گره در کلاف سردرگم مسکن
مجید گودرزی-کارشناس اقتصاد
در یک سال گذشته، بازار مسکن یکی از بی‌قانون‌ترین و رهاشده‌ترین بخش‌های اقتصاد و جامعه بود. نابسامانی در تعیین نرخ مسکن در هر ۲ حوزه اجاره و فروش و نوسان شدید نرخ ارز، از مهم‌ترین مشکلات این حوزه به‌شمار می‌رود. دراصل نبود نظارت بر نرخ‌گذاری، شالوده بازار مسکن را به هم ریخته است.اگر مالکی اکنون نرخ ملک خود را متری یک میلیارد دلار هم تعیین کند، از نظر قانون‌گذار، مرتکب گرانفروشی نشده است. این در حالی است که مواد خوراکی هم نرخ مصوب و تعزیر دارند.
حتی پای محاسبه نرخ دلاری برای اجاره و فروش مسکن نیز به معاملات ملکی باز شد، هرچند مشکلات ساماندهی بازار مسکن در یک دهه گذشته رایج بوده و مصوبات مجلس برای سقف افزایش نرخ اجاره نیز راه به جایی نبرده است.این در حالی است که مسکن و نوسانات قیمتی آن، پیوست جدایی‌ناپذیر عملکرد تمام دولت‌ها در جهان است. به‌علت ضروری بودن و کم‌کشش بودن نرخ مسکن، کمابیش تمام کشورها، بازار مسکن را به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم کنترل می‌کنند؛ اما در ایران یکی از نابسامان‌ترین بازارها، بازار مسکن است.طرح‌های مختلفی تاکنون درباره مهار این چالش ملی ارائه شده، اما تاکنون هیچ‌کدام به قانون تبدیل نشده و بازار مسکن همچنان در حال نابود کردن اقتصاد و اجتماع ایرانیان است. اکنون بخش مهمی از تورم در ایران مربوط به مسکن است و مسکن در بهای تمام‌شده تمام کالاها و خدمات نقش دارد.طرحی که بتواند منافع تمام طرف‌های این بازار را تامین کند، کمتر دیده شده است، اما طرح بهای تمام‌شده می‌تواند منافع همه را تامین و این بحران ملی را برای همیشه مهار کند. اکنون براساس آمارهای رسمی، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در طرح نهضت ملی مسکن ۷ تا ۸ میلیون تومان است که بدون شک پیمانکاران این طرح، سود خودشان را هم حساب کرده‌اند.
از سوی دیگر، عرف معمول و میانگین در بازار مشارکت در ساخت، ۵۰ درصد است و ۵۰ درصد واحدهای احداثی سهم صاحب زمین و ۵۰ درصد هم سهم سازنده است و چنانچه هزینه ساخت هر متر مسکن ۸ میلیون در نظر گرفته شود، هزینه زمین هم ۸ میلیون و در مجموع ۱۶ میلیون تومان میشود.حال آنکه بسته به مرغوبیت و موقعیت زمین ممکن است درصد مشارکت تغییر کند. در بیش از ۹۰ درصد زمین‌های ایران مشارکت ۱۰ به ۹۰ هم برای سازنده صرفه اقتصادی ندارد. در هر صورت، در مشارکت ۴۰ به ۶۰ هم، زمانی که هزینه ساخت ۸ میلیون تومان باشد، بهای تمام‌شده متری ۲۰ میلیون تومان و سهم صاحب زمین متری ۱۲میلیون تومان میشود.در مشارکت ۳۰ به ۷۰ هم، در صورتی که زمین بی‌کیفیت باشد و موقعیت مناسبی نداشته باشد، با همان هزینه ۸ میلیون تومانی برای ساخت هر مترمربع مسکن، بهای تمام‌شده ۱۱.۳ میلیون تومان میشود.
ما اکنون به‌شدت نیازمند قانون‌گذاری در بخش مسکن هستیم،اما بعید می‌دانم نمایندگان مجلس اقدام موثری برای مقابله با مافیای مسکن داشته
باشند.مسکن بیش از آنکه یک کالای اقتصادی باشد، یک کالای اجتماعی با تبعات گسترده است. اکنون به‌خاطر قیمت‌گذاری رهاشده، صنعت ساختمان در بدترین شرایط و ۳۰ میلیون مستاجر ایرانی به‌شدت تحت‌فشار قرار گرفته‌اند و ناراضی هستند. در حال حاضر هر قانونی که وضع میشود، به‌سادگی بهانه‌ای برای افزایش نرخ در حوزه معاملات مسکن میشود. قابل توجه است که قانون مالیات بر خانه‌های خالی و لوکس؛ ۲ قانون کاملا ناکارآمد و در حقیقت، تمسخر قانون بوده‌اند.
یکی از بهترین راهکار به نظر می‌رسد که بخش خصوصی با حمایت دولت محترم به کمک بانک‌ها اون هم استفاده شود از پول‌های خورد جهت مشارکت در مسکن متری در مدت زمان تقریبی ساخته و با مشارکت همین افراد اول در خرید بعد اضافه آن فروش به غیر البته با قیمت منصفانه هم رونق تولید ایجاد میشود وهم اشتغال هم قیمت برای همیشه کنترل و در حال حاضر دولت چون فقط به قشر ضعیف جهت مسکن ملی ثبت نام کرده و میکند و آنها حتی از پس این قیمت ها بر نمی‌آیند شروع به امتیاز غیره مجاز و دلالی از یک طرف از طرف دیگر روشد قیمتی غیر متعارف از سوی دیگر دست دولت را کاملا محدود میکند و به این دلایل طرح اول که همه مشارکت چه پول دار و چه بی پول اونم هم اول جهت سود نه مسکن تحویل بگیرند بعد از ساخت در صورت توان و با قیمت منصفانه از روی ساخت به فروش گذاشته شود