بازار مسکن در پیچ اشتباهی

 سیاست کنترل قیمت‌ها بیشتر طی دوران جنگ ۸‌ساله در کشور پیاده شد و در سال‌های بعد از جنگ نیز، پس از تشدید نرخ تورم در سال‌های ۱۳۷۳ و ۱۳۷۴ دوباره موردتوجه قرار گرفت. مهم‌ترین دلیلی که برای اجرای سیاست کنترل قیمت‌ها بیشتر در بازار مسکن مطرح می‌شود، کارکرد آن در مهار تورم و حمایت از اقشار آسیب‌پذیر جامعه است.اما بازار ملک به‌دلیل دارا بودن ۳ ویژگی اصلی شامل نداشتن قابلیت جابه‌جایی، ناهمگن بودن و زمانبر بودن عکس‌العمل بازار به علائم اقتصادی، جزو کالاهایی است که بیشتر دچار شکست بازار می‌شود، این ویژگی بخش مسکن موجب می‌شود تا برای ایجاد تعادل در این بازار مداخله دولت نیاز باشد، از این‌رو صمت در رابطه با تاثیر اقتصاد آزاد بر بازار ملک، با هادی حق‌شناس، کارشناس اقتصاد شهری و استاد دانشگاه به گفت‌وگو پرداخته است.

بازار مسکن زیربار کنترل نرخ نمی رود

موضوع مهمی که باید به آن توجه شود تا بتوان راه‌حل دقیق و مناسبی برای حل مشکل مسکن پیدا کرد، این است که تمام ابزار و وسایل و امکاناتی که منجر به ساخت یک واحد مسکونی می‌شود، از نظر نرخ و هزینه به‌نوعی تحت‌نظارت و کنترل قیمتی توسط دولت قرار دارد. بنابراین برخلاف کشورهای پیشرفته، هنگامی‌که خانه‌ای ساخته می‌شود، اگر بخواهد به فروش برود یا اجاره داده شود، باید تحت‌کنترل و نظارت دولت باشد. متاسفانه در حال‌ حاضر وقتی صحبت از کنترل نرخ خریدوفروش و اجاره مسکن می‌شود، در جواب می‌گویند که مالک حق دارد، خانه خود را به هر نرخ و طریقی که خودش تمایل دارد، خریدوفروش و واگذار و با این استدلال، از هرگونه کنترل نرخ مسکن شانه خالی کند. این موضوع به‌طوردقیق تاثیر سوء اقتصاد آزاد بر بازار مسکن است، چرا که ملک در ایران یک کالای سرمایه‌ای است نه مصرفی، از این‌رو سال‌ها است که دولت تلاش می‌کند  با سیاست‌های دستوری مانع این اقدام شود، اما تاکنون موفق نشده است. بنابراین خریدوفروش مسکن و اجاره آن و تعداد خانه‌هایی که می‌تواند در مالکیت یک فرد قرار داشته باشد، همه و همه باید طبق یک فرمول مشخص و کنترل‌شده و با نظارت دقیق دولت انجام گیرد تا مسکن از حالت سرمایه‌ای خارج و در زمره اموال مصرفی قرار گیرد و هیچ فردی برای سرمایه‌گذاری و سودآوری به‌سمت آن نرود و درد و رنج دائمی افراد بی‌خانه و مستاجران برای همیشه خاتمه یابد.

به‌نظر شما باتوجه به ساختار اقتصادی کشور و اوضاع نابسامان بازار ملک در چند سال اخیر، حل این بحران با بازار آزاد نتیجه مطلوب‌تری دارد یا دخالت دولت راه بهتری است؟

باید معنا و مفهوم دخالت دولت در حالت‌های مختلف بررسی شود، چرا که در وضعیت کنونی، 2 حالت برای این اتفاق رخ‌ داده است، در حالت نخست، دولت در وضعیت اجرایی قرار گرفته و با دخالت‌ها و سیاست‌گذاری‌های متعدد، بازار مسکن را ساماندهی و عرضه و تقاضا را متناسب‌سازی می‌کند، اما در حالت دوم، دولت تنها سعی در ورود به بازار مسکن دارد و نتوانسته برای احیا و حل چالش‌های موجود قدمی بردارد. اتفاقی که اکنون در کشور ما در حال رخ دادن و بازار ملک بدون توجه به سیاست‌گذاری‌های دولت، تنها در دست خریداران و فروشندگان است. این اتفاق اگر در حالت بازار مصرفی پدید می‌آمد، سودمند بود، اما حالا که مدت‌ها است این بازار پرتقاضا قدم‌های محکمی را برای به‌دست آوردن بازار سرمایه‌گذاری برداشته، نمی‌تواند سودمند باشد و بازار آزاد در این حوزه تبعات منفی در پی دارد.در چند سال اخیر، اقدامات زیادی برای ساماندهی بازار مسکن انجام شد، اما دولت سیزدهم در این راه مصمم‌تر از سایر دولت‌ها بود و طرح‌های زیادی از جمله اعطای تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن به مستاجران، بسته سیاستی پیشنهادی و مصوب‌شده در شورای‌عالی سران قوا، افزایش تولید مسکن در قالب طرح نهضت تولید مسکن، تسهیلگری دولت در اجرای قانون جهش تولید مسکن، افزایش سقف تسهیلات طرح نهضت ملی مسکن از ۱۰۰ به ۴۵۰ میلیون تومان و... را ارائه داد؛ اما متاسفانه تمامی این طرح‌ها نیز نتوانستند حتی بخش کوچکی از بازار ملک را سروسامان بخشند و در بهترین حالت مانند مسکنی زودگذر درد بازار مسکن را تسکین دادند.

چرا چندین سال است برنامه دولت برای باز کردن گره کور بازار مسکن جواب نمی‌دهد؟

 همان‌طور که پیش‌تر گفته شد، بازار مسکن در ایران به‌سمت بازار آزاد پیش رفته که باتوجه به وضع کنونی، این موضوع به‌ضرر مصرف‌کنندگان است. اکنون این بازار جولانگاه سوداگران شده و خریداران و فروشندگان بدون‌توجه به سیاست‌های دولت به قیمت‌گذاری‌های خودسرانه اقدام و به‌صورت دلبخواه برای خانه خود نرخ تعیین می‌کنند. آنچه در بیشتر کشورهای جهان از آن به‌عنوان اقتصاد آزاد یاد می‌شود، دخالت محدود کشورها برای جهت‌دهی و کنترل بازارهای مالی مختلف است. برای مثال، شاید یک دولت برای تنظیم بازار برای یک کالا مالیات چندبرابری وضع کند، اما برای کالای دیگر مالیاتی در نظر نگیرد و با این اقدام به تنظیم بازار نظارت کند و مداخله‌ای انجام ‌نگیرد. برعکس این موضوع، در اقتصاد ما دولت کاملا در برخی مسائل ورود می‌کند و حتی دیده‌شده برای تنظیم بازاری مثل دام و طیور، برای مدتی صادرات را ممنوع می‌کند، در نتیجه بخش‌هایی که برای بازارهای خارجی سال‌ها تلاش کرده  و اعتبار به‌دست آورده بودند، مشتری‌های خود را از دست می‌دهند و به‌کلی متضرر می‌شوند.

سال‌ها است برای حل مشکلات اقتصادی در کشور پیشنهادهای زیادی ارائه می‌شود، اما چرا برنامه واحدی که بتوان از آن به‌عنوان یک ناجی یادکرد، وجود ندارد؟

اقتصاد ایران نه دولتی است، نه باز و نه متمرکز، بلکه ترکیبی از انواع مختلف است. مثال بارز این موضوع، نرخ بهره بانکی برای تسهیلات مسکن است، چرا که یک بانک خصوصی داوطلب پرداخت تسهیلات خاصی می‌شود،اما نرخ بهره این وام توسط دولت و بانک مرکزی تعیین می‌شود. تصمیمات مختلف برای حل مشکلات اقتصادی سبب شده تا یک برنامه یکپارچه و نهایی برای حل برخی موضوعات مهم اقتصادی مانند بازار مسکن به‌وجود نیاید و گاهی با تاثیر معکوس، بازارها را از هدف نهایی خود دور کند.برای حل دائمی مشکلات اقتصادی ابتدا باید بسترهای غیراقتصادی لازم برای رشد و رفاه اقتصادی را فراهم کرد، در غیر این صورت هیچ مکتب اقتصادی یا تئوری و فرمول اقتصادی قادر به حل مشکلات اقتصادی، حداقل در میان‌مدت و بلندمدت نخواهد بود.

تجربه کشورهای پیشرفته نشان داده که اقتصاد آزاد باعث شفافیت عملکرد بازارهای مالی به‌ویژه بازار مسکن می‌شود، اما این موضوع در ایران جواب معکوس داده و بیشتر دولت سعی دارد تا برای حل مشکلات ورود کند، این اتفاق می‌تواند چه دلیلی داشته باشد؟

 در اقتصاد آزاد همه فعل‌وانفعالات اقتصادی روند شفافی را طی می‌کند و تمام سیستم مالیاتی بر یک مدار از پیش تعیین‌شده قرار دارد، چرا که برنامه‌ریزی رکن اصلی این سیستم اقتصادی در دنیا است، از این‌رو نحوه اخذ مالیات از خانه در کشورهای دیگر شکل بسیار متفاوتی از ایران دارد، اما متاسفانه همه ما شاهد هستیم که عملکرد دولت در اخذ مالیات از خانه‌های خالی به‌نتیجه نرسیده و فقط طرحی شتابزده و بدون پشتوانه است که هیچ ثمری ندارد. اقتصاد ما آزاد نیست، چرا که شفافیتی در آن دیده نمی‌شود. اکنون تجربه بازار مسکن و خودرو به‌وضوح سیاست‌های اقتصادی ما را نمایان می‌کند.  واحدهای دولتی که در گذشته در قالب مسکن مهر ساخته شد؛ نه رضایت سازندگان و نه مصرف‌کنندگان را جلب نکرد و نتوانست دوطرف را قانع کند، همچنین در بحث خودروسازی مشاهده می‌کنیم که علاوه بر نداشتن رضایت خودروسازان و مصرف‌کنندگان، هرساله با آلودگی هوا نیز مواجهیم که این موضوع مشکلات زیست‌محیطی زیادی را به‌بار آورده است.

باتوجه به صحبت‌هایی که درباره مشکلات اقتصادی مطرح شد، شما چه راهکاری را برای گریز از این مهلکه مناسب می‌دانید؟

اقتصاد ایران پیچیده نیست و شبیه تمام اقتصادهای دنیا است و این‌طور نیست که ما در یک بن‌بستی گیر افتاده‌ایم که هیچ راه چاره‌ای ندارد، بنابراین باید این نکته را بپذیریم که راه‌حل نجات در برابر چالش‌هایی که با آن مواجهیم، نیازمند شجاعت و شهامت در تصمیم‌گیری است. دولت باید با جایگزین کردن تصمیمات درست و قاطع از هزینه‌های اضافی و پیشبرد برنامه‌های بی‌هدف جلوگیری کند تا دستش برای اقدامات سودمند و رضایت‌بخش باز بماند. کشور باید در مسیر شایسته‌سالاری و برنامه‌ریزی‌های هدفمند گام بردارد تا بتواند تک‌تک چالش‌های اقتصادی موجود را برطرف کند و اگر احساس می‌کند در جایی سیاست اشتباهی را در پیش‌گرفته، آن را اصلاح کند تا بتواند عزم و اراده جدی‌تری برای حل مشکلات از خود نشان دهد. در نهایت، این موضوع یک رضایت همگانی را در پی دارد و این امید در دل شهروندان ایجاد می‌شود که دولت گام‌های استواری در مسیر توسعه برمی‌دارد، در غیر این صورت نه‌تنها مشکلات به حال خود رها می‌شوند، بلکه روزبه‌روز اوضاع بدتر پیش می‌رود.

سخن پایانی

انتظار توجه به مسئله مسکن، نه‌تنها به دلیل اینکه سرپناه به‌عنوان یکی از نیازهای اساسی انسان است، بلکه از جنبه شکست بازار اهمیت پیدا می‌کند. به‌گونه‌ای که تنها توجه به مسئله مسکن کم‌درآمدها یا اقشار خاص جامعه، جوابگوی نیازهای این بخش نخواهد بود و مسائل این بخش بسیار پیچیده‌تر است. توجه همه‌جانبه به مسائل بخش مسکن نخستین فاکتور اصلی برای سیاست‌گذاری در این بخش است. دومین فاکتور موردتوجه برای سیاست‌گذاری در این بازار آن است که سیاست‌های دولت در بخش مسکن، باید به‌ تناسب شرایط محلی باشد. تمام مطالعات بر این اذعان دارند که امکان اعمال یک سیاست برای تمام پهنه سرزمین و در تمام مناطق پاسخگو نیست و حتی می‌تواند تبعات سنگینی به بار آورد. نمونه این موضوع در بحث مسکن مهر تجربه ‌شده است. سیاست‌های مسکن، هم در سیاست‌های سمت عرضه و هم در سیاست‌های سمت تقاضا، باید بسته به شرایط محلی فعال شوند، در حالی‌ که برای گروه‌هایی از جامعه، سیاست‌های تامین مالی می‌تواند موثر باشد، برای گروه دیگر، باید سیاست توان‌افزایی و ساخت تدریجی مسکن در نظر گرفته شود. تهیه بسته سیاستی مدیریت بخش مسکن و زمین شهری، باتوجه به ویژگی‌های این بخش، توجه به محلی بودن سیاست‌ها، توجه به برنامه‌ریزی به تفکیک نوع مسکن و برنامه‌ریزی برای مقابله با بحران‌های آتی در این بخش، از جمله مهم‌ترین اقدامات سیاستی مناسب است که می‌تواند در فرصت باقیمانده از اتمام کار این دولت، موثر واقع شود.