سیمان بازار مسکن را به هم ریخت!

در سال‌های اخیر، مدل سنتی تأمین مالی در ساخت‌وساز، یعنی فروش واحدهای آماده برای آغاز پروژه‌های بعد دچار اختلال جدی شده است. افزایش شدید هزینه‌های ساخت، نوسانات ارزی، تورم مصالح، و همزمان کاهش توان خرید متقاضیان باعث شده که قیمت تمام‌شده ساخت آپارتمان با قدرت خرید بازار هم‌خوانی نداشته باشد. به بیان ساده، سازنده نمی‌تواند واحد را به قیمتی بفروشد که حتی هزینه ساخت آن را پوشش دهد، چه رسد به سود.

اقتصاد

در این وضعیت، سرمایه‌گذاران برای جلوگیری از رکود مطلق در فعالیت‌های ساختمانی، به تاکتیک‌های جدیدی همچون پیش‌فروش با مدل‌های مشارکتی، تهاتر زمین یا مصالح، ورود سرمایه‌گذار ثانویه، یا فروش اقساطی بلندمدت روی آورده‌اند. این روش‌ها اگرچه بخشی از ریسک را منتقل می‌کند، اما به‌تنهایی کافی نیستند و خطر رکود ساخت‌وساز همچنان وجود دارد.

از سوی دیگر، این بن‌بست در تأمین مالی نه‌تنها موجب کاهش پروژه‌های جدید شده، بلکه در بلندمدت، کمبود عرضه مسکن در بازار مصرفی را تشدید خواهد کرد. این مسئله می‌تواند به افزایش مجدد قیمت مسکن، رشد اجاره‌بها، و فشار بیشتر به دهک‌های متوسط و پایین منجر شود.

در چنین شرایطی، حمایت‌های دولتی هدفمند و سیاست‌های مالی و اعتباری تسهیل‌گر نظیر ارائه تسهیلات ساخت، کاهش هزینه‌های تراکم و عوارض، یا مشارکت نهادهای عمومی در ساخت‌وساز، می‌تواند گره‌گشا باشد. در غیر این صورت، بازار مسکن وارد چرخه‌ای فرسایشی از رکود ساخت، افزایش قیمت، و کاهش قدرت خرید خواهد شد که خروج از آن در بلندمدت بسیار پرهزینه‌تر خواهد بود.

سرمایه‌گذاران‌ ساختمانی برای خروج از بن‌بست «تامین مالی از محل فروش آپارتمان برای پروژه‌های جدید»، از تاکتیک‌های جدید استفاده می‌کنند. امکان فروش واحد مسکونی تازه‌ساز با قیمت متناسب با «بهای تمام‌شده» برای سازنده‌ها وجود ندارد.

تورم تولید حدود ۲ دوبرابر رشد قیمت مسکن در سال گذشته بود؛ هزینه تولید مصالح ساختمانی هم در سال گذشته و هم در سال جاری به دلایل متعددی که مهمترین آنها «اثر خاموشی‌ها و‌ محدودیت توزیع انرژی به صنایع» است، با روند صعودی آن هم با شیب تند روبرو است.

در بازار فروش مسکن اما قدرت خرید در حد پذیرش رشد چشمگیر قیمت وجود ندارد.

سرمایه‌گذاران ساختمانی برای فعالیت در چنین شرایطی، مصالح‌ساختمانی پرمصرف‌شان همچون سیمان (بتن) و آهن‌آلات را به صورت «تهاتر ۱۰۰ درصدی» با آپارتمان‌های آماده ساخت، تامین می‌کنند.

این مدل تامین مالی به رغم «تهیه مصالح با قیمت بالاتر از شرایط خرید نقدی»، همچنان به لحاظ عایدی، صرفه قابل قبولی دارد.

بخصوص آنکه چشم‌انداز روشنی برای بهبود «روند قیمت تمام‌شده تولید مسکن» فعلا قابل تصور نیست.

سازنده‌ها از تاکتیک‌های دیگری هم استفاده می‌کنند.

ساخت-خانه