تیر خلاص به قلب مستاجران | دولت بازار اجاره را قفل کرد!

در پی انتشار گزارشی از تحولات بازار مسکن، اعلام شد که نرخ تورم سالانه اجاره‌بهای مسکن در کشور در پایان اردیبهشت ۱۴۰۴ به ۳۹.۵ درصد رسیده است. این عدد همچنان بیانگر رشد چشمگیر هزینه‌های اجاره‌نشینی در مقایسه با سال گذشته است، اما به‌گفته مقامات وزارت راه و شهرسازی، آهنگ این افزایش نسبت به ماه‌های پیشین تا حدی کندتر شده است. این روند کاهشی گرچه هنوز فاصله زیادی با ثبات کامل دارد، اما می‌تواند نشانه‌ای اولیه از فروکش کردن نسبی التهاب در بازار اجاره تلقی شود.

دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با استناد به آمارهای مرکز آمار ایران اعلام کرد که تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره‌بهای مسکن در اردیبهشت ماه به ۳۶.۹ درصد کاهش یافته که کمترین میزان در ۳۰ ماه گذشته به شمار می‌آید. این کاهش نسبی در نرخ رشد اجاره‌بها، نخستین نشانه از تأثیر مثبت سیاست‌های حمایتی دولت برای کنترل بازار اجاره مسکن است.

طی ۱۲ ماه گذشته، نرخ تورم سالانه اجاره مسکن همواره بالاتر از ۴۰ درصد بوده و رسیدن این شاخص به کمتر از این میزان در اردیبهشت ماه، گواهی بر آغاز روند کاهش فشارهای قیمتی در بازار است. این موضوع به ویژه در شرایطی اهمیت دارد که اردیبهشت ماه هر سال با آغاز فصل جابه‌جایی مستأجران همراه است و معمولاً تقاضا برای اجاره واحدهای مسکونی افزایش می‌یابد.

گزارش وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد که با وجود این افزایش تقاضا در اردیبهشت ۱۴۰۴، سرعت رشد اجاره‌بها کمتر از سرعت رشد عمومی قیمت کالاها و خدمات بوده است. این بدان معناست که نرخ افزایش اجاره‌بهای مسکن نسبت به تورم عمومی کاهش یافته و به نوعی بازار اجاره مسکن توانسته است روند صعودی خود را کنترل کند. کارشناسان اقتصادی دلیل این کاهش نسبی را سیاست‌های حمایتی دولت در بازار اجاره مسکن می‌دانند که شامل اقدامات متنوعی مانند تسهیلات مالی به مستأجران و مالکان، کنترل عرضه واحدهای اجاره‌ای و نظارت بر قراردادهای اجاره است.

افزایش ۳۹.۵ درصدی اجاره‌بها؛ فشار سنگین بر خانوارهای کم‌درآمد

این سیاست‌ها که در ماه‌های اخیر اجرایی شده‌اند، تا حدی توانسته‌اند از افزایش بی‌رویه اجاره‌بها جلوگیری کنند و تعادل نسبی را در بازار برقرار سازند. افزایش ۳۹.۵ درصدی اجاره‌بها طی یک سال هنوز فشار قابل توجهی بر مستأجران و خانواده‌های کم‌درآمد وارد می‌کند و ضرورت دارد که برنامه‌های حمایتی با قوت و استمرار بیشتری دنبال شود.

کارشناسان تاکید دارند که ادامه این روند نزولی در تورم اجاره‌بها می‌تواند شرایط بهتری برای مستأجران فراهم آورد و از تشدید نارضایتی‌ها و آسیب‌های اجتماعی مرتبط با بازار مسکن جلوگیری کند. در مجموع، گزارش وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد که بازار اجاره مسکن در ایران در شرایطی پر التهاب و افزایش قیمت‌های شدید قرار دارد، اما نشانه‌های مثبتی از کاهش سرعت رشد قیمت‌ها و اثرگذاری سیاست‌های حمایتی دولت به چشم می‌خورد. پیگیری و تقویت این سیاست‌ها به ویژه در ماه‌های آینده که فصل جابه‌جایی مستأجران ادامه دارد، برای ایجاد ثبات و آرامش در بازار اجاره بسیار مهم خواهد بود.

در حالی که کاهش نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها در اردیبهشت ۱۴۰۴ از نظر آماری به عنوان نشانه‌ای از کند شدن شتاب رشد قیمت‌ها معرفی می‌شود، اما در عمل این تغییرات اندک، هنوز نتوانسته بار اصلی معیشتی را از دوش خانوارهای اجاره‌نشین بردارد. افزایش ۳۹.۵ درصدی اجاره در طول یک سال، حتی اگر کمتر از رشد ۵۰درصدی سال گذشته باشد، همچنان یک جهش قیمتی شدید محسوب می‌شود که بخش بزرگی از درآمد خانوارهای متوسط و کم‌درآمد را می‌بلعد.

وام ودیعه؛ حمایتی ناکارآمد با اثرات تورمی

بررسی‌های میدانی از بازار مسکن در تهران و کلانشهرها نشان می‌دهد که خانوارها برای تمدید قرارداد اجاره خود با فشارهایی مواجه‌اند که بسیاری را به حاشیه‌نشینی، کوچ به مناطق ارزان‌تر یا حتی به زندگی در حومه شهرها و سکونتگاه‌های غیررسمی سوق داده است. این روند کیفیت زندگی را کاهش داده و منجر به افزایش زمان رفت‌وآمد، افت تحصیلی فرزندان، ناهنجاری‌های اجتماعی و آسیب‌های روانی شده است.

از سوی دیگر، یکی از ابزارهای اصلی دولت برای حمایت از مستأجران، یعنی وام ودیعه مسکن، کارایی لازم را نداشته است. اگرچه در سال‌های اخیر سقف این تسهیلات در برخی مناطق افزایش یافته، اما نرخ بهره بالا، فرایند پیچیده دریافت و نبود ضمانت‌های قابل تأمین، باعث شده بسیاری از مستأجران از دریافت آن منصرف شوند. در عمل، این وام ها به افزایش میزان رهن نیز منجر شده است و در واقع، کار سوخت رسانی به موتور تورم را انجام داده است.

در همین حال، مالکان نیز به دلیل افزایش نرخ تورم، رشد قیمت مصالح ساختمانی، مالیات‌های جدید بر خانه‌های خالی و کاهش ارزش پول ملی، تلاش می‌کنند با بالا بردن نرخ اجاره، قدرت خرید خود را حفظ کنند. به‌همین‌دلیل، هرچند تورم اجاره نسبت به گذشته اندکی آرام‌تر شده، اما ساختار کلی بازار اجاره همچنان ناپایدار و فاقد تعادل است.

کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باورند که بدون افزایش عرضه واقعی واحدهای اجاره‌ای، بازسازی نظام مالیاتی در بازار مسکن و ایجاد حمایت هدفمند از دهک‌های پایین درآمدی، نمی‌توان انتظار داشت که روند صعودی اجاره‌بها متوقف شود. برنامه‌هایی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی، طرح نهضت ملی مسکن و حتی ارائه تسهیلات برای ساخت و ساز، تا زمانی که با سیاست‌گذاری منسجم و نظارت واقعی همراه نباشد، دردی از بازار اجاره دوا نخواهد کرد.

تغییر ساختار جمعیتی کشور و مهاجرت معکوس از شهرستان‌ها به کلانشهرها، موجب افزایش تقاضای اجاره در مناطق شهری شده است. بر اساس آمارهای غیررسمی، حدود ۴۰ درصد از خانوارهای ایرانی اکنون اجاره‌نشین هستند؛ یعنی هرگونه نوسان در بازار اجاره، به‌طور مستقیم بر زندگی میلیون‌ها نفر اثر می‌گذارد. این واقعیت، ضرورت بازنگری فوری در سیاست‌های کلان مسکن را دوچندان می‌کند.در نهایت، باید پذیرفت که اجاره‌نشینی در ایران از یک انتخاب به یک اجبار اقتصادی بدل شده است.