شوک به تهرانی ها؛ راز گرانی مسکن افشا شد
اعطای تراکم مازاد، سود چه کسی را تامین می‌کند این سوالی است که تبدیل به موضوع مناقشه میان کارشناسان شده است. درحالی‌که موافقان به کاهش قیمت مسکن با دریافت تراکم مازاد امیدوارند، مخالفان تاکید دارند که تراکم مازاد اگرچه سود سازنده و مالک زمین را افزایش می‌دهد و بر درآمدهای مدیریت شهری می‌افزاید اما تاثیری بر کاهش قیمت مسکن و دسترسی اقشار متوسط و ضعیف به خانه ندارد.
در عین حال اعطای تراکم مازاد در شهری مانند تهران که در شرایط کنونی نیز جمعیت آن از سقف جمعیت‌پذیری براساس طرح جامع عبور کرده، بر چالش‌های زندگی در این شهر می‌افزاید و چالش‌های غیرقابل حلی را برای آیندگان رقم می‌زند.
رکود در صنعت ساختمان و معاملات مسکن به یکی از مهم‌ترین چالش‌های اقتصادی کشور و بخش قابل‌توجهی از شهروندان بدل شده است؛ این موضوع در کنار تورم بالا و کاهش توان اقتصادی خانوارها باعث شده تا خانه‌دار شدن به رویایی دور از دسترس برای بخش قابل‌توجهی از مردم به‌خصوص ساکنان کلان‌شهرها تبدیل شود.
در این شرایط مدیریت شهری با وعده رونق ساخت‌وساز و ارزان شدن قیمت مسکن به سراغ اعطای تراکم مازاد در برخی محلات شهر تهران رفته است. این موضوع حتی اگر بتواند شوک مثبتی به بخش ساخت‌وساز وارد کند، اما نمی‌تواند تاثیر مثبت پایداری بر این صنعت برجای بگذارد؛ چرا که کلید حل رکود در بخش ساخت‌وساز از احیای قدرت خرید مصرف‌کننده می‌گذرد و در شرایطی که جهش‌های متوالی قیمت مسکن، خرید خانه را برای بخش قابل‌توجهی از دهک‌های درآمدی از دسترس خارج کرده، نمی‌توان با افزایش عرضه، به این صنعت و بازار رونق پایداری بخشید.
اعطای تراکم مازاد اگر چه اثر مثبتی بر کاهش قیمت مسکن و وضعیت مستاجران ندارد، اما ذی‌نفعانی دارد که از این ایده حمایت می‌کنند. مدیریت شهری به واسطه دریافت عوارض اعطای تراکم، یکی از برندگان این موضوع است؛ سازنده و مالک زمین نیز از دریافت تراکم مازاد منتفع می‌شوند. دریافت تراکم مازاد از سویی بر ارزش زمین می‌افزاید و از سوی دیگر حاشیه سود سازنده را به شکل قابل‌توجهی افزایش می‌دهد.
با وجود این، شهر و شهروندان به واسطه افزایش جمعیت و کاهش کیفیت زندگی، کاهش سرانه خدمات و شلوغی شهر از وضعیت فعلی متضرر می‌شوند. درحالی موافقان اعطای تراکم این روش را عاملی در جهت کاهش قیمت مسکن می‌دانند که ساخت یک واحد هزینه مشخصی دارد و سازنده نیز به دنبال افزایش حاشیه سود خود بوده و با ساخت واحد بیشتر به سراغ کاهش قیمت عرضه مسکن نمی‌رود. دریافت تراکم مازاد و ساخت یک طبقه بیشتر، حاشیه سود سازنده را ۱.۵ برابرمی‌کند.
عدم شفافیت، تسهیل‌کننده دور زدن قوانین
اتاق مقررات ساختمان در تهران تاریک است؛ این جمله به این مفهوم است که شهروندان نمی‌دانند حداکثر تراکم در یک خیابان در محله‌ای مشخص چند طبقه است و در عین حال مقررات به نحوی است که امکان تغییر آن با مواردی از جمله تجمیع وجود دارد. در چنین شرایطی اگر امروز در یکی از خیابان‌های شهر، پروانه‌ای برای یک پلاک صادر شود که تراکمی مشخص را به آن پلاک اعطا کند، از منظر شهروندان، تراکم اعطایی مبنای قانون جاری است.
بنابراین نبود شفافیت، دست تصمیم‌گیران را برای تخطی از قوانین شهرسازی باز می‌گذارد. بررسی میدانی خبرنگار ما حکایت از آن دارد که در شرایط کنونی اعطای تراکم مازاد در برخی محلات تهران رواج دارد؛ این بررسی از رصد تابلوی زرد مقابل کارگاه‌های ساختمانی جدید در برخی محلات و گفت‌وگو با سازندگان صورت گرفته است.
به‌عنوان نمونه در یکی از خیابان‌های گیشا که تمامی خانه‌ها ۵ طبقه بر روی پیلوت (۶طبقه از زمین) ساخته شده‌اند، کلنگ ساخت واحدی۶ طبقه روی پیلوت زده شده است. البته به گفته سازنده، دریافت این تراکم مازاد براساس تجمیع و به شکل قانونی بوده است.
اعطای تراکم مازاد با تجمیع این سوال را مطرح می‌کند که در شرایطی که جمعیت تهران از سقف جمعیت‌پذیری مطابق طرح تفصیلی عبور کرده و در عین حال خیابان‌ها گنجایش افزایش جمعیت را ندارند، چگونه می‌توان با تجمیع تراکم مازاد به سازندگان داد. در عین‌حال گفت‌وگو با یک سازنده که در یکی از محلات منطقه ۱۷ تهران فعالیت دارد حاکی از آن بود که در شرایط کنونی، در پلاک‌هایی که در گذشته مجوز ساخت ۴ طبقه داده می‌شد، مجوز ساخت ۵ طبقه به راحتی اعطا می‌شود.
وی ادامه داد: خیابانی در همین منطقه وجود دارد که تا پیش از این، در آن واحد ۶ طبقه ساخته نشده بود، اما امروز به راحتی مجوز ساخت ۶ طبقه و حتی ۷ طبقه به شرط تجمیع داده می‌شود. سازنده دیگری در منطقه شهران تهران تاکید کرد: اگر در گذشته با تجمیع ۳ پلاک مساحت زمینی به ۷۵۰ متر می‌رسید، امکان دریافت مجوز ساخت ۷ طبقه در این منطقه داده می‌شد، اما در شرایط کنونی مدیریت شهری سختگیری در خصوص تامین ۷۵۰ متر زمین برای اعطای این تراکم ندارد و راحت این تراکم اعطا می‌شود.
مدیریت شهری «اعطای تراکم مازاد» در پایتخت را به اشکال مختلفی پیگیری می‌کند، این موضوع با مخالفت کارشناسان متعددی روبه‌رو شده و سیلی از انتقادات را به مدیریت شهری وارد کرده است؛ اگرچه مدیران شهری این موضوع را رد می‌کنند، اما داده‌های متعددی این موضوع را تایید می‌کند. نمونه‌ای از این داده‌ها، نصب بنری در یکی از مناطق بود که در روزهای گذشته خبرساز شده بود. اگرچه مدیریت شهری چنین موضوعی را رد کرده‌اند، اما تاکید دارند که مدیریت شهری به دنبال رونق ساخت‌وساز در تهران در چارچوب قوانین حاکم بر حوزه شهرسازی با هدف کاهش قیمت مسکن است.
با شهرفروشی خانه ارزان نمی‌شود
جعفر شربیانی عضو هیات‌رئیسه در خصوص «اعطای تراکم مازاد» از سوی مدیریت شهری با این توجیه که اعطای تراکم مازاد با رونق ساخت‌وساز به کاهش قیمت مسکن و خانه‌دار شدن بخشی از شهروندان منجر می‌شود گفت: ساخت‌وساز قطعا یکی از مولفه‌هایی است که می‌تواند بر قیمت خانه اثرگذار شود؛ در عین حال افزایش عرضه مسکن بر فروکش تب اجاره‌بها نیز اثر دارد. با این وجود، این ذهنیت که می‌توان با اعطای تراکم مازاد، رونق ساخت‌وساز و کاهش قیمت خانه را در شهر تهران رقم زد نادرست است.
قیمت مسکن تابع موضوعات مختلفی است که یکی از آنها رونق ساخت‌وساز است. تورم، قدرت خرید گروه‌های مختلف درآمدی، رشد اقتصادی در کشور و... همه و همه بر بهای مسکن اثرگذار است. درواقع فروش تراکم به امید کاهش قیمت مسکن از سویی سیاست نادرستی است و از سوی دیگر به نتیجه موردنظر نیز نمی‌رسد.
شربیانی ادامه داد: حتی اگر مدیریت شهری می‌توانست با اعطای تراکم مازاد و رونق ساخت‌وساز در تهران، قیمت خانه را در پایتخت کاهش دهد نیز، اخذ چنین رویه‌ای غلط بود؛ چرا که عدول از طرح‌های جامع و تفصیلی به مفهوم غیرقابل سکونت کردن این شهر در طول زمان است و باید دید که مدیران شهری که چنین تصمیمی را اخذ می‌کنند، چه پاسخی برای آیندگان دارند.
معاون کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر ادامه داد: در کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر، به عنوان ناظر بر عملکرد مدیریت شهری بر رعایت طرح تفصیلی و طرح جامع شهر تهران تاکید شده و هرگاه مدیریت شهری مغایر با این اصول حرکت کرده، به آنها تذکر داده شده است. طرح جامع و طرح تفصیلی تهران معیار و قوانین بالادستی برای پیشبرد امور در حوزه شهرسازی در تهران است.
با وجود این، در دوره‌های مختلف مدیران شهری برای درآمدزایی بودجه شهر به سراغ عدول از این مقررات ساخت‌وساز رفته‌اند که نتیجه آن چالش‌های فعلی است که شهروندان با آن مواجه هستند. در شرایط کنونی نیز همواره شورای شهر بر لزوم اجرای طرح‌های توسعه شهری مطابق بر طرح جامع و تفصیلی تاکید داشته و با هر اقدامی که به عدول از این طرح‌ها می‌انجامد و عمدتا نیز درآمدزایی برای شهر را دنبال می‌کند، مخالف است.
تراکم بیشتر «تعادل شهر» را برهم می‌زند
مهدی عباسی رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» در خصوص استمرار اعطای تراکم مازاد در مناطق مختلف شهر تهران به استناد مصوبه شورای شهرداران و تاثیر این موضوع بر افت کیفیت زندگی شهروندان گفت: مصوبه شورای شهرداران خلاف مقررات بالادستی در حوزه شهرسازی بود؛ اعضای شورای شهر و رئیس شورا به صورت شفاهی و کتبی در خصوص عوارض اجرای این مصوبه خلاف قانون بارها هشدار داده‌اند. تصمیم مدیریت شهری برای عدول از طرح جامع و تفصیلی و هر گونه اعطای تراکم مازاد در هر منطقه‌ای از سویی فاقد مبنای عادلانه بوده و از سوی دیگر به تعادل زیرساخت‌ها در حوزه شهری آسیب وارد می‌کند و در نهایت نیز بستر تبعیض و سوءاستفاده را نیز فراهم می‌کند.
وی ادامه داد: در شرایط کنونی مدیریت شهری هرگونه اعطای تراکم مازاد در مناطق را رد می‌کند، اما اخباری از استمرار این جریان در برخی از مناطق شهری شنیده می‌شود؛ به هر ترتیب این موضوع پنهان کردنی نیست و ۲-۳ ماه آینده سازندگانی که در این زمان با دریافت تراکم مازاد کار خود را شروع کنند، مشخص خواهند شد. در سال‌های گذشته و دوره‌های پیشین مدیریت شهری نیز مواردی از عدم رعایت قوانین حوزه شهری و اعطای تراکم مازاد در پایتخت وجود داشت که در حال حاضر اعطاکنندگان تراکم مازاد و دریافت‌کنندگان دارای پرونده حقوقی هستند.
مدیریت شهری و همچنین سازندگان باید از عاقبت متخلفان قبلی عبرت بگیرند و از عدول از قوانین شهری که انضباط و تعادل شهری را به هم می‌ریزد، اجتناب کنند. درحالی‌که طرح جامع و تفصیلی شهر تهران براساس مطالعه دقیق تهیه شده، در کمیسیون ماده ۵ فرآیندهای شفاف و مشخصی برای اصلاح نیز در نظر گرفته شده و مدیریت شهری نمی‌تواند به خواست و صلاح خود از قوانین سرپیچی کند.
عباسی در خصوص اعطای تراکم مازاد و بارگذاری بیش از حد جمعیتی در تهران و تاثیر آن بر بحران کنونی کم‌آبی عنوان کرد: ظرفیت زیستی هر سرزمین مشخص است و مطالعات انجام شده روی ظرفیت زیستی هر منطقه، سقف جمعیت مناسب برای زندگی در آن منطقه را مشخص می‌کند. طرح جامع و طرح‌های تفصیلی شهر تهران مطالعات دقیقی بر ظرفیت‌های زیستی این شهر، چگونگی مدیریت آن و روند توسعه آن انجام داده و بر همین اساس نیز سقف جمعیتی برای سکونت در این شهر تعیین شده است. اگر این طرح‌ها به درستی تهیه شده باشد که درخصوص طرح جامع و تفصیلی تهران، دقت بالایی وجود داشته؛ عدم رعایت موارد ذکر شده در این طرح می‌تواند به ظرفیت‌های زیستی شهر آسیب بزند. موارد ذکر شده قاعده‌های اصلی و اساسی است؛ در واقع برای جلوگیری از آسیب به ظرفیت زیستی هر شهری باید در هر زمانی به موارد تعیین شده در طرح‌های جامع و تفصیلی عمل کرد.
گزارش‌هایی از اعطای تراکم مازاد دریافت می‌کنیم
ناصر امانی عضو شورای شهر تهران در خصوص استمرار اعطای تراکم‌مازاد در مناطق مختلف شهر تهران به استناد بخشنامه در ظاهر ابطال شده شورای شهرداران گفت: مدیریت شهری مدعی لغو بخشنامه شورای شهرداران مبنی بر اعطای تراکم مازاد با هدف رونق ساخت‌وساز در تهران است.
با وجود این همچنان گزارش‌هایی مبتنی بر اعطای تراکم مازاد در برخی مناطق مدیریت شهری به دست آمده است. وی ادامه داد: در حالی مدیریت شهری در برخی مناطق همچنان به دنبال اعطای تراکم مازاد با هدف درآمدزایی است که شورای شهر، سازمان بازرسی کل کشور و دیوان عدالت اداری، مصوبه شورای شهرداران را ابطال کرد.
