هزارتوی توسعه در بخش مسکن

تامین مسکن، یکی از موضوع‌های اصلی رفاه افراد یک جامعه است که دولت‌ها توجه ویژه‌ای در برنامه توسعه به این بخش دارند، به‌طوری که تامین مسکن افراد کم‌درآمد نقش بارزی در تامین عدالت در جامعه ایفا می‌کند.

برنامه‌های توسعه کشور، سیاست‌های کلی نظام در حوزه‌های مختلف را تعیین می‌کنند. معضلات مربوط به مسکن به‌عنوان یکی از بخش‌های اساسی که ابعاد اجتماعی، اقتصادی و سیاسی گسترده‌ای در کشور ما دارد، نحوه تامین آن در برنامه‌های توسعه‌ای در قالب سیاست‌های کلان مالی و اجرایی تشریح شده است. در سمت دیگر، نگاه متفاوت بسیاری از کشورهای در حال توسعه، امر سرمایه‌گذاری در مسکن را به‌عنوان بستری جذاب برای ورود سرمایه در برنامه‌های خود لحاظ کرده‌اند و با استفاده از ظرفیت‌های طبیعی جغرافیایی به جذب منابع و پیشرفت و توسعه، از طریق ایجاد نواحی شهری و شهرکی با این رویکرد می‌پردازند، اما متاسفانه در کشور ما باوجود تلاش‌های پی‌درپی و هدف‌گذاری‌های کلان در تدوین برنامه‌های توسعه، نتیجه‌ای جز نابسامانی و شکست سیاست‌گذاری‌های مختلف برای ساماندهی بازار مسکن حاصل نشده و جهش تولید مسکن در حد یک گمانه‌زنی باقی مانده است. صمت در این گزارش با نگاهی به گذشته، زوایای مختلف برنامه توسعه هفتم را در راستای ساماندهی بازار مسکن از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

تبعات جبران‌ناپذیر بی‌توجهی به  تامین مسکن

در بیشتر کشورهای دنیا، مالکیت مسکن موضوع خیلی مهمی برای مردم نیست و معضل خاصی به‌حساب نمی‌آید،اما در کشور ما از دیرباز این موضوع از اهمیت ویژه‌ای برخوردار بوده و مسکن یکی از بنیادین‌ترین موضوعات تشکیل خانواده است که اگر موردتوجه قرار نگیرد، می‌تواند تبعات جبران‌ناپذیری را در سطح کلان جامعه به‌وجود ‌آورد. بخش ۱۱ قانون برنامه ششم توسعه به موضوعات حمل‌ونقل و مسکن اختصاص یافته بود که شامل سیاست‌های اصلی تولید و عرضه مسکن متمرکز بر بافت فرسوده شهرها می‌شد، بنابراین می‌توان گفت برنامه ششم توسعه در زمینه تامین مسکن متمرکز بر تکمیل و تامین مالی پروژه‌های دولتی مسکن مهر بدون آغاز پروژه جدید بوده و تمرکز اصلی اقدامات بر بازآفرینی و ارائه تسهیلات در داخل شهرها به صورت محله‌محور در نظر گرفته شده است، اما با گذشت بیش از ۵ سال از این طرح، بسیاری از اهداف یادشده محقق نشده است. همچنین، قرار بود تسهیلات مسکن روستایی و اقشار کم‌درآمد در شهرهای کوچک با تامین خدمات از افزایش نرخ مهاجرت جلوگیری کند که این موضوع نیز به‌طورکامل به‌سرانجام نرسید. نداشتن برنامه‌ریزی و بی‌توجهی به ظرفیت‌های کشور باعث شد تا نه‌تنها بخش زیادی از اهداف دولت در برنامه توسعه ششم محقق نشود، بلکه برنامه‌ریزی و اجرایی شدن برنامه هفتم توسعه نیز به‌تعویق بیفتد. برای تدوین برنامه هفتم توسعه پیشنهادهای مختلفی در حوزه مسکن از سوی دولت، مجلس و مشاوران ارائه شده است که شامل اعطای امتیازهای مالی و غیرمالی به سرمایه‌گذاران داخلی در زمینه‌های مختلف می‌شود.

راه سخت توسعه بازار مسکن

بهرام پارسایی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با تصمیمات حمایتی دولت از ساخت مسکن در برنامه هفتم توسعه به صمت توضیح داد: در شرایط فعلی اقتصادی، بسیار سخت است که دولت بتواند طوری برنامه‌ریزی کند که مشکلات مسکن را در راستای برنامه توسعه‌ای حل کند، چرا که هزینه‌های این بخش بسیار زیاد است و کشور در حال‌ حاضر به‌هیچ‌عنوان منابع لازم برای این اقدام را ندارد. این کارشناس در ادامه بیان کرد: باتوجه به بحران اقتصادی موجود و کمبودهای زیرساختی اساسی به‌ویژه در تولید مسکن، تامین منابع مالی پروژه‌های عمرانی بسیار سخت‌تر از گذشته شده است. از طرفی، به‌دلیل محدودیت بودجه، نمی‌توان برای پروژه‌های مسکنی که سرمایه زیادی را طلب می‌کنند، برنامه‌ریزی مالی کافی و دقیقی انجام داد. اکنون بحران اقتصادی به‌حدی رسیده است که مسکن باوجود جایگاهی که در تعالی و رشد کشور دارد، اولویت نیست، چرا که موانع و مشکلات اقتصادی در بخش‌های دیگر اجازه ورود به این بخش را نمی‌دهد.

وی خاطرنشان کرد: دولت باید هرجایی که احساس می‌کند به دلایل مختلف توانایی اجرایی کردن پروژه‌ای مانند نهضت ملی مسکن را ندارد، پا پس بکشد و سرمایه‌گذاری در این بخش را متوقف کند، زیرا اگر این اتفاق نیفتد، علاوه بر اینکه بخش زیادی از مردم که منتظر مسکن ارزان هستند، ناامید می‌شوند، سرمایه‌های ملی نیز برای طرحی که در نهایت نیمه‌کاره رها می‌شود، هدر می‌رود. سرمایه‌هایی که اگر در جاهای دیگر صرف شود، می‌تواند نتایج بسیار ارزنده‌تری برای اقتصاد و توسعه کشور داشته باشد. اتفاقی که هم‌اکنون تامین مالی پروژه‌های مسکن را زیرسوال می‌برد، تاخیر در ۶ برنامه توسعه گذشته است. تحولات اخیر بازار مسکن و نبود ثبات در قیمت‌ها دلیلی است که دولت نتواند بودجه امسال را به‌نتیجه برساند، بنابراین هدف‌گذاری‌هایی که شانه‌به‌شانه هم گذاشته می‌شوند، ممکن است با خطاهای زیادی روبه‌رو شوند.

روند صعودی چالش‌های اقتصادی

پارسایی در رابطه با شرایط اقتصادی کشور در آینده به صمت گفت: نکته مهم که باید موردتوجه قرار بگیرد، شرایط بحرانی اقتصادی کشور در سال‌های نزدیک است، چرا که کشور با تمام چالش‌های اقتصادی خود، هنوز به بحران اصلی ورود نکرده است و اگر همین روال برای اصلاحات اقتصادی در پیش‌گرفته شود و تحریم‌های غرب ادامه‌دار باشند، بحران شدیدتری در انتظار ما خواهد بود. این کارشناس تصریح کرد: اگر دوباره به موضوع مسکن ورود کنیم، خواهیم دید که در دهه‌های اخیر، سیاست‌های غلط و اشتباه دامنگیر بازار مسکن شده و هرازگاهی طرحی برای درمان حال بد این بازار پرتلاطم تجویز شده است، اما هر دفعه نه‌تنها بهبودی در وضعیت بحرانی موجود ایجاد نشده، بلکه شرایط به‌سمتی رفته که نه‌تنها خرید خانه بلکه اجاره یک‌خانه کوچک برای بسیاری از اقشار کم‌درآمد به یک رویا تبدیل ‌شده و سیاست‌هایی که میانگین هر متر خانه در تهران را به متری ۶۰ میلیون تومان رسانده،در عمل ثابت کرده که هیچ تاثیری در ساماندهی بازار مسکن نداشته است. امروزه در بیشتر کشورهای صنعتی پیشرفته که زیرساخت‌های محکمی برای توسعه و پیشرفت اقتصادی دارند، ردپایی از مدیران متخصص و وزیران کارآمد دیده می‌شود که به حوزه‌ای که در آن مسئولیت دارند، به‌خوبی مسلط هستند، اما متاسفانه در کشور ما شایسته‌سالاری راه خود را گم‌ کرده است و مدیرانی در منصب دستگاه‌های اجرایی قرار دارند که تخصص مرتبط با حوزه کاری خود ندارند؛ این اتفاق از آن موضوعاتی است که ضربه‌های جبران‌ناپذیری به بدنه اقتصاد کشور وارد کرده و ما را از مسیر توسعه دور نگه داشته است. پارسایی در پایان به صمت گفت: باید مدیران توانمند اجرایی با نظارت و پیگیری‌های مستمر، به تولید مسکن در کشور سرعت ببخشند تا شاهد اعتمادسازی عمومی نسبت به بازار مسکن در جامعه باشیم. همچنین با ایجاد سیاست‌های پولی و مالی مناسب، اقشار مختلف جامعه را برای خرید مسکن توانمند کنند. مشکلات بخش مسکن باعث ایجاد رکود در بازار می‌شود و با این اتفاق، انباشت تقاضا صورت می‌گیرد که تعادل بازار را بر هم می‌زند، در نتیجه، توان خرید مردم از بین می‌رود و بازار اجاره نیز که متاثر از نرخ مسکن است، ملتهب و باعث نارضایتی‌های عمومی می‌شود.

انباشت برنامه‌های اجرا نشده  برای بازار مسکن

ناصر یارمحمدیان، کارشناس شهرسازی به صمت گفت: رویکردهای مختلفی برای بهبود اوضاع بازار مسکن مطرح ‌شده که تاکنون نتیجه‌ای نداشته است. اینکه چند سال یک‌بار طرح یا برنامه‌های مختلفی برای توسعه بخش‌های مختلف مطرح شود و در نهایت به‌جایی نرسد، جز تاثیر معکوس و نابسامانی شرایط اقتصادی، نتیجه دیگری ندارد.

وی در ادامه گفت: اکنون‌که هنوز دولت نتوانسته است، برنامه توسعه ششم را به پایان برساند، برنامه توسعه هفتم را تدوین کرده است. سوالی که پیش می‌آید، این است که دولت چگونه می‌تواند حجم زیادی از برنامه‌های معوقه حوزه‌های مختلف به‌ویژه مسکن را تکمیل کند؟دولت سیزدهم تلاش بیشتری نسبت به دولت قبل برای پیشبرد اهداف عمرانی و تولید مسکن کرد و ساخت مسکن یکی از بزرگ‌ترین شعارهای دولت جدید بود؛ اما چالش‌های اقتصادی سال‌های اخیر و رشد تورم روزافزون، تاب‌وتوان دولت را برای برنامه‌ریزی و رونق ‌بخش مسکن و حمل‌ونقل به چالش کشاند؛ هرچند تلاش‌های زیادی در حوزه‌های یادشده انجام گرفته، اما تا زمانی که برنامه توسعه کشور باتوجه به ظرفیت‌های موجود طراحی نشود، اتفاق چشمگیری رخ نمی‌دهد و حجم زیادی از برنامه‌های اقتصادی و پروژه‌های عمرانی انباشت می‌شود.

احکام برنامه هفتم توسعه در حوزه راه و مسکن

این کارشناس عنوان کرد: در حال ‌حاضر، احکام برنامه هفتم توسعه، بیشتر درباره نحوه مردمی‌سازی و توسعه اقدام‌های بخش خصوصی و غیردولتی در راستای تسریع‌بخشی به نوسازی بافت فرسوده و مقاوم‌سازی سکونتگاه‌های غیررسمی است. بسته جامع تشویقی در حوزه اعطای تسهیلات مالی ارزان‌قیمت، تخفیف‌های ارائه‌شده از سوی شهرداری، زمین واگذاری‌شده، کاهش زمان صدور پروانه‌ها، معافیت یا کاهش هزینه‌های مالیاتی، تدوین شده تا روند نوسازی و مقاوم‌سازی بافت‌های ناکارآمد سرعت بیشتری پیدا کند.برنامه هفتم توسعه قرار است بخش زیادی از تمرکز خود را  روی بازسازی و مقاوم‌سازی بافت فرسوده قرار دهد. از آنجایی که این بافت به یک تهدید بزرگ برای جان و مال شهروندان تبدیل شده است، باید هرچه سریع‌تر اقدامات مقتضی درباره آن انجام بگیرد. از سوی دیگر، دولت منابع مالی کافی برای ورود به نوسازی را در اختیار ندارد و به‌همین دلیل، تلاش می‌کند که با تسهیل امور، مردم و سازندگان را برای ورود به این حیطه ترغیب کند.

این کارشناس تاکید کرد: برای برون‌رفت از بحرانی که بازار مسکن با آن روبه‌رو شده است، تولید می‌تواند راهکار مناسبی باشد، به‌شرطی که علاوه بر ساخت مسکن به شهرسازی و معماری شهری نیز توجه شود. اینکه واحدهایی ساخته شود که از امکانات رفاهی مناسب فاصله داشته باشد و مدیریتی در راستای حمل‌ونقل شهروندان به مراکز شهری میسر نشود، تنها وقت‌کشی و هدررفت سرمایه‌های کشور را رقم می‌زند.

یارمحمدیان در پایان گفت: دولت باید بخشی از بودجه‌ای را که برای ساخت مسکن در نظر گرفته است، برای تکمیل پروژه‌های قبلی اختصاص دهد تا این اطمینان در بازار مسکن پیش ‌آید که دولت می‌تواند اقدامات موثری برای ساماندهی بازار مسکن انجام دهد. در غیر این صورت، بدبینی در دل شهروندان نسبت به اقدامات آتی ایجاد می‌شود.

سخن پایانی

توجه به مسکن و حمل‌ونقل، امنیت غذایی و بهبود معیشت مردم، اصلاح ساختار بودجه، ایجاد شفافیت در درآمدها و هزینه‌ها، جلب سرمایه عمومی و خصوصی برای طرح‌های نیمه‌تمام، اصلاح الگوی کشت، موضوعات مرتبط با آب و خشکسالی، توجه به طرح‌های مهم و اثرگذار اقتصادی، رعایت آمایش سرزمین و توجه به خانواده و بانوان از جمله موارد مهم سیاست‌های کلی برنامه هفتم توسعه هستند که در لایحه بودجه به آن توجه ویژه‌ای شده است.مسکن یکی از بخش‌های پیشران اقتصاد است که دولت سیزدهم بر آن تاکید ویژه‌ای دارد و در لایحه بودجه ۱۴۰۲ نیز تصمیمات خوبی برای حمایت از ساخت مسکن دیده‌ شده؛ دولت در لایحه از یک‌سو، تامین منابع مالی برای حمایت از ساخت مسکن را پیش‌بینی و از سوی دیگر، امکان تامین زمین موردنیاز برای احداث پروژه‌های مسکن را فراهم کرده است. اخذ مجوزهای لازم برای فروش و تهاتر املاک دستگاه‌ها، در نظر گرفتن تخفیف‌های مالیاتی پروژه‌های مسکن مهر و ارائه خدمات زیرساختی و زمین برای ساماندهی بافت‌های ناکارآمد و سکونتگاه‌های غیررسمی از دیگر بخش‌های مهم لایحه بودجه برای مسکن است که باید برای اجرایی کردن آنها فکر اساسی شود وگرنه طرح و تدوین برنامه‌های توسعه بدون پشتوانه هیچ اثری ندارد.یکی دیگر از مقدمات رشد پایدار اقتصادی که باید به‌طورکامل رصد شود، توجه به زیرساخت‌های حمل‌ونقل و کریدورهای ارتباطی است؛ دولت در لایحه بودجه ۱۴۰۲ اعتبارات خوبی را برای صندوق توسعه حمل‌ونقل دیده است. به‌غیراز حمایت‌های مستقیم، بخشی از سود شرکت‌های وابسته به وزارت راه و شهرسازی به صندوق حمل‌ونقل اختصاص پیدا کرده و امکان تهاتر بخشی از اموال غیرمنقول وزارت راه و شهرسازی به این صندوق فراهم‌ شده است. باتوجه به سرمایه‌بر بودن طرح‌های حمل‌ونقل، دولت به‌غیراز منابع داخلی، امکان اخذ تسهیلات مالی خارجی با تضمین دولت برای تامین ناوگان و تجهیزات قطار شهری را هم پیش‌بینی کرده است./روزنامه صمت