فرار سرمایه از ایران با سرعت نور؛ امارات برنده سقوط ارزش ریال شد
در سال‌های اخیر، بخشی از سرمایه‌های ایرانیان از بازار مسکن داخل کشور به سمت کشورهای همسایه از جمله ترکیه، امارات، عمان، گرجستان و عراق روانه شده است. عواملی همچون بی‌ثباتی اقتصادی، نوسان شدید نرخ ارز، رکود بازار مسکن داخلی، و نبود سیاست‌های حمایتی از سازندگان و خریداران واقعی باعث شده تا بسیاری از سرمایه‌گذاران، خرید ملک در خارج از کشور را گزینه‌ای امن‌تر و سودآورتر بدانند.
بازار مسکن ایران در چند سال اخیر با تورم بی‌سابقه و رکود معاملاتی مواجه بوده است. قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به طور میانگین به بیش از ۱۰۰ میلیون تومان رسیده؛ در حالی که قدرت خرید خانوارها عملاً فرسوده شده است. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذارانی که توان مالی بالاتری دارند، برای حفظ ارزش دارایی خود، به بازارهای خارجی روی آورده‌اند.
بر اساس داده‌های رسمی، ایرانیان در سال گذشته یکی از سه گروه اصلی خریداران ملک در ترکیه و عمان بوده‌اند. با توجه به افت ارزش ریال، خرید یک آپارتمان در شهرهایی مانند آنتالیا، استانبول یا مسقط، برای برخی از سرمایه‌گذاران ایرانی مقرون‌به‌صرفه‌تر از ساخت‌وساز داخلی تلقی می‌شود.
سرمایهگذاری خارجی در بازار مسکن امارات متحده عربی طی سال‌های اخیر رشد قابل توجهی داشته است. گزارش‌ها نشان می‌دهد که اتباع پنج کشور هند، بریتانیا، عربستان سعودی، پاکستان و ایران بیشترین مالکیت و سرمایهگذاری خارجی را در بازار مسکن دبی انجام داده‌اند. از سال ۲۰۱۹ و پس از همه‌گیری کرونا در سراسر جهان، میزان سرمایهگذاری کشورهای خارجی در امارات متحده عربی رشد کرده است.
سرمایهگذاری ۷ میلیارد دلاری ایرانی‌ها در بازار املاک دبی!
بازار املاک دبی از دهه ۲۰۰۰ میلادی به یکی از بازارهای جهانی سرمایهگذاری تبدیل شد؛ فعالان و تحلیلگران معتقدند که رشد سریع بازار مسکن دبی به سیاست‌های دولت امارات برای جذب سرمایه خارجی گره خورده است. از سال ۲۰۰۲ هنگامی که قانون مالکیت برای اتباع غیراماراتی در مناطق ویژه تصویب شد، موجی از سرمایهگذاری توسط کشورهای مختلف به سوی این کشور عربی سرازیر شد.
این روند در دهه بعد، با جهش ساخت‌وساز، افتتاح پروژه‌های عظیم و معرفی طرح‌هایی مانند اقامت از طریق خرید ملک، شدت گرفت؛ به این ترتیب، دبی به مقصدی امن برای انتقال سرمایه‌های بین‌المللی تبدیل شد. در این میان، بسیاری از سرمایه‌گذاران منطقه‌ای از جمله ایرانی‌ها به این بازار وارد شدند.
اکنون، داده‌های جدید نشان می‌دهد که میزان سرمایهگذاری خارجی در حوزه املاک دبی علاوه بر اینکه افزایش یافته، بلکه هدفمندتر نیز شده است. این موضوع نشان از جذابیت شدید سرمایهگذاری در این شهر شیخ‌نشین نسبت به سایر شهرهای امارات و حتی کشورهای منطقه دارد.
افزایش سرمایهگذاری اشخاص و شرکت‌های ایرانی در دبی
بررسی‌ها از گزارش‌های متعدد بین‌المللی نشان می‌دهد که حضور ایرانیان در بازار مسکن دبی از سال ۲۰۱۹ پررنگ شده و در ادامه شدت یافته است. ایرانیان طی پنج سال گذشته، در جمع پنج ملیت اصلی مالک خارجی در دبی قرار گرفتند و در سال ۲۰۲۲ نیز در همین جایگاه باقی ماندند.
در فهرست سرمایه‌گذاران خارجی حوزه ملک و مسکن در دبی، نام برخی از اشخاص مهم و شرکت‌های ایرانی نیز به چشم می‌خورد. این موضوع نشان می‌دهد که آنها امارات را برای انتقال امن بخشی از دارایی‌های خود انتخاب و در آن سرمایهگذاری کرده‌اند.
بررسی گزارش EU Tax Observatory نشان می‌دهد که حدود ۴۳ درصد از ارزش کل املاک مسکونی شهر دبی در اختیار اتباع خارجی است؛ همچنین ارزش املاک مسکونی متعلق به خارجی‌ها در بازه زمانی ابتدای سال ۲۰۲۰ تا اوایل ۲۰۲۲ حدود ۲۰ درصد افزایش یافته که معادل ۲۳ میلیارد دلار است.
هند، بریتانیا، عربستان سعودی، پاکستان و ایران در صدر فهرست برترین خریداران خارجی در بازار املاک دبی قرار دارند و مجموعا نزدیک به نیمی از دارایی‌های خارجی بازار مسکن دبی را به خود اختصاص داده‌اند.
آمار سرمایهگذاری ملکی ایرانیان در دبی
طبق برآوردها، ایرانی‌ها در سال ۲۰۲۰ حدود ۴.۹ میلیارد دلار از املاک مسکونی ساخته‌شده دبی را در اختیار داشته‌اند. ارزش املاک ایرانی‌ها در سال ۲۰۲۲ حدود ۱۰ درصد افزایش یافت و به حدود ۵.۴ میلیارد دلار رسید. به این ترتیب ایران در کنار چهار کشور دیگر، به بازیگر اصلی بازار مسکن دبی تبدیل شده است.
همچنین، میزان سرمایهگذاری و ارزش املاک مسکونی ساخته‌شده به همراه املاک پیش‌فروش در دبی طی سال ۲۰۲۰ با رقم ۶.۹ میلیارد دلار و در سال ۲۰۲۲ با رقم ۷.۲ میلیارد دلار اعلام شده است. به این ترتیب در طول دو سال، ارزش املاک اتباع ایرانی در دبی حدود ۴.۶ درصد رشد داشته است.
تعداد مالکان ایرانی در دبی چقدر است؟
بررسی داده‌های افشاشده حاکی از آن است که ایرانیان در سال ۲۰۲۰ مالک ۹ هزار و ۶۱۷ واحد مسکونی در دبی بوده‌اند. تعداد مالکان ایرانی در همان سال ۷ هزار و ۹۶ نفر برآورد شده که نشان می‌دهد، بسیاری از سرمایه‌گذاران بیش از یک ملک در اختیار داشته‌اند.
در سال ۲۰۲۲ نیز تعداد املاک تحت مالکیت ایرانیان با کاهش ۲.۲ درصدی به ۹ هزار و ۴۰۲ واحد رسید. همچنین شمار مالکان ایرانی نیز در همان سال به ۳.۸ درصد کاهش یافت و ۶ هزار و ۸۲۶ نفر اعلام شد.
ارزش املاک اتباع ایرانی در دبی در حالی افزایش یافته که تعداد مالکان اندکی کاهش داشته است؛ بنابراین می‌توان گفت که میانگین ارزش هر ملک بالا رفته و سرمایه‌گذاری‌ها به سمت پروژه‌های گران‌تر و لوکس‌تر تمایل پیدا کرده است.
به این ترتیب، اگرچه تعداد مالکان ایرانی در سال ۲۰۲۲ کاهش یافته اما روند کلی حکایت از آن دارد که میزان سرمایهگذاری و نقل‌وانتقال دارایی‌ها به بازار املاک دبی افزایش داشته است.
چشم‌انداز سرمایهگذاری ملکی در دبی
کارشناسان معتقدند در سال‌های اخیر بخش قابل توجهی از ایرانی‌ها به خرید پروژه‌های تازه‌ساز و لوکس در دبی روی آورده‌اند؛ کامران سلطانی زاده، دبیر سابق کانون صرافان ارز، در تاریخ ۲۶ مهر ۱۴۰۴ در گفت‌وگو با خبرگزاری خبرآنلاین اعلام کرده بود که ایرانی‌ها پس از کرونا حدود ۲۰ میلیارد دلار خانه در دبی خریده‌اند.
با وجود آنکه هیچ گزارش رسمی و دقیقی برای تایید سرمایهگذاری ۲۰ میلیارد دلاری ایرانیان در دبی وجود ندارد، اما با توجه به روند رشد معاملات ملکی دبی در سال‌های اخیر، برآورد مذکور چندان دور از انتظار به‌نظر نمی‌رسد.
انتظار می‌رود، روند افزایشی سرمایهگذاری ملکی دبی در سال‌های آینده نیز ادامه پیدا کند. در همین حال، بررسی دلایل این روند می‌تواند نشان دهد که چرا ایرانیان بیش از گذشته به بازار مسکن دبی علاقه نشان می‌دهند.
عوامل افزایش سرمایهگذاری ملکی در دبی
افزایش سرمایهگذاری در حوزه املاک مسکونی دبی از سال ۲۰۱۹ به بعد، دلایل متعددی دارد که کارشناسان به آن اشاره کرده‌اند. نخستین عامل، سیاست‌های مهاجرتی باز امارات از جمله طرح اقامت طلایی است که با پیوند دادن مالکیت ملک به اقامت بلندمدت، سرمایه‌گذاران خارجی را جذب می‌کند.
عامل دوم، ثبات اقتصادی و مالی دبی در مقایسه با سایر کشورهای منطقه است؛ همین موضوع سرمایه‌گذاران خارجی را در دوران همه‌گیری کرونا و پس از آن جذب و سرمایه‌ها را وارد امارات کرد.
سومین عامل نیز، نظام مالیاتی مطلوب و نبود محدودیت برای مالکیت خارجی است که سرمایه‌ها را به بازار املاک جذب می‌کند. بنابراین، نبود مالیات بر درآمد و مالیات بر سود سرمایه، همراه با سهولت ثبت املاک و قابلیت تبدیل ارز، دبی را به مقصدی امن برای سرمایه‌گذاری‌های کلان معرفی کرده است.
بنابراین، بررسی آمارها و داده‌های بین‌المللی نشان می‌دهد که امارات متحده عربی با اتخاذ سیاست‌های حمایتی مناسب توانسته است سرمایه‌ها را از کشورهای مختلف جذب کند و همین رویکرد باعث شده بازار مسکن این کشور، به یکی از جذاب‌ترین بازارهای منطقه تبدیل شود.
