بازار مسکن به‌ کدام سو می‌رود؟

هرچند در این وضعیت بازهم درصد بالایی از خانوارها به‌دلیل نداشتن قدرت خرید ناچار به اجاره‌نشینی خواهند بود. البته این برآوردها، گزیده گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس است که با استناد به برآوردهای طرح جامع مسکن محاسبه شده است.

رساندن وضعیت بازار مسکن به نقطه سر به سری تعداد واحدهای مسکونی به تعداد خانوارها، یکی از آرمان‌هایی بوده که کم‌وبیش دولتمردان را به دخالت در بازار مسکن ترغیب کرده و حتی طرح مسکن مهر نیز اساسا برای تحقق این موضوع اجرا شد. اما ساختار بازار مسکن ایران به‌گونه‌ای است که جز با فراهم آوردن مؤلفه‌های واقعی رونق و تقویت قدرت خرید متقاضیان اصلاح‌پذیر نیست و به همین دلیل در طول تاریخ، سهم بالای ۹۰درصدی بخش خصوصی‌ در تولید مسکن حتی با دخالت دولت نیز حفظ شده است. بر این اساس، در دورنمای بازار مسکن، دولت‌ها باید از مسیر بهبود فضای کسب‌وکار در حوزه مسکن از این بازار گره‌گشایی کنند و بر نقش تسهیل‌گری، تنظیم‌گری و نظارت تمرکز داشته باشند.

وضعیت فعلی

بررسی شاخص‌های کمی و کیفی جمعیت، خانوار و مسکن و مهم‌ترین تغییرات ایجاد شده در طول سال‌های ۱۳۵۵ تا ۱۳۹۵ از عملکرد مثبت بازار مسکن در پاسخ‌گویی به نیازهای ایجاد شده حکایت دارد؛ اما باوجوداین عملکرد مثبت، همچنان این بازار به نقطه تعادل نرسیده و با غفلت از برنامه‌های بلندمدت به شکل‌گیری نوعی بحران در بازار مسکن تبدیل شده است. براساس آمارهای رسمی در ۴۰سال منتهی به ۱۳۹۵ جمعیت ایران به ۲.۳۷برابر افزایش یافته و همزمان نسبت شهرنشینی جمعیت نیز رشد زیادی داشته است. از سوی دیگر به‌واسطه کاهش بعد خانوار، تعداد خانوارها با رشد ۴برابری مواجه شده و به همین نسبت نیاز به مسکن نیز بالاتر رفته است. براساس آمارها، شهرنشینی جمعیت در ایران از ۴۷ درصد در سال۱۳۵۵ به ۷۴درصد در سال۱۳۹۵ رسیده و در شرایطی که جمعیت دو برابر شده، تعداد خانوارهای کل کشور با افزایش ۳.۶برابری، از ۶.۷میلیون به ۲۴.۱میلیون خانوار رسیده است. در این شرایط تعداد واحدهای مسکونی از ۵.۳میلیون واحد در سال۱۳۵۵ به ۲۲.۸میلیون واحد افزایش یافته که نشانگر رشد ۴.۳برابری و کاهش نسبت تعداد واحدهای مسکونی به تعداد خانوار است؛ هرچند تغییر ترکیب سرمایه‌‌گذاران بازار مسکن باعث شده این بهبود وضعیت به نفع خانوارهای فاقد مسکن تمام نشود و فقط ازنظر آماری نسبت تعداد خانوار به تعداد مسکن از ۱.۲۶ در سال۵۵ به ۱.۰۶در سال۹۵ برسد.

مسیر حرکت بازار

آمارهای رسمی از بالا رفتن سرعت تولید مسکن در دهه‌های اخیر حکایت دارند. به‌گونه‌ای که با رشد ۲.۳۷برابری جمعیت تعداد واحدهای مسکونی مورد استفاده خانوارها ۴.۳درصد افزایش یافته است. اما از آن‌سوی ماجرا، روایت آمارها از فروش واحدهای مسکن به متقاضیان غیرمصرفی دلالت دارد؛ زیرا از سال ۵۵ تا ۹۵ باوجود رشد ۲برابری تولید مسکن نسبت به جمعیت، درصد اجاره‌نشینی نیز با افزایش ۲برابری مواجه شده و از ۱۵درصد در سال ۵۵ به ۳۱درصد در سال۹۵ رسیده است. به‌عبارت‌دیگر، بهبود تولید مسکن در ایران اگرچه توانسته سرانه خانوار به مسکن را از ۱.۲۶ به ۱.۰۶ برساند، اما این مهم را با توسعه بازار اجاره و نه خانه‌دار کردن خانوارها محقق کرده است.

 افزایش ضریب اجاره‌نشینی در ایران که عمدتا به‌واسطه سقوط قدرت خرید خانوارها رخ داده به‌گونه‌ای است که برآوردها نشان می‌دهد حتی تا سال۱۴۱۵ نیز همچنان رو به رشد خواهد بود و به ۴۴درصد می‌رسد. در این شرایط به فرض موفقیت دولت در کارآمد کردن بازار مسکن و همچنین کاهش ضریب رشد جمعیت، می‌توان انتظار داشت از سال۱۴۱۵ به بعد، به‌تدریج ضریب اجاره‌نشینی کاهش پیدا کند و تا سال۱۴۳۷ به ۳۳درصد برسد. نکته قابل‌تأمل در برآوردهای مرکز پژوهش‌های مجلس در پیش‌بینی تغییرات شاخص‌های جمعیتی، شهرنشینی و مسکن در این است که از سال۱۴۲۵، نسبت خانوار به واحد مسکونی به ۰.۹۸ درصد می‌رسد و عملا به ازای هر خانوار موجود در کشور بیش از یک واحد مسکونی وجود خواهد داشت اما باز هم تعداد خانوارهای اجاره‌نشین از درصد فعلی بالاتر خواهد بود. یکی از معانی این برآوردها این است که مسکن در اقتصاد ایران همچنان به‌عنوان کالای سرمایه‌ای مطرح می‌ماند و حتی باوجود بی‌مصرف ماندن، بازهم خرید و نگهداری آن پرطرفدار خواهد بود.

تجویز طرح جامع مسکن

براساس طرح جامع مسکن و بررسی تحولات آینده جمعیتی و سیاست‌های کلی نظام مبنی بر افزایش نرخ باروری، پیش‌بینی می‌شود جمعیت ایران در سال۱۴۰۵ به ۸۸میلیون و ۲۰۰هزار نفر برسد که ۶۸.۲میلیون نفر از آنها در مناطق شهری و ۲۰میلیون نفر در مناطق روستایی ساکن خواهند بود. براساس برآوردهای کارشناسی، تعداد خانوارهای ساکن در کل کشور در چشم‌انداز۱۴۰۵ به‌دلیل تداوم کاهش بعد خانوار و ساختار سنی جمعیت، نرخ رشد بالاتری از جمعیت پیدا می‌کند و تعداد خانوارها به ۲۸.۲۷میلیون می‌رسد که ۲۲.۱میلیون خانوار شهری و ۶.۱۵میلیون خانواری روستایی خواهد بود. در این شرایط، براساس طرح جامع مسکن نیاز بالقوه به مسکن به این شرح است که باید برای خانوارهای تازه تشکیل شده در دوره ۱۰ساله ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۵ معادل ۴میلیون‌و۷۶هزار واحد مسکونی جدید تأمین شود که از این میزان ۷۹هزار واحد در مناطق روستایی و مابقی در مناطق شهری مورد نیاز است. همچنین برای ایجاد تعادل کامل در حوزه مسکن و تحقق شاخص هر خانوار در یک واحد مسکونی باید یک‌میلیون و ۳۷۰هزار واحد مسکن دیگر (تقریبا به‌تساوی در مناطق شهری و روستایی) ساخته شود تا خانوارهای موجود که فعلا از مسکن اشتراکی استفاده می‌کنند، امکان سکونت در واحد مستقل داشته باشند.

از سوی دیگر در طرح جامع مسکن با درنظر گرفتن ضریب تخریب و نوسازی واحدهای مسکونی موجود، برآورد می‌شود برای حفظ کارآمدی حوزه مسکن در ۱۰سال منتهی به ۱۴۰۵ معادل ۵میلیون و ۳۱۳واحد مسکونی (۳میلیون در مناطق شهری و مابقی در مناطق روستایی) ساخته شود.

  دورنمای افزایش نیاز مسکن

براساس نیازسنجی‌های بازار مسکن، باید در ۱۰سال منتهی به ۱۴۰۵ معادل ۱۰میلیون و ۷۶۰هزار واحد مسکونی جدید تولید شود تا هم نسبت خانوار به واحد مسکونی به نقطه تعادل برسد و هم بافت‌های شهری و روستایی ازنظر فرسودگی بنا وضع مطلوبی داشته باشند. به‌عبارت‌دیگر در هرسال از این دوره ۱۰ساله، ایران به تولید یک‌میلیون و ۷۶هزار مسکن جدید نیاز دارد؛ درحالی‌که در سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ به‌طور متوسط سالانه ۵۹۰هزار واحد مسکونی تولید و به بازار مصرف عرضه شده؛ به‌عبارت‌دیگر، به فرض تداوم وضع موجود در حوزه تولید مسکن، سالانه ۴۸۶هزار واحد به کسری مسکن افزوده می‌شود و در چشم‌انداز ۱۴۰۵ کسری مسکن ۴میلیون و ۸۶۰هزار واحد بیش از برآوردهای کارشناسی خواهد بود. البته فعلا ۲.۵میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد که ۲برابر ضریب استاندارد است و اگر دولت بتواند با ابزارهای مختلف نرخ خانه‌های خالی را از ۱۰.۳ به ۵درصد در شهرها و از ۸.۵ به ۲.۵درصد در روستاها کاهش دهد و تعداد واحدهای مسکونی خالی را در سال۱۴۰۵ به ۱.۱میلیون واحد برساند، از این محل ۱.۴میلیون واحد از نیاز مسکن کاسته می‌شود و با فرض حفظ تکرار تولید مسکن مانند دوره ۸۵ تا ۹۵، کسری مسکن در چشم‌انداز۱۴۰۵ به ۳میلیون‌و۴۶۰هزار واحد خواهد رسید.