تیشه بر ریشه بازار مسکن / اجاره نشینی بیداد می کند!

اجاره نشینی از دهه ۷۰ خورشیدی تاکنون به طور مداوم در حال افزایش بوده است. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، نسبت مالکان مسکن به مستأجران از دهه ۳۰ خورشیدی تا دهه ۷۰ در حال افزایش بود، اما از دهه ۷۰ به بعد این روند شروع به کاهش یافت و اجاره نشینی با سرعت رشد کرد. در حال حاضر، تقریباً یک سوم جمعیت کشور و بیشتر از نیمی از ساکنان تهران به عنوان مستأجران زندگی می‌کنند.

گذشته از این مرکز پژوهش‌های مجلس گزارش داده است که نرخ فقر مسکن در ۱۶ سال گذشته به صورت مداوم بیشتر شده و هم‌اکنون نرخ فقر مسکن در کشور به بیشتر از دو برابر میانگین جهانی رسیده است. بر اساس گزارشی که مرکز آمار ایران، چندی پیش منتشر کرد، در سال ۱۳۳۵ خورشیدی تعداد خانوارهای ساکن واحدهای مسکونی ملکی یا صاحبخانه‌ها دو میلیون و ۴۱۷ هزار و ۱۳۸ خانوار بوده است و در مقابل ۷۵۰ هزارو ۱۱۰ خانوار مستأجر بوده‌اند.

به عبارتی شمار مالکان ۳.۲ برابر مستأجران بوده است. بنا بر این گزارش در یک دهه بعد یعنی در سال ۱۳۴۵ خورشیدی دو میلیون و ۹۸۷ هزارو ۲۲۴ خانوار مالک مسکن خود بوده‌اند و ۸۱۲ هزار و ۷۵۷ خانوار مستأجر بوده‌اند. در یک دهه بعد تعداد مالکان مسکن افزایش داشته و نسبت مالکان خانه به مستأجران ۳.۶ برابر بوده است.

یک دهه پس از آن یعنی در سال ۱۳۵۵ خورشیدی شمار خانواده‌های مالک مسکن به چهار میلیون و ۷۰۹ هزار و ۸۸۸ خانوار رسیده و در مقابل شمار مستأجران یک میلیون و چهار هزار و ۱۲۲ خانوار بوده است. در واقع در این سال نسبت مالکان به مستأجران حدود ۴.۶ برابر بوده است. در سال ۱۳۶۵ خورشیدی شمار خانوارهای مالک مسکن به شش میلیون و ۸۱۴ هزار و ۲۲۱ خانوار رسید و تعداد خانوار مستأجر یک میلیون و۱۵۲ هزار و ۶۷۲ خانوار بود.

در سال ۱۳۶۵ همچنان شمار مالکان مسکن رو به افزایش بود و نسبت مالکان به مستأجران به ۵.۹ برابر رسید.

در سال ۱۳۷۵ شمار مالکان هشت‌میلیون‌و۴۴۴هزارو ۲۰۸ خانواده گزارش شد و شمار مستأجران یک‌میلیون‌و۸۹۳هزارو ۵۵۲ خانوار ثبت شد. در نیمه دهه ۷۰ روند خانه‌دارشدن افراد نزولی شد و نسبت مالکان به مستأجران به ۴.۴ برابر کاهش داشت.

در سال ۱۳۸۵ خورشیدی تعداد مالکان مسکن ۱۱ میلیون و ۱۳ هزار و ۲۳۵ خانوار قید شده است و شمار مستأجران سه میلیون و ۹۸۱ هزار و ۵۴۹ خانوار اعلام شد. نسبت مالکان به مستأجران در نیمه دهه ۸۰ به ۲.۷ برابر ریزش کرد. در سال ۱۳۹۰ تعداد خانواده‌های مالک ۱۱ میلیون و ۸۷۵ هزار و ۳ خانوار گزارش شد و شمار مستأجران پنج میلیون و ۶۰۷ هزار و ۳۱۴ خانوار اعلام شد.

به عبارت دیگر نسبت مالکان به مستأجران در ابتدای دهه ۹۰ به ۲.۱ برابر افت کرد. بر اساس آخرین آماری که در سوم شهریور سال جاری توسط علیرضا مُهِلی، نماینده وزارت راه و شهرسازی در بندرعباس اعلام شده، تعداد خانوار مستأجر کشور به حدود هشت میلیون خانوار رسیده است.

اگر بخواهیم بُعد خانوار را ۳.۲ نفر در نظر بگیریم در واقع حدود ۲۵‌ میلیون‌ و ۶۰۰ هزار ایرانی و نزدیک به یک‌سوم ایرانی‌ها مستأجر هستند.

تیشه تورم بر ریشه بازار مسکن

بررسی آمار بانک مرکزی از نرخ تورم سال‌های گذشته نشان می‌دهد که روند رشد جمعیت مالکان مسکن و مستأجران نسبت مستقیم با نرخ تورم دارد. در پنج سال ابتدای دهه ۳۰ خورشیدی نرخ تورم به استثنای سال ۱۳۳۳ زیر ۱۰ درصد بوده و در سال ۱۳۳۵ نرخ تورم ۸.۸ درصد گزارش شده است. در دهه ۴۰ نرخ تورم به زیر پنج درصد کاهش داشته و در سال ۱۳۴۵ نرخ تورم فقط ۰.۸ درصد بود. در دهه ۵۰ نرخ تورم کم‌کم دورقمی می‌شود و در سال ۱۳۵۵ نرخ تورم ۱۶.۶ درصد بود.

در سال‌های دهه ۶۰ همچنان نرخ تورم صعودی بوده است، اما در مقاطعی مثل سال ۱۳۶۴ نرخ تورم دوباره تک‌رقمی می‌شود و به ۶.۹ درصد می‌رسد، اما در دهه ۷۰ نرخ تورم دوباره سیر صعودی می‌گیرد تا آنجا که این شاخص در سال ۱۳۷۳ به ۳۵.۲ درصد و در سال ۱۳۷۴ به رکورد ۴۹.۴ درصد می‌رسد و در دهه ۸۰ تا سال ۱۳۹۵ که سال پس از امضای برجام است نرخ تورم همواره دورقمی بوده است.

در سال‌های اواخر دهه ۹۰ نرخ تورم به مرز ۳۰ درصد و بالاتر رسید و در این ارقام به تثبیت رسید. ارقامی که کشور را به یکی از رکوردداران نرخ تورم در جهان تبدیل کرد و همین مسئله باعث کاهش مداوم قدرت خریداران از دهه ۷۰ و صعودی‌شدن شمار مستأجران شد؛ به‌طوری‌که هم‌اکنون نزدیک به یک‌سوم جمعیت کشور مستأجر هستند و بر اساس گزارش مرکز آمار ایران شمار مستأجران در تهران به بیشتر از نیمی از خانوار رسیده است.

از آن گذشته جمعیت قابل توجهی ساکن بافت ناکارآمد و حاشیه‌های کلان‌شهرها هستند. هرچند آمار اعلامی درباره این پدیده دقیق نیست و نرخ‌های متفاوتی برای آن ذکر می‌شود، اما در برخی کلان‌شهرها جمعیت ساکن بافت ناکارآمد و بدمسکن گاهی تا یک‌سوم کل جمعیت می‌رسد. گذشته از این سهم مسکن در هزینه سبد خانوار افزایش داشته است و جمعیت بیشتری از مستأجران کم‌توان را به بافت ناکارآمد و حاشیه‌نشینی می‌راند.

صعود یکسره فقر مسکن

طبق اعلام هبیتات (دفتر اسکان بشر سازمان ملل متحد)، اگر محل سکونت افراد از حداقل امکانات یک واحد مسکونی معمولی برخوردار نباشد و بیش از ۳۰ درصد سبد هزینه خانوار به تأمین مسکن اختصاص داشته باشد، افراد گرفتار فقر مسکن هستند.

این در حالی است که طبق گزارش مرکز آمار ایران، سهم مسکن از سبد هزینه خانوارهای ایرانی ۳۶ درصد و سهم پایتخت‌نشینان حدود ۵۰ درصد است؛ آماری که البته به اعتقاد بسیاری، خوشبینانه به نظر می‌رسد و وضعیت موجود بیانگر سهم بالاتر مسکن در سبد هزینه ایرانی‌هاست.

در همین رابطه، گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس درباره «عملکرد احکام قانون برنامه پنج‌ساله ششم توسعه در حوزه تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد» نشان می‌دهد اجرای نادرست سیاست‌های تأمین مسکن به همراه تورم فزاینده در متغیرهای اقتصادی به جهش قیمت و در نتیجه بدمسکنی دامن زده است؛ به‌گونه‌ای که نرخ فقر مسکن در سال ۱۴۰۰ به ۵۵ درصد رسیده که بیشترین میزان نسبت به سال‌های گذشته است.

این موضوع در حالی رخ می‌دهد که بررسی داده‌های مرکز پژوهش‌های مجلس در ۱۶ سال گذشته نشان می‌دهد میزان فقر مسکن در سال ۱۳۹۰ حدود ۳۳ درصد و در سال ۱۳۹۸ حدود ۳۶ درصد بوده و در سال ۱۴۰۰ به ۵۵ درصد رسیده است. این در حالی است که میانگین نرخ جهانی ۲۰ درصد است و فقر مسکن در ایران در طول سال‌های گذشته نه‌تن‌ها صعودی بوده بلکه در حال حاضر به بیشتر از دو برابر میانگین جهانی رسیده است.