قیمت خانه در ماه های آینده چگونه خواهد بود؟

قیمت مسکن از ابتدای سال تا به حال سیر صعودی را پیش گرفته است تا جایی که دیگر بسیاری از مستاجرها رویای صاحب خانه شدن را هم در سر نمی‌پرورانند. از سوی دیگر کارشناسان و فعالان بازار، درباره وضعیت نابسامان مسکن پایتخت و دلایل این مسئله گمانه زنی‌های فراوانی می‌کنند.

سازندگان ادعا می‌کنند که نه نرخ فولاد و نه نرخ هیچ یک از مصالح ساختمانی و ابزار مورد نیاز ساختمان‌سازی پایین نیامده است که نرخ مسکن در دست ساخت را کاهش دهد.

از سوی دیگر رئیس اتحادیه املاک مشاوران املاک ادعا می‌کند برخی نرخ‌های پیشنهادی در برخی مناطق تهران بیش از ۱۰ میلیون تومان در هر مترمربع کاهش داشته اما خریداری نیست.

محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نهم مهرماه امسال در مصاحبه‌ای اعلام کرد: اگر قیمت‌های درست و صحیح را اعلام کنیم در بازار مسکن راهنماست، اما اگر فقط آمار خام را منتشر کنیم طبیعی است که گمراه‌کننده خواهد بود، به‌عنوان نمونه در شهر تهران متوسط نرخ مسکن را بیست و چند میلیون تومان اعلام می‌کنند، اما از نظر علمی وقتی از یک جامعه‌ای می‌خواهیم آماری را استخراج کنیم باید بخشی را که نرخ غیرطبیعی دارد خارج کنیم.

وی ادعا کرد: اگر در تهران عدد منطقه ۱ را از متوسط نرخ مسکن خارج کنیم، متوسط نرخ مسکن پایتخت به ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان خواهد رسید.

 ۲۰ روز پس از این ادعای معاون وزیر راه و شهرسازی، محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی نیز در ۲۹ مهرماه در برنامه تلویزیونی پایش همین موضوع را تکرار و اظهار کرد: اگر نرخ معاملات مسکن در مناطق ۱ و ۳ را در نظر نگیریم، میانگین هر متر مربع در تهران به زیر ۱۵ میلیون تومان می‌رسد. باید آمارهای واقعی و بر اساس واقعیت را به مردم ارائه داد و میانگین قیمت‌های خرید و فروش شده واقعی را به آنها اعلام کنیم. برای مثال نرخ ملک در منطقه ۱ میانگین تهران را ۳/۵ برابر می‌کند.

متوسط نرخ حدود ۲۰ میلیون تومان

بر اساس گزارش بازار مسکن آبان ۹۹ منتشره از سوی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، متوسط نرخ مسکن در تهران در ماه مذکور، ۲۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بوده که بدون احتساب مناطق ۱، ۲، ۳ و ۶، متوسط نرخ مسکن حدود ۲۰ میلیون تومان (۱۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان) است.

به عبارت دیگر در ماه مذکور از مجموع ۴ هزار و ۴۶۶ معامله مسکن، اگر ۸۵۵ فقره معامله مسکن (معادل ۱۹/۱ درصد) حذف شود متوسط نرخ مسکن پایتخت به سختی به زیر ۲۰ میلیون تومان خواهد رسید. این در حالی است که مسوولان این معاونت مدعی بودند با حذف یک منطقه، متوسط نرخ مسکن به ۱۵ میلیون تومان می‌رسد!

این اظهارات در حالی است که در چهار ماه شهریور، مهر، آبان و آذر امسال معاملات مسکن در منطقه یک تهران، به دلیل نسبتا بالا بودن تعداد آن، از اثرگذارترین مناطق تهران است. در شهریور از هشت هزار و ۴۶۳ فقره معامله، ۳۸۹ فقره معامله، معادل ۴/۶ درصد معاملات، در مهرماه از هشت هزار و ۶۵۶ فقره مجموع معاملات مسکن، ۴۸۳ فقره معادل ۵/۵ درصد معاملات، در آبان ماه از مجموع چهار هزار و ۴۶۶ معامله مسکن، ۲۰۰ فقره معادل ۴/۴ درصد و در آذر ماه از مجموع دو هزار و ۵۵۵ معامله مسکن، ۱۶۲ فقره معادل ۶/۳ درصد معادلات مسکن به منطقه یک اختصاص داشته‌اند. این در حالی است که تعداد معاملات مسکن شهریور ماه، ۱۳ منطقه، مهر ماه، ۱۵ منطقه، آبان ماه، ۱۲ منطقه و آذر ماه، ۱۷ منطقه تهران کمتر از تعداد معاملات منطقه یک هستند.

بر اساس علم آمار، می‌توان تعداد نمونه‌های آماری که به دلیل پایین بودن اثرگذاری آنها در میانگین گیری، تأثیری در متوسط کل جامعه آماری ندارند را حذف کرد. به عنوان مثال در آذرماه امسال، سه منطقه در تهران کمتر از ۴۰ فقره معامله مسکن داشته‌اند که برای حذف از جامعه آماری نسبت به آمار معاملات منطقه ۱، در اولویت اند!

پیش‌بینی بازار مسکن

 مهدی سلطان محمدی، کارشناس مسکن با پیش‌بینی بازار مسکن در آینده دور و نزدیک گفت: نرخ مسکن به‌خصوص در سال ۱۳۹۹ فراتر از انتظارات تحلیلگران افزایش پیدا کرد.

اگر از ابتدای سال بر اساس رشد تورم یا نقدینگی می‌خواستیم انتظارات تورمی را در نظر بگیریم، تصور وضعیت فعلی بازار مسکن قابل پیش‌بینی نبود. حتی با توجه به نرخ دلار، رشد بازار مسکن فراتر از انتظار بود. در واقع جریان احساسی در بازار مسکن حاکم شد و به همین لحاظ احتمال افت قیمت‌ها دور از انتظار نبود که دیدیم در آذرماه این اتفاق افتاد؛ زیرا از ابتدای امسال نرخ مسکن در تهران به طور متوسط ۱۰ درصد در هر ماه افزایش یافت که در مجموع رشد ۷۰ درصد رقم تکان دهندهای محسوب می‌شود.

به گفته سلطان محمدی، هنوز عزم جدی برای اصلاح ساختار اقتصادی در دولت وجود ندارد. همچنان هزینه‌های دولت در حال افزایش است و در لایحه بودجه ۱۴۰۰ منابع درآمدی را حتی الامکان بر اساس درآمد نفت پیش‌بینی کرده‌اند. به محض اینکه درآمد نفت بالا می‌رود یا حتی امید به افزایش نرخ می‌رود چاه آن را از قبل می‌کنند و هزینه‌ها را افزایش می‌دهند. اگر این روند ادامه داشته باشد در نرخ کالاها از جمله مسکن و حتی نرخ ارز منعکس خواهد شد.

متری ۱۰ میلیون تومان کاهش قیمت

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه هم اکنون فروشندگان مسکن چند برابر خریداران هستند، گفت: نرخ‌های پیشنهادی در بعضی مناطق بیش از ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع کاهش یافته و خریدار نیست اما می‌بینیم که عده‌ای بساز و بفروش عنوان می‌کنند نرخ‌ها پایین نیامده؛ معلوم است که اینها نفع دارند.

این ادعا در شرایطی مطرح شده است که با مراجعه به بنگاه‌های شهر می‌توان متوجه شد افرادی که تا پیش از این فروشنده بودند با توجه به وضعیت فعلی فایل خود را از دسترس خارج کرده‌اند و البته خبری از کاهش ۱۰ میلیون تومانی نرخ در هر مترمربع نیست.