نبرد دولت و مسکن در نیمه دوم

یکی از دلایل اصلی عدم‌موفقیت دولت سیزدهم در بخش مسکن، کم‌توجهی به مشکلات اساسی این بخش است. مشکلاتی از قبیل نبودتعادل بین عرضه و تقاضای مسکن، نبود برنامه‌های جامع واقعی برای ساماندهی بازار مسکن و نبود مکانیزم‌های مناسب برای کنترل نرخ مسکن، رشد تورم و... باعث شده است که تلاش‌های دولت سیزدهم در این زمینه نتواند به‌خوبی جوابگوی نیازهای جامعه باشد.البته بسیاری از این مشکلات به میراث تلخی مربوط می‌شود که از دولت قبلی بر جای مانده و شرایط را برای دولت فعلی بسیار سخت کرده، به‌طوری‌که انباشتی از تقاضا و همچنین پروژه‌های ناتمام را به‌وجود آورده است. در گزارش شماره ۲۳۷۶ روزنامه صمت که در روز ۱۵ مرداد امسال منتشر شد، عملکرد دولت در ۲ سال اخیر را مورد بررسی قرار داد که نظر کارشناسان از عملکرد دولت سیزدهم در بخش اقتصادی و به‌تبع، بازار مسکن مثبت نبود، اما اگر بخواهیم نیمه پر لیوان را هم ببینیم، تلاش‌های انجام‌گرفته نیز جای دفاع دارد و معضل مسکن برای دولت سیزدهم می‌تواند به یک نقطه عطف و دلگرمی تبدیل شود. از این‌رو باید بتوانیم با امیدواری و هماهنگی، دستگاه‌های اجرایی و قانون‌گذار بازار مسکن را در جاده اصلی خود قرار دهیم و حساب ویژه‌ای برای سال‌های آینده باز کنیم. صمت در این گزارش، به‌مناسبت هفته دولت با نگاهی به عملکرد دولت سیزدهم در ۲ سال اخیر به بررسی راهکارهایی موثر برای نجات بازار مسکن پرداخته است.

عملکرد دولت سیزدهم در حوزه مسکن

عملکرد دولت سیزدهم در حوزه مسکن و شهرسازی حاکی از آن است که از ابتدای اجرای طرح نهضت ملی مسکن تاکنون، یک‌میلیون و ۴۷۶ هزار و ۹۹۱ واحد در قالب‌های گوناگون در سراسر کشور در دست ساخت است.براساس گزارش ارائه‌شده از وزارت راه و شهرسازی، عملکرد این وزارتخانه در بخش تامین زمین، ساخت مسکن و تامین خدمات زیربنایی و روبنایی شهرهای جدید و نوسازی بافت‌های فرسوده شامل موارد متعددی است که بخشی از آن شامل تدوین برنامه تفصیلی تولید ۴ میلیون مسکن طی ۴ سال به تفکیک استان‌ها و شهرهای مختلف کشور و تامین زمین به استعداد بیش از ۱.۸ میلیون واحد مسکونی است.این گزارش حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در حال ساخت در قالب طرح نهضت ملی مسکن در مجموع یک‌میلیون و ۴۷۶هزار و ۹۹۱ واحد است که جزییات آنها بدین‌شرح است: ۱۲۳هزار و ۹۷۲ واحد در قالب نوسازی بافت‌های فرسوده، ۱۲۴هزار و ۱۵۴ واحد در دست ساخت برای تامین مسکن کارکنان نیروهای مسلح، ۱۱۹هزار و ۵۷۹ واحد ظرفیت واحد مسکونی قراردادهای منعقده برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن به اشخاص دارای زمین (خودمالکی) و ۲۹۵هزار و ۳۱۹ واحد تعداد واحدهای مسکونی در دست ساخت برای نوسازی مسکن روستایی است. همچنین، ظرفیت واحد مسکونی زمین‌های دولتی واگذارشده به‌صورت انفرادی و گروهی، به متقاضیان واجد شرایط در قالب اجاره ۹۹ساله معادل ۲۲۶هزار و ۵۷۳ واحد مسکونی و واحدهای مسکونی در دست ساخت برای متقاضیان واجد شرایط به‌صورت انبوه‌سازی روی اراضی اجاره ۹۹ساله دولتی، معادل ۵۸۷ هزار و ۳۹۴ واحد است.

در حوزه شهرسازی و معماری نیز، دولت سیزدهم از شهریور ۱۴۰۰ تا پایان تیر ۱۴۰۲ موفق شد تا ۳۴۰ مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران و کمیسیون ماده ۵ و کارگروه امور زیربنایی در زمینه نهضت تولید مسکن کسب کند که این میزان مصوبه در اجرای طرح نهضت ملی مسکن در حدود ۲۰هزار و ۲۸۶ هکتار است. جزییات این اراضی نیز شامل ۹۰ مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری به مساحت ۱۷هزار و ۳۹۸ هکتار و ۲۵۰ مصوبه کمیسیون ماده ۵ و کارگروه زیربنایی به مساحت ۲هزار و ۸۸۸ هکتار است. همچنین، اخذ ۱۹۵ مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری شامل ۶۰ طرح جامع، ۲۰ سیاست‌گذاری و ضابطه‌گذاری، ۹۵ مغایرت اساسی، ۷ پادگان و اراضی نظامی، ۱۲ طرح ویژه و یک طرح فرادست از دیگر اقدامات دولت سیزدهم در بخش شهرسازی است.

تلاش دولت برای نجات بازار ملک

علی اسماعیلی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: دولت سیزدهم در راستای ساماندهی بازار مسکن با شعار ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی، فعالیت خود را آغاز کرد و در این مسیر گام بسیار بزرگی را برداشت. وعده‌ای که اگر کمی کوچک‌تر بود، به‌صلاح دولت بود و تا این اندازه زیر فشار نمی‌رفت. البته از این موضوع نگذریم که بسیاری از پروژه‌های عمرانی و ساخت‌وسازی که از دولت قبل ناتمام مانده بود، باعث شد تا دولت سیزدهم در زمان‌بندی خود دچار مشکل شود و نتواند در مدتی که تعیین کرده بود، واحدهای ملی را تحویل مردم دهد.

وی در ادامه افزود: در کنار این موضوعات، بسیاری از کارشناسان تنها به پیشرفت ساخت‌وساز اشاره می‌کنند، در صورتی که دولت سیزدهم در راستای ساماندهی بازار مسکن، سیاست‌ها و آیین‌نامه‌های زیادی را اجرا کرده است. این سیاست‌ها شامل اصلاح قوانین مربوط به ساخت‌وساز، تنظیم نرخ رهن و اجاره، مراقبت از رعایت قوانین قیمت‌گذاری مسکن، بهبود روند اخذ مجوزها، کاهش مراحل اداری، تقویت نظام رسیدگی به تخلفات ساختمانی و ارتقای استانداردهای ساخت‌وساز می‌شود. همچنین، با تمرکز بر ساماندهی بازار مسکن و کاهش نوسانات قیمتی، تلاش‌های قابل‌توجهی را در زمینه مسکن انجام داده است.

این کارشناس افزود: اینکه کارنامه دولت سیزدهم در بازار مسکن روی کاغذ نتیجه و دستاوردهای زیادی نداشته و رنگ و بوی اجرایی شدن به خود نگرفته، از موضوعاتی است که به‌نظر می‌رسد با گذر زمان تا حد زیادی برطرف شود، چراکه مشکل مسکن در ایران یک‌شبه به‌وجود نیامده که بخواهد در مدت‌زمان کمی جبران شود. به‌طورکلی ساماندهی بازار مسکن تابع برنامه‌ریزی‌های کوتاه‌مدت و بلندمدتی است که باید به‌مرور زمان حل‌وفصل شود و همکاری همه‌جانبه همه دستگاه‌ها و سازمان‌های ذی‌ربط را می‌طلبد.

پیچیدگی بازار مسکن در ایران

اسماعیلی با بیان اینکه قضیه موفقیت و عدم‌موفقیت دولت سیزدهم در ساماندهی بازار مسکن در ایران مسئله‌ای پیچیده و ممکن است به عوامل گوناگونی بستگی داشته باشد، به صمت گفت: یکی از مسائل مهم در بازار مسکن، توان خرید جامعه است. در دولت سیزدهم، با شرایط اقتصادی نامطلوب و افزایش هزینه‌های زندگی، توان خرید برخی افراد کاهش یافته است. این موضوع بر روند خرید و فروش مسکن تاثیر داشته و ساماندهی بازار مسکن را دچار خلل کرده است. وی در ادامه تصریح کرد: اگرچه دولت سیزدهم تلاش‌هایی را در راستای ساماندهی بازار مسکن انجام داده، اما ممکن است نواقصی در سیاست‌ها و آیین‌نامه‌های اجرایی نیز خودنمایی کرده باشند. عدم‌کارآمدی برخی سیاست‌ها، ناکارآمدی در اجرای آیین‌نامه‌ها و نقص‌هایی در نظام رسیدگی به تخلفات ساختمانی، در عدم‌موفقیت ساماندهی بازار مسکن نقش موثری داشته است. همچنین، با افزایش جمعیت و نیاز روزافزون به مسکن، بحران مسکن در ایران به یکی از چالش‌های عمده تبدیل شده است. در دولت سیزدهم، ممکن است مقیاس بحران مسکن به‌گونه‌ای بوده باشد که توان دولت در ساماندهی کامل بازار را محدود کرده است.

کلید موفقیت بازار مسکن

وی خاطرنشان کرد: دولت می‌تواند برنامه‌ها و سیاست‌هایی را برای ارائه تسهیلات و وام‌های مسکن با شرایط مناسب به افراد با درآمد متوسط و پایین‌تر برنامه‌ریزی کند. این تسهیلات و وام‌ها می‌توانند شامل بهره‌های کمتر، پرداخت اقساط بلندمدت، تسهیلات مالیاتی و... باشند.همچنین، منابع مالی برای افزایش تسهیلات مسکن باید افزایش پیدا کند. دولت می‌تواند برای کنترل قیمت‌های مسکن و جلوگیری از نوسانات گسترده، سیاست‌های مناسبی را اعمال کند و ایجاد زیرساخت‌های لازم برای ساخت‌وساز تولید را افزایش دهد تا در مدت‌زمان باقیمانده، تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن را برقرار کند.

وی در پایان خاطرنشان کرد: لازم به ذکر است که این فاکتورها همگی به‌صورت مشترک و تعاملی در موفقیت یا عدم‌موفقیت سیاست‌ها و تدابیر دولت در ساماندهی بازار مسکن تاثیر دارند. همچنین، ساماندهی بازار مسکن یک فرآیند طولانی‌مدت است و نیازمند تلاش‌های پیوسته و هماهنگ از سوی دولت، نهادهای مربوطه و سایر عوامل مرتبط است.

افزایش نرخ مسکن ناشی از کمبود عرضه است

مرتضی جعفری، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: بحران بازار مسکن امروز ناشی از کاستی در عرضه آن است. در ۲ سال گذشته، برنامه‌ریزی شده بود که یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود، اما یک‌سوم این برنامه ‌هم محقق نشده است؛ بنابراین، افزایش نرخ مسکن ناشی از کمبود عرضه است و تا زمانی که تولید مسکن موردنیاز بازار انجام نپذیرد، این افزایش قیمت‌ها در بازار ادامه خواهد داشت.

وی در ادامه افزود: در سال‌های اخیر، طرف عرضه در بازار مسکن به‌دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان و افزایش قیمت‌ها ضعیف شده است. این مسئله باید به‌طورجامع مورد بررسی و تجزیه و تحلیل قرار گیرد؛ بنابراین، کاهش ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت‌ها در بازار مسکن تنها برای حل بحران در این بازار کافی نیست.

این کارشناس مسکن بااشاره به سخنان اخیر وزیر راه و شهرسازی درباره تاثیر پلمب بنگاه‌های املاک غیرقانونی بر کاهش نرخ مسکن، می‌گوید: این اشتباه در بازار ارز نیز مشاهده شد. دولت به‌دنبال کنترل بازار ارز و سکه با پلمب صرافی‌های غیرقانونی و دستگیری فروشندگان ارز و سکه است؛ اما این راهکار کوتاه‌مدت و موقتی است و مناسب و پایدار نیست.

بهترین راهکار برای نجات بازار مسکن

وی تاکید کرد: درباره میزان دخالت دولت در بازار مسکن، دیدگاه‌ها و رویکردها متفاوت هستند و بستگی به شرایط و وضعیت خاص هر کشور دارد. در برخی موارد، دولت ممکن است نقش مهم و تعیین‌کننده‌ای در کنترل بازار مسکن داشته باشد، در حالی که در دیگر موارد، نقش دولت باید محدودتر باشد و به بخش خصوصی و بازار مسکن اجازه داده شود تا به‌طورخودکار و اصولی عمل کنند. در هر صورت، تعادل مناسب بین دخالت دولت و عملکرد بازار مسکن، ضروری است.

جعفری در پایان گفت: بهترین راهکار برای درمان بازار مسکن، تقویت طرف عرضه و تولید مسکن متناسب با نیاز بازار است و این تولید باید بدون دخالت دولت و برعهده مردم باشد. اگر هزینه ساخت کاهش یابد، مردم بهترین توانایی برای ساخت مسکن را خواهند داشت./صمت