ساخت یک خانه چقدر پول می خواهد؟

حواشی تلاش وزارت صمت برای کاهش نرخ پایه فروش محصولات فولادی از ۸۰ درصد نرخ CIS به ۷۰ درصد با مقاومت شرکت‌های فولادی و حمایت سازمان بورس و وزارت اقتصاد فعلا متوقف شد. با این حال با توجه به اخباری که از مجلس برای طرح سوال از رزم حسینی به گوش می‌رسد، بعید نیست بار دیگر موضوع کاهش نرخ پایه محصولات فلزی مطرح شود.

یکی از مسائلی که از طرف مسئولان وزارت صمت و نمایندگان مجلس مطرح می‌شود این است که نرخ سیمان و فولاد را ارزان نگه داریم تا بهای تمام شده ساخت واحدهای مسکونی پایین بیاید. این موضوع در طرح سوال از رزم حسینی توسط نمایندگان مجلس قید شده است.

اگر با یک فرض بعید، انتظار داشته باشیم که کاهش دستوری نرخ فولاد و سیمان خلاف تجارب قبلی در نهایت به مصرف‌کننده برسد، این اقدام تا چه میزان نرخ مسکن را ارزان خواهد کرد؟ اصولا نرخ فولاد و سیمان چه سهمی در نرخ مسکن دارند؟ شرکت کیان در گزارشی تلاش کرده به این سوالات پاسخ دهد.

هزینه ساخت مسکن چقدر است؟

فرض کنید بخواهیم یک ساختمان ۵ طبقه (به علاوه یک طبقه همکف و پارکینگ) در بافت متوسط و مرکزی شهر تهران و با شرایط متعارف در زمین ۳۳۰ متری بسازیم که متراژ قابل فروش (پس از کسر مشاعات) هر طبقه آن ۲۰۰ متر مربع باشد. ارزش فروش این ساختمان معادل ۲۷ میلیارد تومان خواهد بود (متوسط نرخ هر متر مربع آپارتمان در تهران در آذر ۹۹ برابر با ۲۶.۹ میلیون تومان بوده است.)

این در حالی است که ارزش زمین خریداری شده برابر با حدودا ۱۵ میلیارد تومان(قیمت هر متر زمین مسکونی در تهران به طور متوسط ۴۵ میلیون تومان است) و هزینه پروژه حدودا ۷.۷ میلیارد تومان خواهد بود (شامل یک میلیارد ریال مربوط به هزینه‌های جواز و جانبی و ۷.۶ میلیارد تومان مربوط به هزینه ساخت مصالح، دستمزد و ماشین‌آلات است). بنابراین بهای تمام شده هرمتر از این واحد مسکونی به ۲۲.۷ میلیون تومان می‌رسد که ۸۴ درصد از کل نرخ مسکن را شامل می‌شود. ۴.۲ میلیون تومان در هر متر معادل ۱۶ درصد نیز به سود پروژه اختصاص می‌یابد.

درحال‌حاضر هزینه ساخت هر متر مربع زیر بنا در تهران برای ساختمان با مفروضات فوق حدود ۵ میلیون تومان است که خود هزینه ساخت به ۴ بخش سفتکاری، نازککاری، تاسیسات مکانیکی و تاسیسات برقی تقسیم می‌شود که سهم هرکدام به ترتیب ۳۸، ۳۶، ۱۶ و ۱۰ است.

سهم سیمان و فولاد از هزینه ساخت مسکن

هزینه‌بری و مصرف مصالحی مانند سیمان و فولاد در بخش سفتکاری خود را نشان می‌دهند. به طور متوسط به ازای هر متر مربع زیربنا ۱۵۰ تا ۲۰۰ کیلوگرم سیمان و حدود ۵۰ تا ۷۵ کیلوگرم فولاد که عمدتا میلگرد است، مصرف می‌شود.

درحال‌حاضر سیمان پاکتی (۵۰ کیلویی) درب کارخانه به نرخ ۱۹.۵ هزار تومان فروش رفته و به نرخ ۲۷ تا ۳۰ هزار تومان به‌دست مصرف‌کننده می‌رسد.

محصولات فولادی هم در روزهای اخیر با نرخ ۴۷۰ دلار با توجه به اعمال تخفیف دستوری در شیوه نامه و دلار نیمای ۲۵ هزار تومانی در بورس کالا عرضه شده‌اند.

با مفروضات مطرح شده، هزینه سیمان در هر متر مربع معادل با ۱۰۸ هزار تومان و هزینه فولاد در هر متر مربع معادل با ۸۲۰ هزار تومان است.

از آنجایی که هزینه سفتکاری هر متر مربع به ۱.۹ میلیون تومان می‌رسد، می‌توان گفت سهم سیمان و فولاد از هزینه‌های سفتکاری به ترتیب ۶ و ۴۳ درصد می‌رسد.

همچنین با توجه به هزینه ساخت ۵ میلیون تومان برای هر متر، سهم سیمان و فولاد از کل هزینه‌های ساخت به ترتیب ۲.۳ و ۱۶.۳ درصد خواهد بود.

اما با توجه به نرخ ۲۲.۷ میلیون تومان در هر متر برای بهای تمام شده کل پروژه ساختمانی، باید گفت هزینه سیمان و فولاد به ترتیب ۰.۷ و ۴.۹ درصد از بهای متمام شده هر متر مربع را به خود اختصاص می‌دهد.

در نهایت نیز با توجه به نرخ هر متر مربع ۲۶.۹ میلیون تومان برای متوسط مسکن در تهران و همچنین هزینه ۱۰۸ هزار تومانی سیمان و ۸۲۰ هزار تومانی فولاد در هر متر مربع می‌توان گفت، هزینه این دو کالا نسبت به نرخ فروش واحد مسکونی به ترتیب ۰.۵۶ درصد و ۳.۹ درصد است.

میزان افزایش نرخ مسکن در صورت واقعی شدن قیمت‌ها

قیمت هر تن سیمان در ایران حدود ۱۰ دلار، در فوب مدیترانه ۴۰ دلار، در منطقه ۶۰ تا ۸۰ دلار و در امریکا ۱۲۰ دلار است.

بنابراین در صورتیکه نرخ سیمان حتی ۳ برابر شود (افزایش ۲۰۰ درصدی) و به حدود نیمی از نرخ‌های منطقه شود، بهای تمام شده همین ساختمان تنها ۱.۵ درصد افزایش خواهد داشت. این در حالی است که این تغییر نرخ برای شرکت‌های سیمانی در بلند مدت خارج کردن آنها از ورشکستگی با توجه به هزینه تعمیرات بالا است و همچنین موجب رسیدن سهامداران اینگونه شرکت‌ها به حق قانونی خودشان و عدم انتقال منافع می‌شود.

از طرفی تخفیف ۳۰ درصدی در نرخ فولاد و میلگرد نسبت به قیمت‌های جهانی به فرض رسیدن این تخفیف به مصرف‌کننده که به نظر می‌آید توهمی بیش نیست و در واقعیت اتفاق نمی‌افتد، تنها ۱.۵ درصد بهای تمام شده ساخت مسکن را کاهش می‌دهد اما در واقع رانت بزرگی را به اسم عموم مردم از جیب سهامداران شرکت‌های فولادی به تعداد معدودی شرکت خصوصی سواستفاده گر منتقل می‌کند.

حال سوال این است که آیا این محاسبات ساده در طرح پیشنهاد مجلس و وزارت صمت جایی نداشته که اصرار بر کاهش نرخ این محصولات به بهانه کاهش نرخ مسکن دارند؟ هر جوابی به این پرسش جای تاسف بسیار دارد.