بازار ملک دستخوش آزمون و خطاست

باوجود تمام راهکارها و تلاش دولت و مجلس برای ساماندهی بازار ملک، مشکلات این بخش همچنان ادامه دارد. اما موضوع اصلی برای رفع این مشکل ریشه‌ای به حل موانع اقتصادی بازمی‌گردد. در این شرایط است که حتی باوجود روند کاهشی شیب افزایش قیمت‌ها در حوزه مسکن، تامین این بخش برای بسیاری از اقشار کم بضاعت دور از دسترس است. کارگران اگر حداقل حقوق یک‌ساله خود را پس‌انداز و هیچ خرجی نکنند، حدود ۱۱۰ میلیون تومان درآمد سالانه خواهند داشت. در این صورت، اگر نرخ مسکن ثابت بماند، قادر به خرید چند متر آپارتمان در مناطق جنوبی تهران خواهند بود. این موضوع درباره کارمندان به حداکثر ۱۰ متر می‌رسد؛ بنابراین کاهش قیمت‌ها به شکل مقطعی مشکلی را حل نمی‌کند و باید برای متناسب‌سازی نرخ مسکن با قدرت خرید طبقه کم‌درآمد و متوسط، اقداماتی انجام بشود.

از سوی دیگر، مجلس شورای اسلامی همچنان در حال ارائه و تصویب طرح‌هایی با هدف حمایت از متقاضیان و تامین مسکن است. در شرایطی که برنامه‌ریزی‌های قبلی به‌طورکامل محقق نشده است، چه انتظاری می‌شود از اجرایی شدن برنامه‌های جدید دولت و مجلس در بازار مسکن داشت؟ برنامه‌های کاهش تورم مسکن نیز باید همسو با برنامه‌ریزی‌های کاملا دقیق و موثر باشد تا رنگ واقعیت بگیرد. رویکردهای مختلفی برای بهبود اوضاع بازار مسکن مطرح شده که تاکنون نتیجه ملموسی نداشته است. اینکه چند سال یک‌بار طرح یا برنامه‌های مختلفی برای توسعه بازار مسکن مطرح شود و در نهایت به‌جایی نرسد، جز تاثیر معکوس و نابسامانی شرایط اقتصادی، نتیجه دیگری ندارد. ملک در کشور ما به‌علت رونق نداشتن تولید و سایر مشکلات اقتصادی، از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده است و به‌عنوان مطمئن‌ترین کالا برای سرمایه‌گذاری شناخته می‌شود. بعد از رشد افسارگسیخته مسکن در چند سال گذشته و رویا شدن خرید مسکن برای خانه‌اولی‌ها و در کنار آن، بی‌اثر بودن وام خرید ملک، عمده هزینه معیشت، صرف مسکن می‌شود. بنابراین، سیاست‌گذار باید به فکر راه‌حل جدید برای خانه‌دار کردن مردم باشد که در این زمینه، اهدای زمین رایگان به مردم و کارآمدتر کردن صندوق مسکن ادارات و شرکت‌ها می‌تواند بسیار موثر باشد.

از سوی دیگر، ساخت مسکن در کشور موضوعی است که با چالش‌های مختلفی روبه‌رو است. ازهرسو که نگاه کنیم، ضرورت دارد که دولت به‌جای واگذاری ساخت‌وساز به متقاضیان، بیشتر با بخش خصوصی و انبوه‌سازان تعامل داشته باشد. در صورتی‌ که همکاری‌ها برای تولید مسکن تقویت نشود، تحقق وعده‌های مسکنی دولت با اماواگرهای زیادی روبه‌رو می‌شود.

اگرچه عزم دولت در اجرای وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی جزم بوده و دولت با طرح‌های گوناگون سعی در تسریع این وعده مهم دارد، اما چالش‌ها و موانعی پیش‌روی وزارت راه و شهرسازی قرار دارد. شاید ظرفیت ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن در کشور وجود داشته باشد، اما درحال‌حاضر بسترهای اصلی ساخت این تعداد مسکن از جمله نقدینگی و تامین منابع مالی در کشور فراهم نیست.

شاخص‌های کلان اقتصاد وضعیت هشدارآمیزی داشته و بازار مصالح ساختمانی و خدمات ساختمان نیز آشفته است. با این شرایط، صحبت از ساماندهی بازار مسکن؛ غیرواقعی است. مگر اینکه گشایش واقعی در اقتصاد ایجاد شود و رشد قابل‌ملاحظه سرمایه‌گذاری در ایران اتفاق بیفتد که البته درصد این احتمال بسیار کم است.

زمانی که سیاست‌های درستی برای ساماندهی بازارهای مالی در پیش گرفته شود، شاهد اتفاقات مثبت اقتصادی می‌شویم. در نتیجه، به‌علت وابستگی زنجیروار بازارهای مالی به هم، کاهش نرخ در یک بازار بر بازارهای دیگر نیز تاثیر می‌گذارد. در نتیجه می‌توان گفت تا امروز سیاست‌گذاری‌های بخش مسکن تاثیر زیادی در ثبات بازار ملکی نداشته و در دولت‌های پیشین نیز تلاشی برای ساماندهی بازار مسکن انجام نگرفته، از این‌رو شرایط برای دولت به‌گونه‌ای رقم خورده است که هیچ‌یک از سیاست‌گذاری‌ها برای این بازار پرتلاطم جور درنمی‌آید؛ اما خوشبختانه با پیگیری‌های انجام‌گرفته و تلاش‌هایی که برای نجات بازار مسکن در پیش گرفته شده، شاهد اتفاقات مثبتی در بازار مسکن هستیم که امیدواریم ادامه‌دار باشد؛ چنانچه در طرح مجلس نیز اقداماتی در پیش گرفته شده که می‌تواند در ساماندهی بازار ملک موثر واقع شود.

مهم‌ترین مواد این طرح درباره کنترل بازار اجاره مسکن، راه‌اندازی پلتفرم‌های معامله مسکن، تشویق به اجاره‌های طولانی‌مدت، شناسایی و بکارگیری زمین‌های بایر و ساماندهی تعرفه‌های املاکی‌ها است.

راه‌اندازی پلتفرم‌های ثبت معاملات هم از دیگر برنامه‌هایی است که در این طرح در نظر گرفته شده است. در این طرح، ساماندهی مشاوران املاک نیز مدنظر قرار گرفته، به این صورت که نرخ خدمات مشاوران املاک و سکوها توسط وزارت راه و شهرسازی اعلام و حق‌الزحمه مشاوران املاک توسط سامانه ثبت معاملات و مستغلات کشور محاسبه خواهد شد. به نظر مدافعان این طرح، اقدام یادشده می‌تواند از تاثیرگذاری املاکی‌ها در بازار ملک و نرخ مسکن بکاهد.

ساماندهی زمین‌های بایر هم از دیگر مواردی است که در طرح دیده شده و بر همین اساس اراضی با کاربری مسکونی، اداری ـ دولتی، صنعتی و تجاری که تناسبی با کاربری مذکور را نداشته باشند، پس از گذشت حداقل ۲ سال عدم‌بهره‌برداری، مشمول مالیات می‌شوند. به‌این‌ترتیب نیز می‌توان نرخ تمام‌شده مسکن را کاهش داد. در نهایت، باید منتظر نتیج طرح‌های یادشده بر بازار ماند./صمت