شرط تولیدکنندگان برای کاهش تب بازار مسکن

 از این‌رو، در سال «مهار تورم و رشد تولید» باید الزامات و راهکارهای تولید، مانع‌‎زدایی و پشتیبانی مسکن و ساختمان موردتوجه ویژه همه متولیان در تمامی سطوح مدیریتی کشور قرار بگیرد و مانند سایر کشورهای دنیا، مشوق‌های سرمایه‌گذاری به تولیدکنندگان بخش خصوصی در این بخش ارائه و موجب تحول و پویایی در اقتصاد کشور شود.رونق ساخت‌وساز در شرایط سخت با رفع موانع تولید مسکن در پروژه‌های مسکن ملی، اجتماعی و ... می‌تواند بر کنترل نرخ و مهار تورم اثر گذارد. صنعت ساختمان، پیشران اقتصاد کشور به‌حساب می‌آید که می‌تواند در اداره شهرها نیز نقش‌آفرین باشد. اقدامات انجام‌گرفته برای بسترسازی رونق ساخت‌وساز، زمینه‌ساز ورود بخش خصوصی با سرمایه کلان را نیز فراهم خواهد کرد و در میان‌مدت و بلندمدت، آثار مثبتی را به همراه خواهد داشت.صمت در این گزارش زوایای مختلف تعامل دولت با بخش خصوصی برای ساخت مسکن را بررسی کرد.

دولت با کمک بخش خصوصی موانع را بردارد

افزایش هزینه‌های ساخت مسکن، به‌نوعی می‌تواند عامل بازدارنده در رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در این موضوع باشد؛ اتفاقی که می‌تواند در سال‌های اخیر، هم کاهش سرمایه‌گذاری در اقتصاد و هم افت سهم تهران از این متغیر را توضیح دهد. دولت و وزارت راه و شهرسازی به‌تنهایی قادر به حل معضل مسکن نیستند. از طرف دیگر، لازم است که از ظرفیت‌های انبوه‌سازان، تعاونی‌ها و شرکت‌های خصوصی فعال در بازار مسکن استفاده شود. اگر دولت می‌خواهد که طرح‌های خود را برای رشد تولید مسکن پیش ببرد، باید از ظرفیت بخش خصوصی نیز بهره گیرد، در غیر این صورت احتمال موفقیت وجود ندارد.

دولت و بخش خصوصی باید با هم همفکری  و از ظرفیت‌های دوطرفه استفاده کنند. بودجه مسکن و مدیریت این بخش مربوط به مردم است، به‌همین دلیل بخش خصوصی باید در بخش مسکن دخالت و با دولت همکاری کند تا به‌اتفاق هم این بخش را به‌سوی تعادل پیش ببرند. برخی از کارشناسان معتقدند شاید دولت نتواند به‌تنهایی ساخت یک‌میلیون مترمربع مسکن را به سرانجام برساند، اما اگر از بخش خصوصی کمک بگیرد، می‌تواند تا حدودی به قولی که به مردم داده است، نزدیک شود. مسئله این است که دولت تا چه اندازه می‌خواهد از راه‌های مختلف از جمله در اختیار گذاشتن زمین و تسهیلات رایگان با بخش خصوصی تعامل داشته باشد. همچنین به گفته کارشناسان، دولت می‌تواند علاوه بر واگذاری زمین به بخش خصوصی، موانع را نیز از سر راه بردارد و اجازه دهد انجمن‌ها و تشکل‌های خصوصی مانند پیمانکاران، انبوه‌سازان و سازندگان دارای صلاحیت که همه آنها مجوزهای خود را از وزارت راه و شهرسازی  یا استانداری گرفته‌اند، وارد بخش ساخت‌وساز شوند. در این شرایط دولت اگر بتواند مصالح را با قیمت مناسب و شرایط سابق به سازندگان دارای صلاحیت تحویل دهد و در بخش‌های مختلف از بخش خصوصی حمایت کند، بخش خصوصی می‌تواند در کنار دولت به ساماندهی بازار مسکن کمک کند و در کنار هم رکود تولید در بخش مسکن را از بین ببرند.

ضرورت تعامل بخش خصوصی و دولت

مسعود نجفی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با تحقق تعامل و تعادل بیشتر بین بخش خصوصی و دولت برای پیشرفت ساخت‌وساز مسکن در کشور به صمت گفت: دولت‌ها برای موفق شدن در پروژه‌های مسکنی باید از توان بخش خصوصی استفاده کنند، یعنی استفاده نکردن از ظرفیت بخش خصوصی، فعالیت‌های اجرایی دولت را تا حد بسیار زیادی مختل می‌کند. بنابراین دولت باید با میدان دادن به بخش خصوصی به‌نوعی اعتمادسازی دوطرفه ایجاد کند. از طرفی، باید با دخالت و نظارت خود، دست سوداگری و رانت‌خواری را کوتاه کند، همچنین از سازندگان خوشنام و توانمند در راستای مشارکت و کمک به تسریع امور کمک بگیرد.

این کارشناس بازار مسکن افزود: دولت باید با حمایت‌های مختلف مانند پرداخت تسهیلات مناسب، ارائه مجوزهای ساخت کوتاه‌مدت و ارائه امکاناتی که نیاز است، دست بخش خصوص را بگیرد تا این بخش بتواند فعالیت خود را هرچه سریع‌تر آغاز کند و به‌طورمستمر در راستای تولید مسکن قدم بردارد.

نجفی ادامه داد: از سوی دیگر، گاه مشاهده‌ شده دولت با عدم نظارت و پیگیری‌ خود باعث شده است تا تفاهمنامه‌های عمرانی دولت با شرکت‌هایی منعقد شوند که جز کسب منافع کوتاه‌مدت و رانت دستاوردی ندارند. در این شرایط شرکت‌های طرف قرارداد پس از مدتی، پروژه‌ها نیمه‌کاره رها شده و در نهایت به پیمانکار دیگری واگذار می‌شوند. این عوامل در نهایت زمینه سوداگری و دلال‌بازی را فراهم می‌کنند.

دولت شفاف‌سازی کند

این کارشناس تصریح کرد: اگر درباره روند و نحوه تعامل بخش خصوصی و دولت شفاف‌سازی شود و در قالب یک رابطه حساب‌شده قرار بگیرد، می‌تواند در قالب رشد و توسعه تولید مسکن در کشور ظاهر شود. بنابراین دولت باید از تجربه اجرای پروژه‌های سال‌های پیش نظیر مسکن مهر تجربه کسب کند؛ اتفاقی که مسکن ارزان را از دست اقشار کم‌بضاعت خارج کرد و دلال‌بازی بلای جان این واحدها شد، به‌طوری‌که به‌جای اینکه مردم صاحب‌‌خانه شوند، دلالان جیب‌های خود را با سودهای بالا پر کردند.

نجفی افزود: گاهی شنیده می‌شود که بخش خصوصی تمایلی برای همکاری با دولت ندارد، اما در واقعیت این صحبت صحیح نیست، چرا که در حال‌ حاضر بسیاری از شرکت‌های عمرانی و انبوه‌ساز خوشنام حاضر به همکاری با دولت برای ساخت‌وسازهای بزرگ هستند، اما همان‌طور که گفته شد، شاید به‌دلیل عدم‌شفاف‌سازی روند تعامل دو طرف دراجرای طرح‌های عمرانی، چشم‌انداز قابل‌اعتمادی برای بخش خصوصی تبلور پیدا نکرده است.

وی در ادامه افزود: دولت باید برای امسال با برنامه‌ریزی بیشتری وارد عمل شده و در بخش مسکن تحرک بیشتری ایجاد کند تا بازار مسکن امیدوارکننده‌تر شود.

نجفی با اشاره به اینکه مشکل مسکن موضوعی نیست که بتوانیم در کوتاه‌مدت آن را حل کنیم گفت: حل این مشکل ریشه‌ای نیاز به زمان دارد. به علاوه اینکه حل این مشکل به‌شرطی است که در یک دوره چندساله در کنار طراحی ابزارهای مالی و پولی مناسب به ساخت و تولید مسکن توجه ویژه شود. تنها در این صورت است که بازار ملک در مسیر توسعه قرار می‌گیرد و شرایط بهتر می‌شود.

کارشناس بازار مسکن افزود: برای تحقق این مهم وزارت راه و شهرسازی باید با همکاری انبوه‌سازان و بخش خصوصی بر ‌سرعت تولید مسکن بیفزاید. این درحالی است که اگر دولت بخواهد به‌تنهایی زیر بار تولید مسکن برود، کار روزبه‌روز برایش سخت‌تر می‌شود.

وی با اشاره به روند ملتهب بازار مسکن در کشور گفت: در اوضاع فعلی که نرخ ارز بر تمام بازارهای مالی تاثیر مستقیم می‌گذارد، التهاب بازار مسکن منطقی است و این اتفاق تورم بخش مسکن را روزبه‌روز تشدید می‌کند.

وی افزود: ما با یک ابر رکود سنگین، در ۲ حوزه در ساخت‌وساز و خرید مصرفی ملک در بازار مسکن مواجه هستیم. بااین همه به نظر می‌رسد در حال‌ حاضر تلاشی برای بهبود بازار مسکن دیده نمی‌شود، در چنین شرایطی نابسامانی‌های موجود در این بازار مهم، ناشی از شرایط اقتصادی است و تا راهکاری برای این وضعیت اندیشیده نشود، اتفاق خاصی رخ نمی‌دهد.

نجفی با اشاره به اقدامات دولت در این حوزه گفت: برای خروج مسکن از ابررکود یاد شده گفت: دولت باید با برنامه‌ریزی بیشتری عمل کند و در بخش مسکن، تحرک بیشتری ایجاد کند تا بازار مسکن امیدوارکننده‌تر شود. وی تاکید کرد: مشکل مسکن اتفاقی نیست که بتوان در کوتاه‌مدت آن را حل کرد و حل این مشکل ریشه‌ای نیاز به زمان دارد. همچنین باید در یک دوره چندساله، در کنار طراحی ابزارهای مالی و پولی مناسب، به ساخت و تولید مسکن توجه شود، در این صورت است که بازار ملک در مسیر توسعه قرار می‌گیرد و شرایط بهتر می‌شود.

چالش‌های دولت برای تولید مسکن

سیدبهلول حسینی، نماینده پیشین مجلس شورای اسلامی  در رابطه با تعامل بخش خصوصی با دولت برای تولید مسکن به صمت گفت: ساخت مسکن در کشور موضوعی است که با چالش‌های مختلفی روبه‌رو است. ازهر بعد که نگاه کنیم برای حل این موضوعات باید دولت با بخش خصوصی و انبوه‌سازان تعامل داشته باشد، در صورتی ‌که همکاری‌ها برای تولید مسکن تقویت نشود، تحقق وعده‌های مسکنی دولت با اماواگرهای زیادی روبه‌رو می‌شود. وی افزود: اگرچه عزم دولت برای افزایش تولید مسکن جزم است، اما در اجرای آن برخی چالش‌ها و موانع، پیش‌روی وزارت راه و شهرسازی قرار دارد.

حسینی با اشاره به اینکه ظرفیت ساخت یک‌میلیون مسکن در کشور وجود دارد گفت: با اینهمه در حال ‌حاضر بسترهای اصلی ساخت این تعداد مسکن از جمله نقدینگی موردنیاز، زمین، مصالح ساختمانی و تجهیزات و نیروی انسانی ماهر فراهم نیست و دولت دست‌تنها از پس این اقدام برنمی‌آید.

وی افزود: البته اینکه بگوییم دولت همیشه متصدی ساختن مسکن بوده ، درست نیست و بیشتر در پروژه‌های مختلف با بخش خصوصی همکاری داشته است، اما نکته‌ مهمی وجود دارد که سرعت‌بخشی و افزایش این همکاری‌ها و بسیار ضروری است.

سیاست‌های دولت کارساز نیست

حسینی بیان کرد: مشکلات اقتصادی زمینه‌ساز تورم بالایی در کشور شده و همه بخش‌ها را درگیر کرده و دولت سیزدهم سیاست‌های مختلفی برای تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن در پیش‌ گرفته است، اما نباید تنها تولید مسکن را گره‌گشای مشکلات این بازار دانست، بلکه نیاز است با برنامه‌ریزی هدفمند و توجه به زیرساخت‌های موجود، گره کور بازار مسکن را باز کرد وگرنه حل یک مشکل نمی‌تواند کمکی به التهاب بازار ملک کند و گرهی از مشکلات بگشاید.

برنامه‌ریزی برای پیشبرد اهداف

حسینی افزود: در حال‌ حاضر انبوه‌سازان تمایلی به مشارکت با دولت برای ساخت مسکن ندارند و تا وقتی‌که این اتفاق تکرار شود، به‌نظر نمی‌رسد وعده دولت به تحقق برسد و اجرایی شود.

این نماینده پیشین مجلس شورای اسلامی ادامه داد: راه‌حل این است که دولت با کارشناسی و برنامه‌ریزی دقیق روشی برای مشارکت انبوه‌سازان و سازندگان با سود متعارف در یک بازه ‌زمان مشخص تعریف و اجرایی کند. تنها در این صورت است که سرعت تولید مسکن در کشور افزایش خواهد یافت. وی افزود: در گام بعد باید  نرخ متعارفی که برای مصرف‌کننده در نظر گرفته‌ شده است، در قراردادها لحاظ شود. از این‌رو، دولت باید بخشی از پروژه‌های ساخت مسکن را در قالب مشارکت به انبوه‌سازان واگذار کند تا گپ قیمتی که انبوه‌سازان انتظار دارند، از بین برود و تحمیلی به مصرف‌کنندگان نشود.   این کارشناس اقتصاد با تاکید بر اینکه مشکلات بازار مسکن باید با همکاری تمام نهادهای ذی‌ربط پیگیری شود گفت: تنها در این صورت است که تولید مسکن با سرعت بیشتری در مسیر توسعه قرار گرفته و عرضه و تقاضا در این بازار پرطرفدار به تعادل می‌رسد.

سخن پایانی

توان دولت بسیار محدود است و باید بازار را از این جنبه تحلیل کنیم که چطور می‌توان جذابیت سرمایه‌گذاری برای بخش مسکن را از طریق بخش خصوصی فراهم کرد؟ تسهیلات بانکی می‌تواند بخشی از این برنامه باشد، اما واقعیت این است که تولیدکنندگان با مشکلات زیادی از جمله طولانی شدن زمان صدور پروانه‌ها، افزایش نرخ مصالح ساختمانی و افزایش دستمزد مواجه شده‌اند. اگر دولت عزمی برای تقویت بخش خصوصی به‌عنوان بازوان اجرایی خود در ساخت مسکن داشته باشد و بپذیرد به‌جای آنکه در تعریف و طراحی پروژه‌های طرح‌های تولید مسکن تا این اندازه زمان و هزینه صرف کند، از صفر تا صد این پروژه‌ها را به بخش خصوصی واگذار کند، به‌طورقطع می‌توانیم به اجرای طرح جهش تولید مسکن و ساخت ۴ میلیون مسکن در کشور امیدوار باشیم. بااین همه بسیاری از کارشناسان معتقدند در شرایط فعلی تقریبا این کار نشدنی یا بسیار دشوار است. در کل، در شرایط فعلی، زمانی که هزینه پایه ساخت یک متر واحدمسکونی در طرح جهش تولید مسکن یک‌شبه رشد می‌کند، به‌طورقطع بخش خصوصی هیچ رغبتی برای ورود در این طرح و اجرای آن ندارد. باتوجه به همه مشکلاتی که در بخش تولید مسکن در کشور وجود دارد، تولید ۴ میلیون مسکن تا پایان دولت سیزدهم بسیار دشوار خواهد بود، مگر اینکه روند کنونی که در بحث تامین مسکن کشور دنبال می‌شود، تغییر پیدا کند. درغیر این صورت، با روند کنونی حل چالش مسکن امکان‌پذیر نخواهد بود.