عدم شفافیت در فروش املاک دولتی ها

طرح فروش متری مسکن در بورس کالا یک بازی برد برد در بازار مسکن است زیرا از یک سو با فراهم کردن تامین مالی تولیدکنندگان و انبوه سازان، موجبات افزایش تولید و به دنبال آن کاهش یا تعادل قیمت‌ها را به همراه دارد و از طرف دیگر به افزایش قدرت خرید مصرف‌کنندگان کمک می‌کند.

احمد بیات، کارشناس بازار سرمایه درخصوص فروش املاک مازاد دولتی و بانک‌ها به شیوه شفاف و در سلامت اقتصادی اظهار کرد: در مزایده‌هایی که برای فروش املاک نهاد‌های بزرگ دولتی و عمومی انجام می‌شود، عموما شفافیت لازم وجود ندارد و یک روند سنتی و زمانبر برقرار است.

وی افزود: همواره در این شیوه این نگرانی برای مدیران مجموعه‌هایی که قصد مزایده املاک را دارند، وجود دارد که آیا واقعا نرخ املاک مازاد آنها براساس نرخ‌های واقعی تعیین می‌شود یا به دلیل ضعف اطلاع رسانی امکان فروش املاک در شرایط رقابتی و نرخ بالاتر نیز مهیا بوده است.

بیات ادامه داد: همچنین این نهاد‌ها نگرانی دیگری به دلیل نبود شفافیت لازم را دارند که آن، مورد بازخواست قرار گرفتن از سوی نهاد‌های نظارتی است که همه این مشکلات با ورود املاک مازاد نهاد‌ها و ارگان‌ها به بورس کالا مرتفع می‌شود.

این کارشناس بازار سرمایه خاطرنشان کرد: از عمده‌ترین مزایای عرضه املاک دولتی، بانک‌ها و شهرداری‌ها در بورس کالا، بحث ایجاد شفافیت، روند کوتاه و آسان، اطلاع رسانی عرضه ها، تعیین نرخ پایه از سوی کارشناس دادگستری و ایجاد رقابت و عدالت در روند حراج املاک بوده که این موارد به شفافیت اقتصادی در این حوزه کمک شایانی می‌کند.

طرح فروش متری مسکن

این فعال بازار سرمایه با اشاره به طرح فروش متری مسکن در بورس کالا توضیح داد: طرح فروش متری مسکن در بورس کالا یک بازی برد برد در بازار مسکن است زیرا از یک سو با فراهم کردن تامین مالی تولیدکنندگان و انبوه سازان، موجبات افزایش تولید و به دنبال آن کاهش یا تعادل قیمت‌ها را به همراه دارد و از طرف دیگر به افزایش قدرت خرید مصرف‌کنندگان کمک می‌کند.

وی بیان کرد: درحال‌حاضر، اوراق سلف موازی در بورس کالا برای کالا‌هایی که شرکت‌های عرضه کننده، تولید می‌کنند، قابل استفاده بوده و به نوعی هدف اصلی این اوراق، تامین مالی تولیدکنندگان کالا‌هاست. به این ترتیب اگر مسکن نیز به عنوان یک کالا و یک دارایی در نظر گرفته شود که از طرفی تولیدکنندگان برای تولید این دارایی، نیاز به تامین مالی دارند، شاهد رشد تولید مسکن با اجرایی شدن این طرح خواهیم بود.

به گفته این کارشناس، در کشوری مانند ایران که همیشه تورم بالایی وجود دارد، مصرف‌کنندگان به طور مداوم، نگران نوسانات نرخ مسکن هستند و همیشه انتظار افزایش نرخ در بلندمدت وجود دارد؛ به همین منظور طرح فروش متری مسکن در بورس علاوه بر اینکه با رشد تولید مانع از رشد کاذب قیمت‌ها می‌شود، این امکان را فراهم می‌آورد تا هر فردی به مقدار سرمایه‌ای که در اختیار دارد، اوراق سلف خریداری کرده و از نوسان نرخ مسکن منتفع شود.

بیات ادامه داد: در بازار اوراق سلف موازی مسکن بازار ثانویه وجود دارد به این معنا که امکان خرید یا فروش مجدد برای افراد مهیا بوده و به این ترتیب افراد اگر بتوانند در زمان سررسید اوراق به اندازه متراژ یک واحد اوراق در اختیار داشته باشند، می‌توانند آن واحد را تحویل بگیرند و اگر تمایل به تحویل نداشتند نیز اقدام به تسویه نقدی می‌کنند.

وی تاکید کرد: این طرح از این نظر به سود خریداران است که به عنوان مثال، فردی که یک سرمایه ۱۰۰ میلیونی در اختیار داشته و امکان خرید یک واحد آپارتمان را ندارد، با استفاده از طرح فروش متری مسکن در بورس و تعیین قیمتی واحد برای هر متر آپارتمان، توسط انبوه‌سازان (به عنوان مثال هر متر آپارتمان ۱۰ میلیون تومان) این امکان فراهم می‌شود که ۱۰ متر آپارتمان پیش خرید کند و ریسک نوسانات نرخ را به این اندازه، برای خودش، پوشش دهد و در آینده با پس انداز‌هایی که ایجاد می‌کند، امکان این را دارد که دوباره اوراق سلف خریداری کرده و در نهایت بتواند یک واحد را خریداری کند و این موضوع مزیت عرضه مسکن در بورس است.

بیات گفت: بازار سایر دارایی‌ها مانند بازار طلا و بازار سهام، امکان سرمایه‌گذاری در بورس را برای افراد علاقه‌مند به این زمینه‌ها فراهم آورده، اما این نقص و کمبود در بازار مسکن، وجود داشت و این راه‌حلی که بورس کالا ارائه داده، می‌تواند کمک کند تا کسانی که علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در این بازار هستند و سرمایه کافی ندارند، با همان مقدار سرمایه‌ای که در اختیارشان است، بتوانند در این بازار حضور داشته باشند و ریسک نوسان نرخ را به آن اندازه برای خودشان، کاهش بدهند.

نقش ورود مسکن به بورس کالا در شفافیت بازار ملک

این کارشناس بازارسرمایه در پاسخ به پرسش نقش ورود مسکن به بورس کالا در شفافیت بازار ملک گفت: شاخص‌سازی در مسکن کار بسیار مشکلی است، به این دلیل که مسکن یک کالای همگن نیست، زیرا در مناطق مختلف، شهر‌های مختلف، محله‌های مختلف و حتی در یک محله، ساختمان‌های مختلف و طبقات مختلف آن، بسته به شرایط و ویژگی هایشان، قیمت‌های مختلفی دارند، پس ما با دارایی مواجه هستیم که شاخص‌سازی برای آن، کار بسیار دشواری بوده؛ اما در واقع می‌توان حدودی را برای بازار مشخص کرد که این حدود بتواند برای بازار شفاف‌سازی کند.

وی افزود: به عنوان مثال، یک انبوه‌ساز در منطقه ۲۲، یک پروژه‌ای را شروع می‌کند و این پروژه را در بورس عرضه می‌کند، با این کار تقریبا برای همه مشخص می‌شود که میانگین نرخ چقدر است، مثلا اگر با نرخ ۱۲ میلیون تومان در هر متر معامله شود، برای همه مشخص می‌شود که میانگین نرخ و شاخص، این مقدار است و عرضه مسکن در بورس، از این نظر می‌تواند شفافیت ایجاد کند و کسانی که حتی در این بازار سرمایه‌گذاری نکرده اند، می‌توانند به صورت شفاف متوجه نرخ پایه معاملات در بازار بورس شوند.

بیات گفت: قطعا بنگاه‌ها و دلال‌ها هم در بلند مدت برای انجام معاملات خود، به نرخ معاملات بازار بورس توجه می‌کنند و این بازار، به مرجع قیمتی تبدیل می‌شود که بنگاه‌ها هم می‌توانند از این مزیت استفاده کنند و امکان سو استفاده نیز کمتر می‌شود.