ساختار مزایده برای فروش گسترده مستغلات مناسب نیست
یک اقتصاددان با اشاره به دستور رئیسجمهوری برای واگذاری املاک و مستغلات دولت پیشنهاد کرد این واگذاریها در قالب صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات انجام شود تا علاوه بر رویکرد درآمدی صرف رویکرد توسعهای هم داشته باشیم.
گسترش نیوز: مجید شاکری درباره بهترین راه واگذاری مستغلات دولت در شرایط فعلی با توجه به دستور رئیسجمهوری درباره واگذاری املاک و مستغلات مازاد دستگاههای دولتی، اظهارکرد: نحوه اعمال و اجرای این دستور آقای رئیسجمهوری میتواند مفهوم جدی برای آینده توسعهای ایران داشته باشد.
وی با بیان اینکه اندازه مستغلات دولت طبق برآیند سال ۹۵ حدود ۱۸ هزار هزار میلیارد تومان است، تصریح کرد: این عدد شامل زمینهای شهری، منابع طبیعی و عناوین متفاوتی میتواند باشد، واضح است زمانی که دولت درباره واگذاری صحبت میکند منظورش احتمالاً واگذاری ۴۰ هزار میلیارد تومان از اصل یا مولدسازی بوده است نه واگذاری!
این کارشناس اقتصادی ضمن تأکید براینکه دولت در این مورد مفهوم واگذاری و مولدسازی را یکی دانسته است به بودجه ۹۹ اشاره و اضافه کرد: در بودجه ۹۹ برای این موضوع ۴۰ هزار میلیارد تومان در نظر گرفته شده است؛ احتمالاً نگاه دولت به مواردی است که در داخل شهرها قرار گرفته و درون شهری بودهاند مانند ساختمانهای مازاد و موارد مشابه.
شاکری با اشاره به اینکه تجربه واگذاری گسترده از محل مکانیزمهای رسمی در گذشته در قالب آگهی هزار میلیارد تومان املاک مازاد بانکها داشتیم، افزود: این تجربه یک شکست کامل بود و علت آن برمیگردد به اینکه جنس این داراییها، دارایی راحت نیست؛ اگر این دارایی تجاری باشد یا در مناطق خاصی وجود داشته باشد آنچنان نقدپذیری بالایی ندارد.
* مزایده ساختار مناسبی برای فروش مستغلات نیست
این اقتصاددان گفت: اگر دارایی بزرگ باشد، پیداکردن یک مشتری دست به نقد برای آن میتواند مشکل باشد و تبعات بعدی در پی دارد و امکان خرید قسطی و... وجود ندارد؛ اساساً ساختار مزایده برای فروش گسترده مستغلات ساختار مناسبی نیست. این موضوع در ابتدا بسیار غیرمنعطف است که برای ملک این موضوع یک سم در واگذاری است؛ و در مراحل بعدی چنان مارپیچ روبه کاهشی دارد که اساساً آییننامه مزایده فعلی برای فروش گسترده ملک، روش مناسبی نیست.
وی افزود: هرچند دیدگاه امسال واگذاری زمینشهریها و... است اما سوال این است که رویکرد دولت برای مدیریت ۱۸ هزار هزار میلیارد تومان مستغلات اعم از امسال چیست و آیا رویکرد دیگری میتوان پیشنهاد داد که در آن تعیین تکلیف مدیریت املاک مازاد درون شهری و برون شهری باهم انجام شود.
شاکری همچنین تأکید کرد که مجموع تمام اینها و شرایط فعلی به ما میگوید که اگر واگذاری داراییهای دولت در قالب صندوق سرمایهگذار ی املاک و مستغلات انجام شود، شانس موفقیت ما بسیار زیاد خواهد بود و از طرف دیگر این وقت را هم داریم که علاوه بر رویکرد درآمدی صرف رویکرد توسعهای هم داشته باشیم.
وی در توضیح صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات گفت: این صندوقها، صندوقهایی هستند که دارایی آنها به جای سهام یا داراییهای مالی، مستغلات است؛ در این حالت ساختار منعطف و شفاف قابل توصیه برای تعداد زیادی از مستغلات ایجاد میشود که مشکلات واگذاری از محل مزایده وجود ندارد ثانیاً داراییها و سرمایههای خرد که امکان دسترسی به دارایی ملکی را ندارند در این ساختار میتوانند این دسترسی را داشته باشند و طیف جدیدی از مشتریان برای این املاک بهوجود میآید.
این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه بزرگترین و بهترین راهحل پاسخ دهی به چالشی که درباره سرعت رشد بورس وجود دارد، افزایش عرضه داراییهای مالی به بورس است؛ تصریح کرد: ریت (صندوق سرمایهگذاری املاک مستغلات) اساساً کلاسی از داراییهای مالی را فراهم میکند که به لحاظ سرعت رشد، کمی کمتر از سهام ولی خیلی بیشتر از اوراق بدهی و به لحاظ ریسک داشتن نوسان خیلی کمتر از سهام است. کلاً کلاس جدیدی از داراییها را در بازار سهام ایران مطرح میکند.
شاکری ادامه داد: نکته بعدی در چهارچوب ریت رفع ابهامات و سؤالاتی مبنی بر اینکه چرا دولت مالکیت داراییها را منتقل میکند و مدیریت را نگه میدارد، است؛ ریت عملاً دو جایگاه مدیریتی جدا دارد، یک مدیر صندوق که میتواند دولت باشد و یک جایگاه دیگر بهعنوان مدیر املاک دارد که میتواند خصوصی باشد و برای هر رده میتواند پیمانکار جدا تعریف شود.
به گفته وی، در ریت بعداز واگذاری میتوان برای کل مستغلات طرح توسعه تعریف کرد و از جایگاه دولت برای تعریف این طرح توسعه استفاده کرد و حتی برای داراییهای غیرشهری نیز میتوان این ساختار توسعهای را تعریف کرد که ابداً در واگذاری مزایدهای این امکان فراهم نمیشود.
این کارشناس اقتصادی با تأکید براینکه باید بجای واگذاریهای مزایدهای و روزنامهای به سراغ تجمیع داراییهای غیرمنقول دولت در ریت بروند، افزود: افرادی که دنبال شفافیت در بازار مستغلات ایران و شاخص واقع گرایانه از وضعیت مستغلات در ایران هستند میتوانند از راهحل ریت استفاده کنند چراکه این صندوقها باید براساس اساسنامه شان به طور منظم گزارش دهند و نموداری از آنچه در بازار مستغلات میگذرد را فراهم میکنند و میتوانند بعنوان مرجع قیمتگذاری هیات تقویم مورد استفاده قرار گیرد.
منبع: تسنیم
ارسال نظر