چاره‌ای جز تولید مسکن نداریم
محسن فلکی - کارشناس مسکن
از یک‌سوی قانون جهش تولید مسکن تصویب و قرار می‌شود که سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی احداث شود و از سوی دیگر، عوارض پروانه ساختمانی افزایش می‌یابد. این اقدام در حقیقت قوانین مجلس را خنثی می‌کند. این اقدامات در کنار سایر موانع تولید آن هم در چنین شرایطی که تورم هر روز هزینه‌های تولید را بالا می‌برد، باعث می‌شود تا سرمایه‌گذاران رغبت و تمایل کمتری برای حضور در ساخت‌وساز از خود نشان دهند.
شهرداری‌ها می‌توانند باتوجه به تورم سالانه و برای جبران هزینه‌های خود، عوارض را متناسب با تورم و اندکی افزایش دهند؛ اما وقتی عوارض و حتی جرایم چند برابر می‌شود، معنی آن این است که دوست ندارند ساخت‌وساز رونق بگیرد.
نشانه‌ها و آمارها گویای این است که در حال حاضر در رکود تورمی در بازار مسکن قرار داریم؛ اما برای اینکه با رشد نرخ مقابله کنیم، چاره‌ای جز تولید مسکن و ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا نداریم؛ اما عقب‌ماندگی تولید از تقاضا این تعادل را سال‌ها است که بر هم زده و حتی وقتی‌که بازار مسکن در رکود قرار دارد، هم مسکن و هم اجاره‌بها که تابعی از نرخ مسکن است، افزایش می‌یابد.
از طرفی، رشد نرخ مصالح ساختمانی از ابتدای امسال تاکنون به‌شکلی بوده که اگر مقایسه‌ای با سال گذشته داشته باشیم، متوجه خواهیم شد که هزینه تمام‌شده مسکن 2 تا 3 برابر افزایش یافته است و همین موضوع می‌تواند بر جهش نرخ مسکن در سال‌های آتی تاثیرگذار باشد. سازنده در ابتدای آغاز پروژه می‌خواهد بداند که اگر پروژه‌ای را آغاز می‌کند، چه میزان هزینه نیاز است، اما متاسفانه شرایط به‌گونه‌ای شده که از این پیش‌بینی‌ها عاجز است.
وعده دولت این بود که در راستای افزایش تولید مسکن، نرخ مصالح ساختمانی را کنترل و برای سازندگان مسکن تعدیل کند، اما تا به امروز این وعده محقق نشده است. به‌طورقطع هرچقدر که این نوسانات ادامه داشته باشد و انبوه‌ساز و سازنده‌های بخش خصوصی از آینده و میزان سرمایه‌گذاری خود اطمینان نداشته باشند، به همان میزان نیز تولید مسکن کاهش خواهد داشت.
نبود کنترل بر قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی باعث کاهش تولید شده است، چرا که مصالح ساختمانی تاثیر مستقیمی بر نرخ تمام‌شده ساختمان و واحدهای مسکونی دارند. این در حالی است که دولت بارها وعده کنترل نرخ مصالح ساختمانی را داده است.
اکنون شرایط صدور پروانه سخت شده و مشکلات و سختگیری‌ها به‌شکلی شده که سازنده‌ها بی‌رغبت هستند. برخی سرمایه‌گذاران و سازنده‌هایی که با آنها سروکار داریم، عنوان می‌کنند که از ورود به پروژه جدید واهمه دارند، بنابراین در حال حاضر سرمایه خود را در بانک‌ها سپرده‌گذاری کرده‌اند تا در موعد مناسب وارد عرصه ساخت‌وساز شوند. آمارها نشان می‌دهد که در برخی مناطق آمار صدور پروانه حتی به هفته‌ای یک مورد نیز نمی‌رسد.
وقتی عوارض و صدور پروانه ساختمانی به‌لحاظ زمان و نرخ افزایش می‌یابد و ساخت‌وساز دچار چالش می‌شود. این مشکلات در نهایت به ضرر مصرف‌کننده تمام خواهد شد. وقتی در خوشبینانه‌ترین حالت ساخت مسکن در سال به ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی می‌رسد، انتظار نمی‌رود که تقاضای مسکن با این تعداد عرضه جوابگو باشد، اما متاسفانه رشد هزینه عوارض از یک‌سو و رشد هزینه‌ای ساخت و نهاده‌های تولید مسکن منجر به این می‌شود که سازنده‌های مسکن نیز کمتر برای ساخت اقدام کنند.
به‌نظر می‌رسد هنوز هم وزارت راه و شهرسازی با تغییرات مدیریتی در معاونت مسکن و ساختمان، آنالیز دقیقی از بخش مسکن و تولید مسکن که موتور محرکه اقتصادی کشور است، ندارد، پس اگر می‌خواهد بخش مسکن رونق داشته باشد، باید به‌دقت بخش مسکن را رصد و مشکلات آنها در راستای بهبود فضای کسب‌وکار برطرف کند.
کیفیت ساخت و میزان هزینه‌ها در هر پروژه‌ای متفاوت است، اما اگر به‌طورمتوسط بخواهیم در نظر بگیریم، نرخ تمام‌شده ساخت مسکن 2 تا 3 برابر رشد کرده است و این می‌تواند برای آینده بازار مسکن باتوجه به کمبود عرضه، خطرناک باشد.
به‌طورقطع وقتی بازار مسکن راکد می‌شود، بدون شک سازنده‌های مسکن نیز به‌دلیل فروش نرفتن واحدهای مسکونی خود دچار مشکلات مالی می‌شوند، چرا که برخی سازنده‌ها منتظر می‌مانند تا پروژه‌هایی که ساخته‌اند به‌فروش برسد و سپس اقدام به شروع پروژه جدید کنند.
ارسال نظر