قیمت مسکن کاهشی شده است؟

چند روز پیش بود که برای رفتن به منزل از وسایل حمل‌ونقل عمومی استفاده کردم. نگاه به تابلوی صرافی‌ها و طلا فروشی‌ها از کاهش نرخ ارز و طلا خبر می‌داد. در اتوبوس تندرو بحثی پیرامون کاهش نرخ ارز به میان آمد.

پیرمردی با اظهار تاسف از رفتار افراد حاضر در بازار ارز، معتقد بود، همه این افت و خیز قیمت‌ها به دلیل عملیات دولت است و از این طریق نسبت به جبران کسری بودجه خود از جیب مردم اقدام می‌کند.

شخص دیگری می‌گفت: انتخابات ریاست جمهوری امریکا زمینه کاهش نرخ در بازار ایران را رقم زده است، هنوز حرف این شخص تمام نشده بود که جوانی با عصبانیت گفت، چرا باید جوری وانمود کنیم که انگار عنان همه چیز در دست امریکاست، مگر ما نمی‌گوییم استقلال داریم، کجاست این استقلال اقتصادی؟.

بحث در اتوبوس بالا گرفت، در همین لحظه مرد میانسالی با پریدن وسط حرف جوان گفت، این حرف‌ها را رها کنید و دعا کنید، نرخ خودرو و مسکن که به واسطه رشد نرخ ارز بالا رفته بود، کمی کاهش پیدا کند. بر خلاف میل باطنی بدون توجه به گذر زمان به مقصد رسیده بودم.

پس از پیاده شدن در اتوبوس مدام به حرف آن شخص میانسال مبنی بر کاهش نرخ مسکن به سبب کاهش نرخ ارز فکر می‌کردم. برای اینکه پاسخی برای سوالات ذهن خودم داشته باشم، قید رفتن به خانه را زدم و به سراغ بنگاه‌های مشاور املاک رفتم تا از وضعیت بازار مسکن از کف میدان اطلاعاتی به‌دست بیاورم.

*دلال‌ها از کاهش نرخ مسکن، جلوگیری می‌کنند

نزدیک‌ترین بنگاهی قابل دسترس برای من در منطقه ۱۱ تهران قرار داشت. به مشاور املاک که رسیدم جز بنگاه‌دار و شاگرد جوانش کسی در مغازه حضور نداشت. بعد از احوال‌پرسی با سرعت به سراغ اصل مطلب رفتم. از این مشاور املاک پرسیدم، روند معاملات در چند روز اخیر تغییر کرده است یا خیر؟ بنگاه‌دار در پاسخ سوال من به وضعیت سوت و کور بودن دفترش اشاره کرد و گفت: « از ابتدای آبان‌ماه تنها ۱ معامله به سرانجام رسانده و واحد مسکونی را با نرخ هر متر مربع ۱۷ میلیون تومان فروخته‌ایم.»

این مشاور املاک، در تشریح تاثیر کاهش نرخ ارز در روزهای اخیر گفت: « اکثریت متقاضیان که در روزهای اخیر به ما مراجعه کردند، از روند کاهش نرخ مسکن می‌پرسند، اما چرا باید نرخ مسکن کاهشی باشد، وقتی هیچ بخشی از آن با دلار تامین نمی‌شود.»

حرف عجیبی بنگاه‌دار واکنش مرا به همراه داشت و از وی پرسیدم، چرا زمانی که شاهد افزایش نرخ مسکن هستیم، افزایش نرخ ارز به عنوان دلیل معرفی می‌شود، اما در شرایط کاهشی بازار مسکن به ارز وابسته نیست؟

بنگاه‌دار در پاسخ صدای خود را کمی بالا برد و گفت: « توقع داری واحد مسکونی که خودم با نرخ متری ۲۰ میلیون تومان خریدم را به نرخ ۱۰ میلیون تومان روانه بازار کنم، اگر مشتری واقعا نیاز به مسکن داشته باشد، قدمش به روی چشم با نرخ ما واحد مسکونی را در اختیارش قرار می‌دهیم شاید ۱ تا ۱.۵ میلیون از نرخ هر متر کم کنیم، اما نمی‌توانیم آتش به مالمان بزنیم.»

*مردم توان اقتصادی خرید واحد مسکونی ندارند

گفت‌وگوی من با مرد بنگاه‌دار در همین جا به اتمام رسید و به سراغ یک مشاور املاک دیگر واقع در همان منطقه رفتم. این بار به جای بحث، تنها سوال ابتدایی خودم مبنی بر تاثیر نرخ دلار را تکرار کردم؟

این بنگاه‌دار در پاسخ به سوال من، گفت: « تقاضایی در بازار مسکن وجود ندارد، تا شاهد معامله‌ای باشیم و بر اساس آن به شما بگویم، نرخ مسکن افزایش داشته است یا کاهش، بسیاری از فروشندگان واحدهای مسکونی خود را عرضه کردند و حتی در برخی مناطق شنیده‌ام که حاضربه فروش اقساطی هم هستند، اما خریداری در بازار نیست که بتواند حتی با کاهش نرخ عنوان شده واحد مسکونی را خریداری کند، پس نمی‌توان گفت: نرخ کاهش را تجربه کرده بلکه فروشندگان حاضر هستند، نرخ ملک را با کمتر از ۵ درصد تخفیف به مشتری واگذار کنند.»

*معامله در بازار مسکن به کمترین مقدار خود رسیده است

پس از خداحافظی از این بنگاه به چند بنگاه دیگر نیز سری زدم و متوجه شده در شرایط کنونی، بخشی از فروشندگان واحدهای مسکونی و دلال‌ها درحال‌حاضر از فروش واحد خود امتناع می‌کنند و آنها را خالی نگه داشته‌اند، زیرا معتقدند این خانه‌ها را باقیمت بالا خریداری کرده و حاضر به ضرر کردن نیستند.

 بخش اندکی نیز نسبت به فروش ملک خود پافشاری کرده و حاضر هستند، زیر نرخ بازار و کاهش ۵ درصدی نسبت به نرخ قبل از کاهش نرخ ارز، واحد مسکونی خود را عرضه کنند.

از سوی دیگر متقاضیان حاضر در بازار در ۱۵ بنگاه مشاور املاک به تعداد انگشتان یک دست نمی‌رسید و به نظر می‌رسد، مردم منتظر کاهش نرخ بیشتر بازار مسکن هستند تا نسبت به خرید اقدام کنند. البته به عقیده یک مشاور املاک، مردم همان گونه که توان خرید یک واحد مسکونی ۲.۵ میلیارد تومانی را ندارند، توان خرید یک ملک ۲.۲ میلیاردی را هم ندارند و کاهش نرخ تاثیری در توانمندی آنها ندارد.

*تغییر ماهیت بازار مسکن، زمینه‌ساز فشار معیشتی به خانوارها

بر اساس اعتقاد کارشناسان حوزه مسکن، این بازار باید ماهیت مصرفی داشته باشد و مانند بازارهای سرمایه‌ای نظیر ارز و طلا رفتار نکند.

در سال‌های اخیر بازار مسکن کشور به سبب هجوم تقاضای سرمایه‌ای و افرادی که برای حفظ یا افزایش ثروت خود اقدام به خرید مسکن می‌کنند، دچار این تغییر ماهیت شده است.

مسئله‌ای که شرایط را برای افزایش نجومی نرخ مسکن فراهم کرده و بسیاری از تقاضاهای مصرفی که به قصد تامین سرپناه در بازار حضور داشتند را به حاشیه برده و در تامین مسکن ناتوان کرده است.

در همین ارتباط، فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن ضمن اشاره به این نکته که تقاضای سرمایه‌ای باید به طور کامل از بازار مسکن خارج شود، گفت: « زمانی که شما هیچ مالیات تنظیمی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی املاک و مالیات بر زمین بایر را در دستور کار خود نداشته باشید، بسیار از افراد به سبب سود کلان مسکن وارد این بازار شده و زمینه افزایش نرخ را به وجود می‌آوردند.»

*متولیان حوزه مسکن به جای چشم دوختن به نرخ ارز، تقاضای سرمایه‌ای را از خارج کنند

ایلاتی در بیان این نکته که بازار مسکن باید تنها با حضور تقاضای مصرفی شکل بگیرد، گفت: « مسکن اصلی‌ترین نیاز اساسی هر خانوار و کالایی غیر قابل جایگزین است و هرگونه افزایش نرخ در آن تهدیدی برای معیشت مردم به حساب می‌آِید.»

 بر خلاف ادعای بسیاری از متولیان حوزه مسکن و همچنین رئیس اتحادیه مشاوران املاک، بازار مسکن پس از افت نرخ ارز با کاهش نرخ چشم‌گیری مواجه نشده و سیر طبیعی خود را در شرایط رکود طی می‌کند. بر همین اساس به نظر می‌رسد، تصمیم‌گیران این حوزه به جای چشم دوختن به نرخ ارز و طلا بهتر است، با وضع مالیات‌های تنظیمی و افزایش عرضه زمینه بهبود شرایط بازار را مهیا کنند.