خانه ارزان می‌شود اما فقط به یک شرط
تأمین زمین ۹۹ ساله یکی از کلیدی‌ترین ایده‌هایی بود که در برنامه هفتم توسعه برای حمایت از اقشار کم‌درآمد و تحقق قانون «جهش تولید مسکن» مطرح شد. هدف این طرح، کاهش هزینه اولیه مسکن از طریق واگذاری زمین به‌صورت اجاره بلندمدت و حذف فشار مالی ناشی از خرید زمین از دوش متقاضیان بود. با این حال، تجربه سال‌های گذشته نشان داده که صرفِ واگذاری زمین بدون ایجاد زیرساخت مالی، فنی و اجرایی مناسب، نمی‌تواند به ساخت واقعی مسکن ارزان منجر شود.
در عمل، زمین تنها یکی از مؤلفه‌های اصلی تولید مسکن است و حتی اگر با شرایط ۹۹ ساله در اختیار سازندگان یا متقاضیان قرار گیرد، چالش‌هایی مانند گرانی مصالح، هزینه‌های پروانه ساخت، عوارض شهرداری و نبود تسهیلات مؤثر بانکی همچنان سد راه ساخت‌وساز خواهد بود. کارشناسان اقتصادی تأکید دارند که نگاه تک‌بعدی به مسئله زمین، نسخه‌ای ناقص برای درمان بحران مسکن است و بدون اصلاح نظام تأمین مالی، عرضه زمین عملاً تأثیر چندانی بر کاهش قیمت نهایی نخواهد داشت.
از همین رو، وزارت راه و شهرسازی در بازنگری‌های اخیر، حذف تبصره مربوط به واگذاری زمین ۹۹ ساله از ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه را پیشنهاد داده است. این وزارتخانه معتقد است که سیاست‌های زمین باید با واقعیت‌های اقتصادی و ظرفیت بودجه‌ای کشور همخوان باشد. واگذاری گسترده زمین بدون برنامه دقیق برای تأمین منابع ساخت و نظارت بر اجرای پروژه‌ها، می‌تواند به احتکار یا سوداگری زمین منجر شود؛ موضوعی که در گذشته نیز تجربه آن وجود داشته است.
با این حال، برخی از کارشناسان حوزه مسکن این تصمیم را نوعی عقب‌گرد در مسیر حمایت از اقشار ضعیف می‌دانند. آنان بر این باورند که دولت به جای حذف کامل این بند، باید سازوکاری برای واگذاری هدفمند و نظارت‌شده زمین ایجاد می‌کرد تا زمین به دست افراد واقعیِ متقاضی مسکن برسد نه دلالان و نهادهای غیرمولد. از نگاه این گروه، حذف کامل تبصره ۹۹ ساله، عملاً فاصله دهک‌های پایین جامعه از خانه‌دار شدن را بیشتر می‌کند.
در مجموع، اختلاف نظر میان سیاست‌گذاران و کارشناسان درباره نقش زمین ۹۹ ساله در حل بحران مسکن، بازتابی از چالش بزرگ‌تری است که در سیاست‌گذاری بخش مسکن ایران وجود دارد؛ یعنی نبود یک نقشه راه منسجم که هم عدالت اجتماعی را لحاظ کند و هم از نظر اقتصادی پایدار باشد. اگر دولت قصد دارد واقعاً به تحقق «جهش تولید مسکن» نزدیک شود، باید میان اهداف حمایتی و الزامات اجرایی توازن برقرار کند؛ چرا که هیچ طرحی بدون پشتوانه مالی و مدیریتی، حتی اگر نیت خیرخواهانه‌ای داشته باشد، در عمل به نتیجه نخواهد رسید.
زمین ۹۹ ساله توجیه اقتصادی ندارد
برنامه هفتم توسعه تامین زمین ۹۹ ساله را یکی از ارکان مهم در راستای تحقق قانون جهش تولید مسکن و افزایش دسترسی‌پذیری اقشار ضعیف جامعه به خانه می‌داند؛ با وجود این کارشناسان تاکید دارند که تامین زمین ارزان ۹۹ ساله لزوما مشکل ساخت مسکن ارزان را حل نمی‌کند و در این راستا نیز وزارت راه و شهرسازی خواستار حذف تبصره مربوط به تامین زمین ۹۹ ساله از ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه شده است.
مخالفان تاکید دارند برای آنکه زمین فاقد امکانات روبنایی و زیربنایی در حاشیه شهر به زمین قابل سکونت تبدیل شود نیاز به صرف هزینه‌ای در حدود ۲ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است تا بخش‌خصوصی امکان حضور و فعالیت اقتصادی در این زمین‌ها را پیدا کند.
رقم برآورد شده برای ایجاد زیرساخت برق، آب، گاز و خدمات روبنایی نظیر آماده‌سازی مدرسه، مرکز خرید، کتابخانه و... محاسبه شده است. با وجود این عضو هیات‌مدیره سازمان ملی زمین و مسکن معتقد است که بخش قابل‌توجهی از زمین‌های ۹۹ ساله برای آنکه قابل ساخت و سکونت باشد، فاقد توجیه اقتصادی است.
تقی رضایی عضو هیات‌مدیره سازمان ملی زمین و مسکن گفت: بالغ بر ۱۲۵ هزار هکتار زمین ۹۹ ساله امکان‌سنجی و شناسایی شده است که ۱۸درصد آن در دولت چهاردهم بوده است. از این ۱۲۵ هزار هکتار زمین تامین شده، ۳۴ هزار هکتار آن الحاق اراضی حریم به محدوده شهر بوده و ۳۷ هزار هکتار آن حاصل توافق با بخش خصوصی بوده است. وی تصریح کرد: زمین ۹۹ ساله شناسایی شده باید مناسب ساخت و سکونت باشد.
تجربه تلخ پرند تکرار می‌شود؟ زمین هست، اما آب و برق و زندگی نه!
مناسب ساخت بودن به این مفهوم است که به لحاظ توپوگرافی ایرادی نداشته باشد، به عنوان نمونه بر روی گسل نباشد، فرونشست نداشته باشد و برای آنکه مناسب سکونت شود باید خدمات زیربنایی و روبنایی در آن ایجاد شود که این خدمات شامل تامین آب، برق، گاز و حداقل خدمات رفاهی... می‌شود.
دولت با استناد به «کارنامه هزینه‌بر واگذاری زمین ۹۹ساله طی ۴ سال گذشته»، به مجلس اعلام کرده است، «تکلیف برنامه هفتم برای زمین ۹۹ساله، به ۶۶۰۰ همت منابع نیاز دارد که به هیچ وجه قابل تامین نیست».
آماده‌سازی کامل زمین خام به معنای آن است که علاوه بر آب و برق و گاز و خیابان‌کشی، خدمات شهری یا همان خدمات روبنایی نیز روی این اراضی همزمان با مسکن‌سازی دولتی ایجاد و تامین شود تا شهرهایی که با این واگذاری‌ها شکل می‌گیرد، حالت خوابگاهی نداشته باشد. البته این موضوع مخالفانی نیز دارد که معتقدند که دولت صرف زمین را تامین کند. با وجود این تجربه نشان داده است که با صرف واگذاری زمین خام، «تامین مسکن» اتفاق نمی‌افتد. نمونه‌اش در مسکن‌مهر ابتدای دهه ۹۰ در شهر جدید پرند بود که رغبتی به سکونت در آن نبود.
عرضه این نوع زمین باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود
عضو هیات‌مدیره سازمان ملی زمین و مسکن تاکید کرد: در استان قم، ۱۲ سایت مسکن حمایتی در دست اجرا است که برای نیمی از آنها آب‌رسانی نشده است.
وی ادامه داد: بحث ما این است که زمین نیاز به خدمات دارد، اگر می‌خواهیم زندگی مردم کیفیت داشته باشد باید برای این زمین انرژی هم تامین کنیم. با وجود این، مدافعان واگذاری زمین ۹۹ ساله معتقدند که کافی است دولت به مردم زمین بدهد و کار ساخت به کمک تسهیلات و آورده مردمی انجام شود، خدماتی نظیر مدرسه، باشگاه ورزشی، مراکز خرید و... توسط بخش خصوصی احداث می‌شود. اما در این شرایط این سوال مطرح است که مردمی که در تامین آورده مسکن و پرداخت اقساط آن با چالش مواجه هستند، چگونه از پس تامین هزینه مدرسه غیردولتی و باشگاه خصوصی برمی‌آیند.
مدافعان «واگذاری زمین ۹۹ساله» معتقدند، عرضه این نوع زمین باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود. با این حال تجربه دو دهه گذشته تایید می‌کند، واگذاری زمین بدون در نظر گرفتن «مشکلات اقتصادی خانه‌ندارها»، باعث خرید و فروش امتیاز آن در بازار سفته‌بازی می‌شود و عواید آن به جای آنکه، مطلق به دهک‌های پایین درآمدی اصابت کند، به شکل قابل‌توجهی نصیب چندخانه‌ای‌ها می‌شود.
