چالش‌های تامین مسکن در بافت‌های ناکارآمد شهری

براساس آمار رسمی سال ۱۳۹۵ و در بازه زمانی ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۵ در بخش شهری نیاز به نوسازی واحدهای مسکونی که بخش عمده آن در بافت‌های ناکارآمد و حاشیه‌نشین قرار دارد، حدود ۳ میلیون خانه است که از این تعداد، ۷۰ هزار واحد نیازمند جابه‌جایی است. توجه به این نکته حائزاهمیت است که از نیاز سالانه حدود یک‌میلیون واحد مسکونی شهری و روستایی طی سال‌های مذکور که در طرح جامع مسکن ذکر شده و مبنای قانون جهش تولید مسکن قرار گرفته، ساخت ۴۶۸ هزار واحد مسکن شهری و نوسازی ۳۰۰ هزار واحد شهری در بافت‌های ناکارآمد پیش‌بینی‌ شده است.در ۳ دهه اخیر، رشد سریع شهرنشینی و توان‌پذیری پایین مسکن شهری منجر به رشد ۳۰ برابری حاشیه‌نشینی شده است. سکونتگاه‌های شهری و روستایی اقماری شهرهای بزرگ مانند تهران در سال‌های اخیر رشد جمعیت ۱۵ درصد را نیز تجربه کرده‌ و تعداد فزاینده‌ای از روستاها به شهر تبدیل ‌شده یا به محدوده شهرها افزوده‌ شده‌اند.براساس آمار ارائه‌شده در سال ۱۳۹۵، محلات دارای بافت‌های مسکونی ناکارآمد، حدود ۲۰ درصد سطح و ۳۰ درصد جمعیت شهرها را در خود جای ‌داده‌اند که نشان از اهمیت پرداختن به موضوع نوسازی مسکن که بخش عمده آن در بافت‌های ناکارآمد قرار گرفته است، دارد.

این محلات در ۲ دسته بافت‌های ناکارآمد داخل محدوده شهرها و سکونتگاه‌های غیررسمی قابل‌بررسی هستند. از ۹۰۰ محله شناسایی‌شده غیررسمی، ۳۰۰ محله خارج از محدوده قانونی شهرها قرار گرفته‌اند. همچنین، حدود ۶۰ درصد ساختمان‌های این محدوده‌ها فاقد سند هستند که ورود رسمی آنها به بازار مسکن را با چالش مضاعفی روبه‌رو می‌کند. این در حالی است که به‌دلیل ناکارآمدی برنامه‌های بهسازی بافت‌های ناکارآمد، با افزایش تورم و فقر شهری بالا در برخی شهرها، تولید بافت فرسوده رشد بیشتری از برنامه‌های نوسازی دارد و کمیت آن در حال افزایش است.

مهم‌ترین دلیل برای اهمیت فزاینده پرداختن به موضوع بافت‌های ناکارآمد در برنامه‌های توسعه، حق ساکنان این بافت‌ها برای برخورداری از مسکن مناسب، بهداشتی و ایمن و دسترسی به خدمات شهری است. در کنار آن، قرارگیری در بافت‌های شهری یا در محدوده متصل به شهرها، وجود زیرساخت‌های شهری و خدمات روبنایی و همچنین ظرفیت‌هایی برای افزایش جمعیت در برخی از این بافت‌ها همواره تاکید و تذکر کارشناسان را بر اهمیت و اولویت برنامه‌ریزی مسکن در محدوده بافت‌های ناکارآمد در سیاست‌های تامین مسکن به‌همراه داشته است که در صورت تحقق، علاوه بر نوسازی ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در سال، می‌تواند بخشی از نیاز به مسکن جدید را در محلاتی که امکان افزایش تراکم دارند، پوشش دهد. برای این منظور، سیاست‌های تامین مسکن باید بتواند جریان نوسازی و بهسازی در بافت‌های ناکارآمد را روان‌سازی و تسریع کند و به آن به‌عنوان یک برنامه جنبی پرداخته نشود.در دهه‌های اخیر، برای موضوع نوسازی و بهسازی بافت‌های ناکارآمد، الگوهای متعددی تجربه ‌شده و هرکدام اثرات مثبت و منفی‌ به‌همراه داشته است. روش‌های مداخله مبتنی بر تخریب، نوسازی و تجمیع، الگوهای مشارکتی با تکیه ‌بر بازآفرینی غیرکالبدی محلات در کنار نوسازی کالبدی و اجرای پروژه‌های محرک‌های طرح توسعه و همچنین، ارائه مشوق‌های مالی ـ اعتباری و قانونی برای رونق‌بخشی ساخت‌وساز در این بافت‌ها در حمایت از دوطرف عرضه و تقاضا، راهکارهای پیشنهادی بوده که در دستور کار بهسازی بافت‌های ناکارآمد در دهه‌های اخیر قرار گرفته است.