چگونه می‌توان مسکن را ارزان کرد؟
یک پژوهشگر معماری و مدرس دانشگاه معتقد است: برای جلوگیری از افزایش نرخ مسکن در کشورهای مختلف راهکارهایی وجود دارد که به طور کلی هدفِ آنها این است که مسکن یک کالای مصرفی باشد نه یک کالای امن برای سرمایه‌گذاری.
هوشنگ فروغمند اعرابی پژوهشگر معماری و مدرس دانشگاه با اشاره به این که طبق آمار اخیر بانک مرکزی نرخ مسکن در نیمه اول امسال با رشد ۱۵.۹درصدی در منطقه ۱ تهران و رشد ۴۳ درصدی در منطقه ۱۶ روبه‌رو بوده است، در حالیکه تعداد معاملات مسکن هنوز در یک رکود نسبی به سر می‌برد و سرمایه‌گذاران تمایل چندانی برای شروع ساخت‌وسازهای جدید به خصوص در حوزه مسکن ندارند حال سوال اینجاست که چرا چنین اتفاقی در بازار مسکن روی می‌دهد؟ گفت: چرا ما هیچگاه به طور جدی حتی در وضعیت‌های بد اقتصادی و علی‌رغم برنامه‌های تولید انبوه مسکن، شاهد کاهش نرخ در بازار مسکن نبودیم؟ نظام‌های حقوقی و اقتصادی کنونی در حوزه مسکن و مرتبط با آن، علاوه بر اینکه کیفیت مسکن و ابعاد فرهنگی و اجتماعی حوزه مسکن و شهرسازی را نمی‌توانند در نظر بگیرند، به طور سازمان‌یافته سرمایه‌گذاران را به احتکار مسکن سوق می‌دهد. بانک‌ها عمدتا زمین و ملکرا به عنوان تضمین برای وام‌ها یا فعالیت‌های مشابه می‌پذیرند. در واقع این پذیرش خودش ضمانتی است که نرخ ملک نزولی نشود و یک امنیت یا رانت خاص برای املاک و در میان آن مسکن به وجود آید. در این بین خود بانک‌ها به طور مستقیم و غیرمستقیم در حوزه ساخت‌وساز فعالیت دارند در حالیکه عمل نیز از نظر فنی به خصوص در کاهش هزینه‌ها و افزایش سرعت ساخت عملکرد بسیار ضعیفی داشته‌اند. چون صاحب پول و به دنبال آن قدرت هستند و صرفا هدفشان افزایش دارایی است و نه مسائل دیگر تمام تلاش خود را خواهند کرد که هر آنچیزی که مانع کاست ارزش دارایی است را از پیش رو بردارند، این یعنی اکتفا به حداقلهایی که قانونها یا ضوابط می‌توانند پیگری یا مواخذه کنند. پس چه چیزی بهتر از آن است که همین شرایطی که به نوعی حاصل از احتکار مسکن (که در ادامه بیشتر توضیح داده خواهد شد) است ادامه پیدا کند؟ بیاید فرض کنیم که با همین مدیریت ضعیف فعلی در حوزه مسکن و بهره‌مندی بسیار ضعیف از فناوری‌های روز، متضرر شدن بانک‌ها و نهادهای قدرتمند از ساخت‌وساز در مسکن امکان‌پذیر می‌بود. آیا باز هم این نهادها در حوزه ساخت‌وساز و مسکن فعالیت می‌داشتند؟ اگر می‌داشتند هم کار برایشان سخت می‌شد و هم اینکه می‌بایست ساز و کارهایی را پیدا می‌کردند که سبب کاهش قیمتها و افزایش رقابت از نظر کیفیت بشود.
وی ادامه داد: از دیگر سو سیطره نگاهِ اقتصادی به مسکن، به خصوص در حوزه مدیریتی و تصمیم‌گیری باعث شده است که هم نسبت به درک و فهم معضلات موجود ناتوان باشیم و هم در برنامه‌ریزی برای آینده همین رویه که رو به سوی خرابی و فرسوده‌سازی داشته است را ادامه دهیم. گواهِ این مدعا آن است که قوانین و طرح‌های کلان انبوه‌سازی مسکن نیز بدون توجه‌های حداقلی به برنامه‌های کلان‌شهری و معماری در نهادهایی ذی‌ربط تصویب شده است. این نگاهی که نسبت به سایر معضلات مسکن‌سازی غافل است در کنار قوانینی که در حوزه احتکارِ مسکن طرح شد، معضلات را دو چندان خواهد کرد. به همین دلیل است که آنچه که شاهد آن هستیم خانه‌هایی است که از نظر مسائل فنی ضعیف هستند در حالیکه با قیمت‌های گزافی توسط بنگاه‌های معاملاتی املاک خرید و فروش می‌شود! و از آنجا که بازار آینده بین است و انتظارات تورمی در ایران به نظر همیشگی است همین املاک به عنوان ثروت‌های اقتصادی کشور نیز بر شمرده خواهد شد. درحال‌حاضر نه تنها سرمایه‌گذاران خصوصی علاقه‌ای بر عرضه واحدهای مسکونی ندارند، بلکه نهادهای عمومی نیز منتظر نرخ مناسب برای فروش واحدهای مسکونی ساخته شده و یا اقدام به ساخت زمین‌های خود کنند. در واقع مالکین و سرمایه‌گذاران همگی به دنبال و چشم انتظار گرانی هستند. البته گرانی ممکن است سبب رونق ساخت‌وساز بشود اما آیا مسکن فعلی شرایط و نرخ مناسبی دارد؟
او با طرح این پرسش که آیا می‌توان مسکن را ارزان کرد؟توضیح داد: احتمالاً خیر، تا به حال طرح‌های بسیاری به عنوان خانه‌دار کردن اقشار مختلف خصوصاً جوانان به انجام رسیده است. درحال‌حاضر نیز دولت با شعار کمبود مسکن و از طرفی نیاز واقعی خانه برای اقشار مختلف خصوصاً جوانان به دنبال پیگیری طرح‌های انبوه‌سازی مسکن در مقیاس چند میلیون واحد مسکونی است. در گذشته نیز چنین طرح‌هایی هیچگاه در عمل موجب ارزان شدن مسکن نشده است. اگر چه به نظر نمی‌رسید که نیازمند تجربه‌های نظیر مسکن مهر بودیم تا اشتباه بودن این طرح را درک می‌کردیم، اما این تجربه‌ها به ما نشان داد که ساخت هزاران واحد مسکونی در اطراف کلان‌شهرهای چون تهران هرگز سبب پایین آمدن نرخ در تهران نخواهد شد!
برای جلوگیری از افزایش نرخ مسکن در کشورهای مختلف راهکارهایی وجود دارد که به طور کلی هدفِ آنها این است که مسکن یک کالای مصرفی باشد نه یک کالای امن برای سرمایه‌گذاری. برای مثال در برخی شهرهای انگلستان شهروندان عادی اجازه مالکیت بر بیش از یک واحد مسکونی ندارند. قوانین این چنینی در امریکا نیز وجود دارد و در برخی کشورها نیز قوانین مالیاتی برای خرید و فروش مسکن فرصت‌هایِ سرمایه‌گذاری در مسکن را از بین می‌برد. یک نکته مهم دیگر هم این است که در کشور ما اختصاص تراکم برای ساخت در طبقات در واقع سبب شده است که فرصتهایی برای مالکین به وجود بیاورد که این خود معضلات بسیاری داشته است. یک مالک خصوصی که دانش و تجربه کافی نداشته است دخالتهای نا‌به جای بسیاری در هنگام ساخت دارد که از نظر کیفیت ساخت معضلاتی به همراه داشته است.
وی ادامه داد: مضاف بر آن حقی به وجود آمده است که یک شخص بتواند تعداد زیادی واحد مسکونی خالی را نگه دارد تا در اوج قیمتی بفروشد. در واقع ما در ایران همه اسباب به وجود آمدن احتکار مسکن را مهیا ساختیم. اما در شرایط کنونی تصمیم‌گیری برای تغییر این روند بسیار سخت خواهد بود. بایستی به این جرأت برسیم که مسکن را برای سرمایه‌گذاری ناامن کنیم. اگر چه شاید در کوتاه مدت برای خود اشخاص تصمیم گیرنده نیز این تصمیم سخت و ضرر آفرین است اما در بلند مدت فواید بسیاری خواهد داشت. مسئولان و تصمیم‌گیران بایستی و جرأت و آزادگی کافی برای اینکه مسکن را ناامن کنند داشته باشند حتی اگر خودشان از این اتفاق متضرر شوند! اینجا منافع شخصی نیز دخیل است! اما تعریف ماهیت مصرفی برای مسکن و برون آمدن از چنین حالت احتکار مانندی ثمرات بسیار مفیدی برای حوزه مسکن و همچنین اقتصاد کلان خواهد داشت. باید دقت کنیم تغییرات در قوانین بایستی به طریقی باشد که خود دولت‌ها و نهادهای عمومی نیز ترغیب و تا حدودی مجبور به عرضه زمین‌ها و املاک شوند.
ارسال نظر