واکنش بازار مسکن به جنگ دوم؛ قیمت خانه به یک شرط ارزان می شود

سازندگان و سرمایه‌گذاران نیز در مواجهه با رکود، روند اجرای پروژه‌های جدید را کند کرده‌اند. بسیاری از پروژه‌ها نیمه‌کاره باقی مانده و سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن به دلیل عدم اطمینان نسبت به بازگشت سرمایه، کاهش یافته است. این مساله نه تنها عرضه را محدود می‌کند، بلکه کیفیت واحدهای موجود را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد.

رکود فعلی بازار مسکن پیامدهای اجتماعی قابل توجهی دارد. افزایش سن ازدواج، مهاجرت به حاشیه شهرها و تشدید نابرابری اجتماعی از جمله نتایج مستقیم این وضعیت هستند. بدون اتخاذ سیاست‌های حمایتی و تقویت توان خرید خانوارها، این رکود ادامه خواهد یافت و اثرات بلندمدت آن می‌تواند گریبانگیر کل جامعه شود.

رئیس سابق اتحادیه املاک کشور گفت: کاهش قیمت‌ها لزوماً به معنای دسترسی آسان مردم به خانه نیست.

حسام عقبایی، رئیس سابق اتحادیه املاک کشور و وکیل دادگستری با اشاره به  سهم عمده معاملات سرمایه‌ای، نقش بانک‌ها و سیاست‌های کوتاه‌مدت دولت در حوزه مسکن اظهار کرد:  به نظر می‌رسد ظرفیت کاهش بیشتر قیمت‌ها تا پایان سال ۱۴۰۴ وجود داشته باشد،  اما با توجه به  عملکرد بانک‌ها و نهادهای اقتصادی منابع مالی که باید صرف ساخت و خرید مسکن می‌شد، به سمت بازارهای پرسودتر همچون خودرو و کالا رفته است.

عقبایی با بیان اینکه کاهش قیمت‌ها لزوماً به معنای دسترسی آسان مردم به خانه نیست افزود:  مشکلاتی نظیر مدیریت زمین، هزینه‌های سنگین پروانه‌های ساختمانی و نبود نظارت بر خانه‌های خالی از جمله دلایل اصلی رشد نامتعارف قیمت مسکن در شرایط کنونی  است.

عقبایی در ادامه بیان کرد: این موضوع برای کارمندانی که شرایط بسیار ویژه‌ای دارند، اهمیت ویژه‌ای دارد، ما باید سرمایه‌هایی که هم‌اکنون در حوزه بانکداری وجود دارد را در اختیار تولیدکننده مسکن قرار دهیم. مصوبه‌ای وجود داشت که بانک مرکزی همه بانک‌ها را موظف می‌کرد سالانه ۱۰ تا ۱۵ درصد از بودجه خود را به حوزه مسکن اختصاص دهد، اما بانک‌ها از این مصوبه فرار کردند و آن را اجرا نکردند، به جز بانک مسکن.

این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: دلیل  عدم اجرای این مصوبه، سودجویی بانک‌هاست. بانک‌ها ترجیح می‌دهند به جای پرداخت تسهیلات چند میلیاردی مسکن با سود ۱۵ تا ۱۸ درصد و بازپرداخت طولانی‌مدت، منابع خود را به تسهیلات خرید خودرو و کالا اختصاص دهند؛ زیرا در این حوزه‌ها بازپرداخت ۲۴ تا ۳۶ ماهه و سود بالای ۲۰ درصد وجود دارد.

لزوم ورود سازمان بازرسی به عملکرد بانک‌ها

عقبایی عنوان کرد: بانک‌ها برخلاف تکالیف قانونی، سهم خود در حوزه مسکن را پرداخت نکرده‌اند و این منابع را به سمت بازارهای دیگر برده‌اند. حتی بانک مرکزی و وزارت اقتصاد نیز اذعان کرده‌ است   که بانک‌ها در این زمینه کوتاهی داشته‌اند و  اینجا لازم است سازمان بازرسی کل کشور ورود کند و از بانک‌ها بپرسد چرا تسهیلات مربوط به مسکن به سمت حوزه‌های دیگر منحرف شده است.

به گفته رئیس سابق اتحادیه املاک کشور، همین بی‌تعهدی بانک‌ها یکی از عوامل اصلی رشد نامتعارف قیمت مسکن در کشور بوده است.

این وکیل دادگستری همچنین متذکر شد: یکی از عوامل مهم گرانی مسکن، افزایش نامتعارف هزینه‌های صدور پروانه‌های ساختمانی است، شهرداری‌ها و نظام مهندسی با دریافت هزینه‌های چندبرابری، قیمت تمام‌شده ساخت مسکن را بالا برده‌اند و  این رشد چند ده‌برابری هزینه‌ها نهایتاً بر دوش مصرف‌کننده نهایی گذاشته می‌شود.

وی تأکید کرد: در شرایط کنونی باید با یک برنامه ۱۰ تا ۱۵ ساله، سود تسهیلات مسکن کاهش یابد. منابع مالی در بانک‌ها وجود دارد؛ اما بنگاه‌داری اجازه ورود آنها به عرصه تولید مسکن را نمی‌دهد. برای نمونه، وقتی به کارمند وعده وام ۴ میلیاردی با سود ۱۸ تا ۱۹ درصد داده می‌شود، چگونه می‌تواند خانه‌ای بخرد که قیمت متوسط هر مترمربع آن به ۱۰۰ میلیون تومان رسیده است؟ در حالی که در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته و حتی همسایه، نرخ تسهیلات خرید مسکن زیر ۵ درصد است.

سوداگری و خانه‌های خالی؛ تهدید دیگر بازار مسکن

این کارشناس حوزه مسکن یادآور شد: علاوه بر بانک‌ها و شهرداری‌ها، سوداگری نیز نقش مهمی در گرانی مسکن دارد و  نمی‌توان انکار کرد که بازار مسکن ایران به شدت دچار سوداگری شده است که البته  بخشی از این سوداگری مربوط به خانه‌های خالی است.

وی افزود: فلسفه اصلی مالیات بر خانه‌های خالی ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا بود، نه درآمدزایی برای دولت. اما دولت با نگاه درآمدی به این موضوع پرداخته است. وقتی شناسایی خانه‌های خالی برای دولت هزینه بیشتری از درآمد مالیاتی آن دارد، طبیعی است که انگیزه لازم برای اجرای آن وجود نداشته باشد.

وی عنوان کرد: خوشبینانه‌ترین حالت این است که مردم بتوانند خانه‌هایی با اجاره مناسب بیابند؛ اما باید توجه داشت که اجاره‌بهاء مستقیماً تابعی از قیمت مسکن است و  تا زمانی که قیمت مسکن کنترل نشود، اجاره‌ها نیز مهار نخواهند شد.

عقبایی افزود: در نیمه نخست سال ۱۴۰۴، قیمت مسکن حدود ۲۰ درصد کاهش یافت، اما این کاهش ناشی از نبود قدرت خرید مردم بود و شکننده محسوب می‌شود.

معاملات سرمایه‌ای و تأثیر آن بر بازار مسکن

عقبایی درباره  وضعیت فعلی مسکن نیز گفت: این‌طور نیست که بتوانیم به صورت آرمانی تحلیل کنیم. در پنج سال گذشته، حداقل ۷۰ درصد معاملات مسکن سرمایه‌ای بوده و تنها ۳۰ درصد یا کمتر مصرفی بوده است. کسانی که سرمایه‌شان را در حوزه مسکن گذاشته‌اند، در پنج سال گذشته،  منابع جدیدی وارد بازار نکرده‌اند. بنابراین نمی‌توانیم کاهش قیمت‌ها را بدون وجود جریان خرید و فروش واقعی بپذیریم و  کاهش قیمت بدون خرید و فروش، شکستن قیمتی نامتعارف است.

این وکیل دادگستری اضافه کرد: زمانی کاهش واقعی قیمت رخ می‌دهد که قیمت از سطح واقعی خود پایین‌تر بیاید. در دوره جنگ و قبل از سال ۱۴۰۴، بازار مسکن با رکود تورمی مواجه شد. حتی کاهش حدود ۲۰ درصدی قیمت‌ها در شش ماهه نخست سال، به دلیل نبود جریان خرید و فروش کافی، تاثیر واقعی بر دسترسی مردم نداشت.

پیش‌بینی ها از تغییرات در نیمه دوم سال ۱۴۰۴

رئیس سابق اتحادیه املاک ادامه داد: پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد در نیمه دوم سال ۱۴۰۴، با فرض جنگی دوباره و یا توافق برای اتمام جنگ، بازار مسکن ظرفیت  کاهش ۲۰ درصدی قیمتها را دارد. به عنوان مثال؛ خانه‌ای که ابتدای سال هر مترمربع ۱۰۰ میلیون تومان نرخ‌گذاری شده بود، ممکن است تا ۶۰ میلیون تومان افت کند، چرا که  بخش عمده افزایش قیمت‌ها در سال‌های گذشته به دلیل حباب و سرمایه‌گذاری غیرمصرفی بوده است.

نقش دولت  و سیاست‌های کوتاه‌مدت

عقبایی در ادامه با اشاره به نقش دولت  متذکر شد: دولت فارغ از اینکه جنگ شود یا نشود، باید با اقدامات درست شرایط خانه‌دار شدن مردم را تسهیل کند.این در حالی است که امروز به  وزارت راه و شهرسازی و سیاست‌های اتخاذ شده آن این نقد وجود دارد که شفاف و بلندمدت نیست و  سیاست‌های فعلی بیشتر کوتاه‌مدت و مبتنی بر بانک‌هاست، در حالی که باید میان‌مدت و راهبردی باشد.

وی تأکید کرد: در کوتاه‌مدت، دولت باید دو بخش را مدیریت کند؛ بخش مسکن استیجاری و بخش تولید مسکن برای معاملات واقعی و این کار نیازمند مدیریت بازار و تقویت زیرساخت‌هاست.

عقبایی به مدیریت زمین اشاره کرد و توضیح داد: دولت باید زمین‌های در اختیار خود و اموال انبوه را به تولیدکننده واقعی مسکن تزریق کند، چرا که یکی از معضلات تهران، تراکم‌فروشی و رشد نامتعارف قیمت زمین است و  دولت می‌تواند با واگذاری مناسب زمین، وزن واقعی عرضه مسکن را افزایش دهد و به کاهش قیمت‌ها کمک کند.