تاثیر مداخلات دولت در بازار اجاره مسکن

تابستان امسال فصل متفاوتی برای اجاره‌نشین‌هاست. شیوع ویروس کرونا و افزایش اجاره‌بها در ماه‌های ابتدایی سال موجب شده فصل نقل‌وانتقال مسکن در سال جاری نسبت به سال‌های دیگر متفاوت باشد.

در ماه‌های اخیر همچون سال‌های گذشته، عواملی مانند اعلام قیمت در کسب‌وکارهای اینترنتی درج آگهی، به‌عنوان عامل افزایش اجاره شناخته شد و با اینکه دستور قضایی برای مدتی محدود منجر به حذف قیمت‌ها شد اما تغییری در بازار اجاره به‌وجود نیامد.

بانک مرکزی در آخرین گزارش خود از معاملات مسکن اعلام کرد شاخص اجاره مسکن در تهران نسبت به خرداد سال گذشته ۲۷.۶ رصد و در کل مناطق شهری کشور، ۳۰.۷ درصد رشد داشته است.

سه مداخله دولت در بازار اجاره

با توجه به این موارد، پیشنهادهایی مطرح شد که برخی از آنها در سال‌های گذشته مورد آزمون قرار گرفته و برخی دیگر تازگی داشتند.

تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها یکی از راه‌حل‌های آزموده شده در سال‌های پیشین بود که امسال نیز تحت تأثیر شیوع کرونا، باز هم مورد استفاده قرار گرفت.

در اوایل تیرماه بود که ستاد ملی مقابله با کرونا تصویب کرد قراردادهای اجاره در شهرهای کشور تا زمانی که کرونا در کشور وجود دارد و همچنین تا سه ماه بعد از آن تمدید شود. حداکثر میزان افزایش نرخ اجاره نیز برای سه گروه از شهرها تعیین شد. حداکثر مجاز افزایش اجاره در تهران تا ۲۵ درصد، در کلان‌شهرها تا ۲۰ درصد و در دیگر شهرها تا ۱۵ درصد نسبت به قرارداد سال گذشته است.

تصمیم دیگر تعیین سقف اجاره‌بها به ازای هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق مختلف شهر تهران و همچنین استان‌های کشور بود.

بر این اساس، اجاره مصوب ماهانه بدون مبلغ رهن یا پول پیش، در ارزان‌ترین استان یعنی چهارمحال و بختیاری برای هر مترمربع واحد مسکونی ۳۵۵۸ تومان و در گران‌ترین استان یعنی تهران ۴۰ هزار و ۸۰۸ تومان به‌ازای هر متر مربع در نظر گرفته شده است. این رقم در شهر تهران از متری ۲۳ هزار و ۷۵۰ تومان در منطقه ۲۰ شهرداری آغاز و به متری ۹۳ هزار و ۷۵۰ تومان در منطقه یک می‌رسد.

وام ودیعه مسکن، پیشنهاد دیگری است که با پیگیری رئیس جمهوری از وزارت راه و شهرسازی، اجرایی خواهد شد.

محمد اسلامی چهارشنبه شب در برنامه تلویزیونی تیتر امشب درباره جزئیات پرداخت وام ودیعه مسکن به مستاجران گفت: خانواده‌های ۵ نفره و حقوق بگیر ثابت، خانه اولی‌ها و کسانی که امسال ازدواج کرده‌اند، افراد تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی در اولویت هستند. مبلغ وام برای کلانشهر تهران ۵۰ میلیون، کلانشهرهای دیگر ۳۰ میلیون و برای دیگر شهرستان‌ها ۱۵ میلیون تومان با سود ۱۳ درصد در نظر گرفته شده است. با توجه به اطلاعاتی که از سامانه وزارت رفاه استخراج کردیم، ۶۰۰ هزار خانوار واجد شرایط دریافت ودیعه مسکن هستند.

دنبال خانه‌های کوچک‌تر باشید

بررسی میدانی از دو منطقه پر رونق بازار مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد لزوماً همه قراردادها تمدید نمی‌شود و همه مالکان نیز سقف مجاز افزایش اجاره را رعایت نمی‌کنند.

یک مشاور املاک در خیابان سازمان آب و حوالی میدان صادقیه می‌گوید واحد ۱۰۰ متری مناسب در این محدوده با ۱۵۰ میلیون تومان پول پیش و پنج میلیون تومان اجاره ماهانه موجود است که البته قدیمی‌ساز است.

وقتی سراغ واحدهای با قدمت کمتر را می‌گیریم می‌گوید نوساز قیمت مناسب، با متراژ پایین‌تر یک مورد آماده تخلیه موجود است، یک واحد ۷۵ متری که ۳۶۰ میلیون تومان برای رهن کامل گذاشته شده است.

این مشاور املاک فعال در غرب تهران گفت: پارسال یک آپارتمان ۹۰ متری قدیمی در همین منطقه را می‌شد با حدود ۷۰ میلیون رهن و ۲‌.۵ میلیون تومان اجاره کرد. امسال با این قیمت‌ها باید دنبال واحدهای کوچک‌تر باشید.

مالک قبول نمی‌کند قیمت را پایین بیاورد

به‌دنبال واحدهای کوچک‌تر در منطقه پنج، سراغ یک مشاور املاک در محله جنت‌آباد جنوبی می‌رویم. یک واحد ۶۰ متری معرفی می‌کند که ۷۰ میلیون تومان پول پیش و ماهی سه میلیون تومان اجاره می‌خواهد و می‌گوید البته طبقه چهارم است، بدون آسانسور.

می‌گویم اگر جای تخفیف دارد، برای بازدید هماهنگ کنیم. جواب می‌دهد باید پول پیش مستأجر قبلی را بدهد. بعد از چند پرسش دیگر بالأخره مبلغ قرارداد سال قبل را می‌گوید: پارسال خودمان همین واحد را با ۸۰ میلیون پیش و ماهی یک میلیون تومان اجاره داده بودیم. می‌پرسم حالا با این قیمت امسال اجاره می‌رود؟ جواب می‌دهد مالک که قبول نمی‌کند قیمت را پایین بیاورد و مستأجر هم مجبور می‌شود به منطقه دیگری برود که ارزان‌تر است.

اجاره فقط به زوج شاغل

در ادامه جست‌وجو برای واحدهای ارزان‌تر، سراغ یک مشاور املاک در منطقه ۱۰ می‌رویم. از چند مورد به‌دلیل اینکه گفتم یک خانواده چهار نفری هستیم بدون اینکه قیمتش را بگوید می‌گذرد. «بیشتر مالک‌ها می‌گویند یک زوج شاغل با حداکثر یک فرزند». در نهایت یک مورد ۶۲ متری، ۱۴ سال ساخت پیشنهاد می‌دهد و می‌گوید ۱۶۰ میلیون رهن کامل گذاشته و گفته فقط خانواده.

با اینکه قیمت‌ها در منطقه ۱۰ نسبت به منطقه ۵ کمتر است اما همچنان تناسبی با درآمد و حقوق طبقات متوسط جامعه ندارد.

سراغ یک مشاور املاک در محله بریانک می‌روم. این بار می‌گویم حداکثر ۱۰۰ میلیون تومان برای پول پیش دارم و به‌دنبال رهن کامل هستم. مشاور املاک می‌گوید بیشتر صاحبخانه‌ها دنبال اجاره هستند. البته، فایل‌های اجاره‌مان کم است و امسال خیلی‌ها تمدید کردند. در نهایت یک واحد ۵۰ متری در انتهای بلوار بریانک پیشنهاد می‌دهد و می‌گوید: ۲۰ سال ساخت است. طبقه چهارم که می‌روید؟ با اینکه آسانسور ندارد، اما دو خوابه است. مالک گفته ۹۰ میلیون رهن کامل، اما آدم منصفی است و تخفیف می‌گیرم.

مشاوران املاک نقش ارشادی دارند

سقف مجاز افزایش اجازه‌بها با وجود اعلام دولت، اجرا نمی‌شود. حسام‌ عقبایی، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در این رابطه به ایرناپلاس گفت: این موارد بدون ضمانت اجرایی تعیین می‌شوند. مشاوران املاک، تنها نقش ارشادی دارند و می‌توانند مالک را به‌ رعایت انصاف در تعیین اجاره‌بها تشویق کنند. با توجه به قوانین کنونی، مشاوران املاک نمی‌توانند نقشی در رعایت سقف مجاز تعیین ‌شده توسط دولت داشته باشند و اگر بخواهیم برای مشاوران املاک در این زمینه نقشی قائل باشیم، باید اختیارات قانونی بیشتری را برای آن‌ها در نظر بگیریم.

میزان تمدید قراردادها افزایش یافته است

وی درباره تمدید قراردادهای اجاره در دوران شیوع کرونا گفت: آمار دقیقی از تعداد قراردادهای اجراه تمدید شده وجود ندارد، اما مشاهدات ما نشان می‌دهد از بهمن‌ماه که زمان شیوع کرونا در کشور بوده، تعداد قراردادهای اجاره تمدید شده، نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش یافته است. همچنین در سال جاری نیز شاهد افزایش تمدید قراردادهای اجاره نسبت به سال گذشته هستیم.

وارد حوزه مالکیت خصوصی افراد نمی‌شویم

برخی شروط مالکان را که در بنگاه‌های مشاور املاک درباره تعداد افراد خانوار مطرح می‌شود، با نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در میان گذاشتم. وی پاسخ داد: این موضوع مربوط به مالکیت خصوصی افراد است که براساس فقه حقوق و قوانین مدنی نمی‌توان وارد حوزه مالکیت خصوصی افراد شد. بنابراین مالک می‌تواند با توجه به شرایط خود نسبت به تعداد افراد خانوار حساسیت‌هایی را داشته باشد. البته مشاوران املاک همواره تلاش می‌کنند در زمینه دسترسی مستأجران به ملک مورد نظر و همچنین حفظ حقوق هر دو طرف تا جایی که اختیار و وظیفه دارند، وارد عمل شوند.

تسهیلات ودیعه تأثیرگذار است

عقبایی درباره طرح حمایتی دولت از مستاجران با اعطای تسهیلات اجاره گفت: ما از هرگونه حمایتی که از مستأجران به عمل آید، استقبال می‌کنیم؛ طرح ودیعه مسکن نیز می‌تواند در کنترل بازار اجاره مسکن تأثیرگذار باشد. با این حال انتظار می‌رفت نرخ سود این تسهیلات چیزی در حد نرخ کارمزد وام‌های بانکی باشد.