ابر حباب مسکن می‌ترکد؟
از اردیبهشت ماه ۹۶ تا اردیبهشت ماه ۹۷ نرخ خانه در تهران متری یک میلیون و ۴۵۰ هزار تومان افزایش یافته است.
براساس گزارش بانک مرکزی، نرخ مسکن از ابتدای آذر روند نزولی به خود گرفته است و برپایه بررسی‌ها، نرخ‌های پیشنهادی در تهران و شهرستان‌ها تا ۱۵درصد کاهش یافته است، این درحالی است که بازار مسکن از خرداد به بعد، روند صعودی به خود گرفته بود. برخی از کارشناسان معتقدند نرخ مسکن واقعی است، اما برخی دیگر از تلاش دلال‌ها برای ادامه گرانی می‌گویند.
باتوجه به اینکه به پایان سال نزدیک می‌شویم، دلالان تلاش می‌کنند به بهانه شب عید قیمت‌های مسکن را همچنان گران اعلام کنند.
محمد اسلامی، وزیر راه‌وشهرسازی در مصاحبه‌ای گفته بود که بازار مسکن به‌دلایل گوناگونی، دچار نوسان است و این مسئله موجب شده است که نرخ مسکن با حباب مواجه شود. او وعده داده است در ماه‌های آینده، بخشی از حباب بازار مسکن تخلیه شود.
به‌گفته کارشناسان اقتصادی، از تقسیم نرخ یک مترمربع مسکن بر اجاره آن، شاخصی به‌دست می‌آید که به آن شاخص حباب‌سنج مسکن گفته می‌شود. این شاخص در سال‌های گذشته، همواره عددی بین ۱۵ تا ۲۵ بوده است، ولی پس از افزایش نرخ مسکن در سه سال گذشته و به‌خصوص امسال، این شاخص به بیش از ۳۰ افزایش پیدا کرده است.
صادق عابدزاده افزود: در امسال جهش‌های قیمتی علاوه‌بر مسکن در بازار‌های موازی و سرمایه‌گذاری مانند بورس، طلا و ارز نیز مشاهده می‌شود. علاوه‌بر این، در ماه‌های اخیر شاهد جهش عجیب نرخ مصالح ساختمانی و دستمزد‌ها بوده‌ایم که مجموع این مسائل، نرخ تمام‌شده ساختمان را افزایش داده و بسیاری از خانه‌اولی‌ها را از خانه‌دار شدن ناامید کرده است.
عابدزاده با تاکید بر اینکه نمی‌توان انتظار داشت قیمت‌ها در بازار‌های موازی افزایش یابد، اما نرخ مسکن ثابت بماند، بیان کرد: نرخ مسکن در یک روند صعودی به تناسب رشد قیمت‌ها افزایش یافته است، با این حال بسیاری از کارشناسان، نرخ مسکن را تحت‌تأثیر نرخ دلار می‌دانند و طبق بررسی‌ها، میانگین هر مترمربع مسکن در شهر تهران، معادل هزار دلار است.
وی گفت: میانگین نرخ مسکن طبق اصول با تاخیری چندماهه، خود را به معادل نرخ دلار می‌رساند، با این حال درشرایطی‌که نرخ دلار به ۳۲ هزارتومان رسید، شاهد میانگین نرخ ۲۰ میلیونی به ازای هر مترمربع برای مسکن بوده‌ایم، پس حالا با کاهش نرخ دلار به کانال ۲۵ هزارتومان، نمی‌توان انتظار کاهش نرخ مسکن را داشت، زیرا این روز‌ها نرخ مسکن درحال متعادل شدن است.
مقاومت در برابر کاهش نرخ مسکن
برخی دلال‌ها در تلاش هستند که با ایجاد جوسازی از کاهش قیمت‌ها جلوگیری کنند. کارشناسان معتقدند که مقاومت در برابر کاهش نرخ در بازار رو به افزایش است، با این حال افرادی که در مناطق نوساز و روبه‌توسعه ساخت‌وساز می‌کنند، دربرابر ریزش قیمت‌ها مقاومت می‌کنند تا بتوانند مسکن‌های خود را به نرخ مدنظر بفروشند. کارشناسان معتقدند که نرخ مسکنی که در مهر اعلام شده بود، با دلار ۲۸ تا ۳۰ هزار تومانی بود. این رقم نشان می‌دهد که نرخ مسکن دارای حباب است و در ماه‌های آینده بخشی از این حباب خواهد ترکید. به‌گفته وی، نسبت نرخ به اجاره ملک در ماه‌های گذشته، از میزان متعارف خارج شده است و همین مسئله، یکی از نشانه‌های وجود حباب در بازار مسکن این شهر است.
در حالی بازار مسکن سومین افت ماهانه را به استناد مشاهدات و تحقیقات میدانی تجربه می‌کند که سفته‌بازان و گروهی در بازار مسکن کاهش نرخ مسکن را مقطعی می‌دانند و با اسم رمز «شب عید» به دنبال مقاومت در برابر کاهش قیمت‌ها هستند. این در حالی است که بازار مسکن امسال متفاوت از سال‌های گذشته است و به واسطه طی دوره طولانی‌مدت جهش قیمتی، پیش‌بینی می‌شود رکود در بازار مسکن ادامه‌دار باشد. یکی از مهم‌ترین عواملی که حباب‌بازان و سفته‌بازان اعلام می‌کنند کاهش قیمت‌ها مقطعی است، این است که این بازار در دو ماه پایانی سال نمی‌تواند مانعی برای تداوم تخلیه حباب مسکن شود.
بانک مرکزی تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران را ۳۵۰۰ واحد مسکونی اعلام کرد که نسبت به ماه قبل ۳۷.۶ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۷.۱ درصد کاهش نشان می‌دهد.
ابر حباب مسکن می‌ترکد؟
از اردیبهشت ماه ۹۶ تا اردیبهشت ماه ۹۷ نرخ خانه در تهران متری یک میلیون و ۴۵۰ هزار تومان افزایش یافته است. آن‌طور که بررسی‌ها نشان می‌دهد، میانگین نرخ مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۹۶ متری ۴ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان بود که این رقم در اردیبهشت ماه ۹۷ به متری ۵ میلیون و ۹۸۰ هزار تومان رسیده و در این شرایط قدرت خرید مسکن توسط خانوارها با توجه به نرخ تورم عمومی حدود ۲۵ درصد کاهش یافته است.
این در شرایطی است که به نظر می‌رسد ترس خریداران از گرانی بیشتر نرخ باعث شده که به سمت بازار مسکن هدایت شوند. معاملات مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۶.۷ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته افزایش یافت و به رقم ۱۹ هزار مورد رسید.
در این میان، تحلیلگران بازار مسکن معتقدند که ۱۲ درصد نرخ مسکن حباب است. به اعتقاد رئیس اتحادیه املاک کشور، حدود ۱۲ درصد از افزایش نرخ مسکن حباب است و به مرور با نوسانات بازار در بخش مسکن با ثبات نرخ روبه‌رو خواهیم شد.
محمدقلی خسروی عنوان کرد: اکنون که قیمت‌ها افزایش یافته، عقب‌نشینی فروشنده‌ها از فروش واحدهای خود کار بسیار اشتباهی است. بیشترین افزایش نرخ در مناطق ۵ و ۲۲ تهران روی داده است، اما در مناطق دیگر تهران و شهرستان‌ها چنین افزایش قیمتی وجود ندارد.
براساس گزارش دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، تعداد معاملات انجام‌گرفته در فروردین ماه امسال نسبت به اسفندماه سال گذشته، شاهد کاهش ۸۷ درصدی بوده است. این درحالیست که تعداد معاملات انجام گرفته نسبت به فروردین ماه سال گذشته حدود ۶۳ درصد کاهش معاملات را نشان می‌دهد. بدین ترتیب درحالی متوسط نرخ یک مترمربع واحد مسکونی آپارتمانی در فروردین امسال ۱۵ میلیون و ۵۴۷هزار تومان معامله شده که این آمار نسبت به فروردین ۹۸، بیش از ۳۶ درصد افزایش را نشان می‌دهد.
افشین پروین‌پور عضو سابق شورای‌عالی سیاست‌گذاری مسکن و کارشناس اقتصادی گفت: پدیده شکست بازار، به پدیده‌ای اطلاق می‌شود که عرضه و تقاضا متناسب در بازار وجود دارد اما خرید و فروشی در این حوزه صورت نمی‌گیرد و در اصطلاح اقتصادی بازار با رکود مواجه شده است. در این شرایط به دلیل افزایش حبابی قیمت‌ها، بخشی از تقاضاهای موثر مصرفی موجود در بازار به تقاضاهای مصرفی غیر موثر تبدیل شده و بازار با شکست مواجه خواهد شد.
این کارشناس اقتصادی در بیان تطبیق شرایط حال حاضر بازار مسکن با شرایط شکست بازار، افزود: درحالیکه بازار مسکن در سال‌های گذشته با تقاضای فراوانی روبه‌رو بوده اما شاهد فضای رکود سنگین در این حوزه بوده‌ایم. در واقع رشد نجومی نرخ مسکن منجر به غیرموثر کردن بخش عمده‌ای از تقاضاهای مصرفی در این حوزه شده است که چنین شرایطی مقدمات پدیده شکست بازار مسکن را فراهم می‌آورد.
عضو سابق شورای‌عالی سیاست‌گذاری مسکن، در ارتباط با دلایل رشد حبابی نرخ مسکن در سال‌های گذشته، گفت: توجه به تورم عوامل تولید مسکن و افزایش شدید نرخ واحدهای مسکونی در بازه‌های زمانی کوتاه، موید این نکته است که در بهترین حالت بیش از ۶۰ درصد نرخ مسکن حبابی است و نرخ حقیقی هر متر مترمربع واحدهای مسکونی تا یک سوم نرخ فعلی قابل کاهش است.
کارشناسان معتقدند که مردم نسبت به خرید خانه عجله نکنند چرا که قیمت‌های فعلی مسکن حبابی بیش نیست و در یک بازه زمانی یک ساله قیمت‌های نامتعارف شکسته خواهد شد.
ارسال نظر