان‌هایی که ساخت‌وساز کاهش داشت، ما شاهد افزایش نرخ در بازار مسکن بودیم. بحث قیمت، به‌تنهایی نمی‌تواند تعیین‌کننده استقبال سازندگان از پروژه‌های جدید باشد. سرمایه‌های جدید و افرادی که به قصد خرید وارد بازار می‌شوند، در زمان جهش قیمت، از بازار خارج خواهند شد، از این‌رو سرمایه‌گذارها علاقه کمتری دارند تا در این بازار ورود کنند. در دوره 6 ماهه تا یک‌ساله، سرمایه‌گذاران بازار مسکن دوباره وارد می‌شوند که به‌صورت سینوسی بالا و پایین می‌شود.

اگه دولت بتواند شعار خود را که ساخت سالی یک  میلیون مسکن در سال بود، محقق کند، ما می‌توانیم شاهد ثبات نرخ یا حتی کاهش نرخ مسکن در بازار باشیم، اما اگر برنامه‌ها و وعده‌ها تنها روی کاغذ بماند و اتفاق خاصی انجام نگیرد، همچنان در بازار رکود رخ می‌دهد و قیمت‌ها مجدد افزایش می‌یابد. در سال گذشته، تنها ۱۰۰ هزار ساخت مسکن وجود داشت که با وعده داده‌شده بسیار فاصله دارد، از این‌رو می‌گویم که اگر دولت با سرعت بیشتری این واحدها را در اختیار مردم بگذارد، به‌طورقطع در بحث ثبات نرخ مسکن تاثیر دارد.

اگر ساخت‌وسازها سرعت بگیرد، ما شاهد ثبات در این بازار خواهیم بود، اما اگر این پروژه‌ها محقق نشود، ما افزایش نرخ مسکن را خواهیم داشت. زمانی که افزایش نرخ اتفاق می‌افتد، تعدادی سرمایه‌گذار وارد بازار مسکن می‌شوند.

 معاملات بازار مسکن زمانی که نرخ در حال افزایش است، بیشتر می‌شود، تا جایی که به نقطه انتهایی برسد و بیشتر از آن، جایی برای افزایش نرخ نباشد و بازار به‌سمت رکود می‌رود، یعنی ساخت‌وساز کمتر می‌شود و در انتها معاملات کاهش می‌یابد، اما با یک تاخیر، دوباره نرخ افزایش پیدا خواهد کرد و این چرخه تا انتها در حال شکل‌گیری است و دوباره سرمایه جدید وارد بازار می‌شود و ساخت‌وساز انجام می گیرد.

در بازار مسکن، نزدیک به ۵۰ سال به این شکل و سیکل معیوب رکود و تورمی بخش مسکن را داشته‌ایم. تنها زمان کوتاهی که مسکن مهر آغاز، ثبات نرخ و کاهش نرخ ۱۰ تا ۱۵ درصدی در مسکن را شاهد بودیم، زیرا در آن دوره تولید مسکن به یک رونق بسیار خوبی رسیده بود.

 الان هم به این صورت است؛ اگر وعده‌های ساخت مسکن تحقق یابد، کاهش نرخ آن را به‌همراه دارد و بازار مسکن کنترل می‌شود.