زلزله در بازار مسکن؛ تب خانه‌های ۴۰ متری در تهران بالا گرفت

در واقع، رشد تقاضا برای خانه‌های کوچک، بیش از آن‌که نشانه‌ای از تحول بازار باشد، بازتابی از کاهش توان اقتصادی مردم است. خانوارهایی که روزگاری متقاضی واحدهای میان‌متراژ بودند، امروز ناچارند میان «خانه‌دار شدن» و «اندازه خانه» یکی را انتخاب کنند.

تمرکز سازندگان بر تولید واحدهای بسیار کوچک، اگرچه در ظاهر به معنای پاسخ به نیاز بازار است، اما در عمل باعث کاهش کیفیت زندگی شهری، افت استانداردهای ساخت و گسترش نامتوازن بافت‌های مسکونی می‌شود. این روند در بلندمدت می‌تواند چالش‌های اجتماعی و اقتصادی جدیدی برای کلان‌شهرها ایجاد کند.

کارشناسان معتقدند که خروج از این چرخه تنها با سیاست‌گذاری هوشمندانه در بخش زمین، تسهیل صدور مجوز ساخت و افزایش عرضه مسکن متناسب با قدرت خرید ممکن است. تا زمانی که ساخت‌وساز محدود به واحدهای کوچک و سرمایه‌ای باقی بماند، بازار مسکن همچنان در دور باطل رکود و نابرابری خواهد چرخید.

تحلیل روند بازار مسکن از سال ۱۳۹۰ تا ابتدای امسال حاکی از آن است که متوسط قیمت مسکن در پایتخت ۴۷ برابر شده و در همین دوره، قدرت خرید خانه‌اولی‌ها حدود ۵۰ برابر کاهش یافته است.

این شکاف سنگین باعث شده بسیاری از سیاست‌گذاران تصور کنند راه‌حل اصلی در کاهش متراژ واحدهای مسکونی و حرکت به سمت مسکن کوچک‌مقیاس است؛ در حالی که بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد این مسیر نه تنها به تعادل بازار مسکن منجر نشده، بلکه در مواردی به سود سازندگان و به زیان خریداران تمام شده است.

روند تغییرات متراژ و قیمت در بازار مسکن

در طول این سال‌ها، میانگین متراژ واحدهای مسکونی از ۱۳۳ متر در سال ۱۳۹۰ به ۱۳۹ مترمربع در سال گذشته رسیده است.

این افزایش جزئی نشان می‌دهد که برخلاف تبلیغات، نه سازندگان و نه بازار مسکن تمایلی واقعی به کوچک‌سازی نداشته‌اند.

درواقع، تبدیل یک واحد ۱۰۰ متری به دو واحد ۵۰ متری، اگرچه سود سازنده را بالا می‌برد، اما الزاماً به کاهش قیمت واقعی مسکن منجر نمی‌شود، زیرا بخش عمده هزینه ساخت مربوط به زمین و مجوزهاست، نه صرفاً مصالح یا متراژ مفید.

برای مقایسه روند تغییرات عددی در بازار مسکن، جدول زیر برخی داده‌های کلیدی را نشان می‌دهد:

چالش‌های کوچک‌سازی و تقاضا در بازار مسکن

در همین حال، سهم واحدهای زیر ۴۰ متر در معاملات تهران از ۱.۹ درصد در اوایل دهه ۹۰ به ۴ درصد افزایش یافته، اما این رشد اندک نتوانسته نیاز بازار مسکن را پاسخ دهد.

بخش بزرگی از تقاضا همچنان در بازه ۶۰ تا ۹۰ مترمربع متمرکز است که بیش از ۶۰ درصد معاملات را تشکیل می‌دهد؛ نشانه‌ای از اینکه خانوارهای ایرانی همچنان به دنبال واحدهایی با مساحت متوسط هستند، نه واحدهای بسیار کوچک.

یک کارشناس مسکن با اشاره به عوامل اصلی رشد قیمت، خاطرنشان کرد: افزایش هزینه زمین و محدودیت‌های ساخت‌وساز عامل اصلی رشد قیمت مسکن است، نه اندازه واحدها.

این کارشناس مسکن با تأکید بر پیامدهای کوچک‌سازی بدون اصلاحات اساسی، افزود: از این منظر، کاهش متراژ واحدها بدون اصلاح ساختار زمین شهری فقط به گران‌تر شدن هر متر مربع و تشدید فشار بر بازار مسکن می‌انجامد.

راهکارهای واقعی برای تعادل بازار مسکن

راه‌حل واقعی، افزایش عرضه زمین و مسکن از مسیر سیاست‌های فعال دولتی است. در شرایطی که هزینه زمین در شهرهای بزرگ بیش از نیمی از قیمت تمام‌شده مسکن را تشکیل می‌دهد، واگذاری زمین‌های دولتی می‌تواند نقش اساسی در کاهش قیمت داشته باشد.

با آزادسازی اراضی در اختیار دولت و نهادهای عمومی، امکان شکل‌گیری پروژه‌های جدید بدون افزایش هزینه زمین فراهم می‌شود؛ اقدامی که هم عرضه را بالا می‌برد و هم قیمت نهایی را تعدیل می‌کند.

از سوی دیگر، وابستگی بالای بودجه شهرداری‌ها به عوارض ساخت‌وساز و سیاست «شهر خودرویی» سبب شده مقررات شهری به‌جای تشویق به عرضه گسترده، در جهت حفظ درآمدهای ثابت عمل کنند.

در حالی که برخی کارشناسان از حذف بخشی از مشاعات به‌عنوان راه کاهش هزینه نام می‌برند، یک منتقد مسکن ضمن توضیح پیامدهای این اقدام، گفت: چنین اقداماتی صرفاً کیفیت زندگی شهری را پایین می‌آورد و به افزایش تراکم جمعیتی در ساختمان‌ها منجر می‌شود.

این منتقد مسکن در ادامه اظهار داشت: به باور این گروه، اصلاح بازار مسکن باید از مسیر توسعه افقی، تعادل در عرضه زمین و مسکن، و سیاست‌های حمایتی دولت در بخش زمین دنبال شود، نه از طریق کوچک‌سازی واحدها.