عوامل موثر در هزینه تمام‌شده واحدهای نهضت ملی بررسی شد
قایم‌باشک مسکن و تورم
برهم‌خوردن تعادل در بازار مسکن در پی افزایش تقاضا و کاهش ساخت‌وساز در کشور اتفاقی بود که دولت جدید در همان ابتدای کار با آن روبه‌رو شد.
این موضوع باعث شد تا دولت سیزدهم ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی را در قالب طرح نهضت ملی مسکن به مردم وعده دهد؛ طرحی که باتوجه به بستر اقتصادی کشور با اماواگرهای زیادی روبه‌رو شده است.
این طرح بسیاری از اقشار کم‌درآمد جامعه را برای خانه‌دار شدن امیدوار کرد،اما با گذشت حدود ۱۶ ماه از عمر دولت، هنوز هیچ آماری که نشان دهد، این طرح موفق بوده است، دیده نمی‌شود، چرا که در حال حاضر میانگین نرخ هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران در حال عبور از مرز ۵۰ میلیون تومان و هزینه‌های ساخت این پروژه پرسروصدا روزبه‌روز در حال افزایش است. از طرف دیگر، گرانی مسکن با تاثیر مستقیم خود بر نرخ اجاره‌بها، بسیاری از مستاجران را با چالش‌های زیادی روبه‌رو و شهروندان را مجبور به حاشیه‌نشینی و شهرک‌نشینی کرده است.صمت در این گزارش، به بررسی عوامل موثر در گرانی واحدهای نهضت ملی مسکن از نگاه کارشناسان می‌پردازد.
تورم، بلای جان ساخت مسکن
بیشتر از یک سال از وعده ساخت ۴ میلیون مسکن مطرح می‌گذرد؛ اما هنوز واحدی تحویل داده نشده و رئیس‌جمهوری معتقد است حتی با تاخیر ایجادشده، ۴ میلیون مسکن تا پایان دولت سیزدهم ساخته می‌شود. حالا باید دید، با وضعیت کسری بودجه و کمبود منابع آیا به این وعده عمل خواهد شد و روند افزایش قیمت‌ها تا چه اندازه بر اجرایی شدن این پروژه تاثیر خواهد گذاشت؟
به‌تازگی نیز مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید ایران در رابطه با قیمت‌گذاری هر مترمربع نهضت ملی مسکن گفته است که در پروژه نهضت ملی مسکن واحدهای ۴ تا ۷طبقه ساخته می‌شود و قرارداد ساخت این خانه‌ها با محاسبه نرخ تعدیل سال ۱۴۰۰ که با احتساب زمین رایگان حدود ۴.۵ میلیون تومان بود، به متری ۷ میلیون تومان خواهد رسید، چرا که باتوجه به تورم ماه‌های گذشته، نرخ مصالح افزایش پیدا کرده و این امر روی نرخ مسکن نیز تاثیر گذاشته است.باید توجه داشت، افزایش نرخ ساخت مسکن برای اقشاری است که خانه‌ای ندارند و امیدوار بودند با این طرح و مبلغ اندکی که در اختیار دارند، دارای سرپناهی شوند.
با اینکه شنیده می‌شود، ممکن است رقم تسهیلات برای طرح نهضت ملی مسکن افزایش یابد، اما برخی خانوارها توانایی پرداخت اقساط با ارقام بالاتر را ندارند. از سوی دیگر، افزایش نرخ تورم، نرخ کالاها و خدمات را گران‌تر می‌کند و ممکن است دوباره دولت از هدف‌گذاری خود فاصله بگیرد.طبیعی است که عرضه یکی از محرک‌های بازار مسکن است و باعث کاهش نرخ مسکن خواهد شد، اما در این بین، دلایل دیگری نیز برای وضعیت فعلی مسکن وجود دارد که باید برای بهبود آن چاره‌ای اندیشید. در غیر این صورت، عامل عرضه و ساخت مسکن‌های ملی نیز تاثیر زیادی بر متوسط نرخ نمی‌گذارد؛ عواملی مانند تورم عمومی، تورم مصالح ساختمانی و افزایش نرخ دلار، هر روز از توان مردم برای خرید مسکن و قدرت سازندگان برای تولید آن می‌کاهند.
وزارت راه و شهرسازی شفاف‌سازی کند
جمشید برزگر، رئیس کانون انبوه‌سازان ایران در رابطه با هزینه تمام‌شده واحدهای نهضت ملی مسکن بهصمت گفت: در قراردادهایی که برای ساخت این پروژه دولتی منعقد شده بود، میانگین هزینه ساخت برای هر مترمربع از این واحدها چیزی در حدود ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اعلام شد و این عدد برای تغییرات اعمال‌شده از زمان انعقاد قرارداد (پیشرفت ۲۰ درصدی پروژه) در نظر گرفته شده بود، اما اکنون باتوجه به تغییراتی که در بودجه ساخت پیش آمده، این عدد به ۷ میلیون تومان رسیده است. متاسفانه اعداد و ارقامی که هرازگاهی از روند پیشرفت پروژه‌ها و نرخ تمام‌شده دیده می‌شود، آن‌طور که باید، مستند نیست و وزارت راه و شهرسازی شفاف‌سازی اصولی از این بابت نکرده است. وی افزود: آن چیزی که مشخص است، این است که مابه‌التفاوت و تغییراتی که براساس شاخص‌های سازمان برنامه‌وبودجه اعمال می‌شود، باید توسط خریداران پرداخت و هرچقدر روند ساخت‌وساز طولانی‌تر شود، این تغییرات قیمتی قابل‌توجه‌تر می‌شود. باتوجه به افزایش افسارگسیخته نرخ ارز و مصالح ساختمانی این اتفاق شدت بیشتری به خود می‌گیرد و وزارت راه و شهرسازی باید تمام توان خود را به‌کار بگیرد تا این جریان را متوقف و زمان تحویل واحدهای نهضت ملی را کوتاه‌تر کند تا اقشار هدف برای تحویل خانه‌های خود با چالش روبه‌رو نشوند. دولت باید با برنامه‌ریزی و اصلاح سیاست‌های مختلف برای حل مشکلات اقتصادی ورود کند تا به‌نوبه خود برای ساخت این واحدها به وزارت راه و شهرسازی کمک کند و باری از دوش اجرایی شدن این پروژه عظیم بردارد.
ضرورت همکاری برای تسریع ساخت
برزگر روند همکاری وزارت راه و شهرسازی با بخش خصوصی را ضعیف عنوان کرد و بهصمت گفت: در 2 ماه ابتدایی شروع به کار دولت جدید، کانون انبوه‌سازان جلسات متعددی با وزیر راه و شهرسازی برگزار کرد که طی این جلسات، از موانع و مشکلات بازار مسکن در کشور صحبت شد و این کانون درصدد همکاری با وزارت راه و شهرسازی برآمد و برای اجرایی شدن هرچه سریع‌تر این پروژه، برنامه‌های حساب‌شده‌ای را تحویل این وزارتخانه داد و حاضر شد، تمام توان تجربی و تخصصی خود را برای پیشبرد این پروژه در اختیار بگذارد، چرا که خانه‌دار شدن اقشار محروم و کم‌درآمد از اولویت‌های ما بود، اما متاسفانه این همکاری از سوی وزارت راه و شهرسازی رد شد و ساخت‌وساز تمام پروژها به نهادهای دیگر سپرده شد.
دولت برای اجرای سیاست‌های خود برای ساخت مسکن، باید از انبوه‌سازان کمک بگیرد، به این نحو که دولت زمین موردنیاز را تامین کند و انبوه‌سازان بعد از اخذ مجوزهای لازم، اقدام به تهیه یک نقشه مهندسی‌ساز کنند و از بانک‌ها تسهیلات بگیرند. با این اتفاق، واحدهای مسکونی براساس مشتری‌مداری و رضایت شهروندان ساخته می‌شود. دولت باید با سیاست‌گذاری صحیح و نظارت مستمر، عملکرد ساخت مسکن را مدیریت کند، نه اینکه با دخالت غیرتخصصی، مانع سرعت بخشیدن به پیشرفت بخش ساخت‌وساز شود و توان تولید را از بخش خصوصی بگیرد.رئیس کانون انبوه‌سازان ایران در پایان گفت: دولت باید با اختصاص بودجه معین به بخش خصوصی، این امکان را برای سازندگان و انبوه‌سازان فراهم کند تا این بخش با استفاده از امکانات و فناوری‌های جدید اقدام به ساخت‌وساز در کشور کند و به تولید مسکن سرعت ببخشد تا هزینه‌های ساخت منجر به بالا رفتن نرخ تمام‌شده پروژه نهضت ملی مسکن نشود. اکنون باتوجه به وقفه 8ساله کشور در بخش ساخت‌وساز، ضرورت دارد که دولت برای تحقق هرچه سریع‌تر اهداف خود، زمینه‌های همکاری با سایر بخش‌ها را تقویت کند تا عرضه و تقاضای مسکن در کشور به‌تعادل برسد.
قانون محاسبه نرخ تمام‌شده اجرا شود
مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن بهصمت گفت: در رابطه با اعلام نرخ تمام‌شده برای واحدهای نهضت ملی مسکن، دانستن این نکته حائزاهمیت است؛ آمارهایی که از سوی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران منتشر می‌شوند، معمولا جهت‌دار هستند و تصور بر این است که بیشتر برای ایجاد تورم در بازار مسکن منتشر می‌شوند، در نتیجه بارها درخواست‌هایی برای ورود و نظارت به این آمارها داده شده که متاسفانه تاکنون بی‌نتیجه مانده است.
وی افزود: ما درگذشته طرحی را با عنوان «قانون بهای تمام‌شده» تقدیم دولت کردیم تا شکل اجرایی به خود بگیرد که این طرح در حال حاضر نیز در حال تکمیل شدن است. براساس این ایده، سود پیمانکاران در همین ۶ یا ۷ میلیون تومانی که برای ساخت مسکن نهضت ملی اعلام شده، به‌حساب آمده است و در یک عرف معمول، اگر میانگین سهم سازنده و مالک زمین را چیزی در حدود ۵۰ درصد برای هرکدام در نظر بگیریم، همان مبلغی که صرف ساخت این واحدها می‌شود، همان اندازه نیز برای ارزش زمین محاسبه می‌شود، چرا که این موضوع، عرف مشارکت است و می‌توانیم این موضوع را تبدیل به قانون کنیم و از این اقدام برای حل همیشگی مشکل مسکن استفاده کنیم، بدون اینکه سازنده‌ها را با دردسر مواجه کنیم.
بخش مولد اقتصاد بدون بازدهی!
وی درباره ساخت‌وسازهای نهضت ملی مسکن و آثار آن بر نرخ مسکن اظهار کرد: امروز ما در کشور اقتصادی داریم که تورم و نرخ ارز، توزیع ثروت را با چالش مواجه کرده‌اند و در اثر این ۲ مقوله، کمابیش تمام بخش‌های اقتصاد درگیر نابسامانی و باعث شده‌اند تا دلالی، در سایه عدم‌قیمت‌گذاری براساس قانون بهای تمام‌شده بسیار پرسود و بخش مولد اقتصاد بدون بازدهی و صرفه اقتصادی باشد. این در حالی است که بیشتر کشورها تلاش می‌کنند دقیقا عکس این رخداد اتفاق افتد و کار و تولید شامل انواع معافیت‌ها شود، اما در ایران به‌علت افزایش تورم و نرخ ارز حتی ابزارهای مالی هم با نوسانات شدید همراه و ابزارهای کنترل دولتی تبدیل به سپر ایمنی برای نوسان ضدتولیدی می‌شوند که نمونه آن طرح مسکن مهر بود که باوجود واگذاری به قیمت‌های ناچیز، در سایه نبود قانون بهای تمام‌شده املاک، امروز صدها میلیون تومان معامله می‌شوند و در عمل اثر ماندگاری بر نرخ مسکن نداشته‌اند.
سخن پایانی
تسریع در روند تامین زمین و ساخت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن، بکارگیری بخش خصوصی، تامین مصالح ساختمانی به‌صورت مستقیم از کارخانجات، پذیرش ظرفیت متقاضیان و نرخ واقعی واحدها براساس شرایط اقتصادی، می‌تواند بخشی از اثرات تورم پروژه نهضت ملی مسکن را کاهش دهد. باتوجه به بحث تورم، شاید نتوان اقدام خاصی برای کاهش نرخ تمام‌شده واحدهای نهضت ملی مسکن که حالا بنا به اذعان مسئولان به متری ۷ تا ۸ میلیون تومان رسیده است، انجام داد، اما به‌طورقطع تسریع در اجرای کارها می‌تواند پروژه را مقداری از تورم‌های آتی مصون نگه دارد. البته طرح‌هایی مثل کارت اعتباری مصالح ساختمانی و خرید نهاده‌ها به‌صورت مستقیم از کارخانجات که پیش از این وعده آن داده شد، آن‌طور که بایدوشاید، در طرح نهضت ملی مسکن اجرایی نشد. همزمان با ورود وزیر جدید راه و شهرسازی به این وزارتخانه، تلاش برای افزایش ظرفیت زمین‌های پروژه نهضت ملی مسکن آغاز شده است. این طرح در واقع یکی از بزرگ‌ترین دستورکارهای وزارت راه و شهرسازی محسوب می‌شود. تاکید نمایندگان مجلس درباره اهتمام بر اجرای قانون جهش تولید و تامین مسکن در جلسه رأی‌اعتماد به مهرداد بذرپاش، اهمیت این پروژه را نشان می‌دهد.
ارسال نظر