قفل بازار مسکن رسماً شکست
با نزدیک شدن به پایان فصل بهار، نگرانی‌ها درباره احتمال جهش مجدد قیمت مسکن در میان کارشناسان و خانوارها افزایش یافته است. هر ساله در آستانه تابستان، بازار مسکن به دلیل آغاز جابه‌جایی‌ها و افزایش تقاضای فصلی، شاهد تکانه‌هایی می‌شود؛ اما امسال چند عامل نگران‌کننده، احتمال تشدید نوسانات قیمتی را تقویت کرده است.
نخست، عقب‌ماندگی محسوس عرضه نسبت به تقاضا در بازار، همچنان ادامه دارد. روند کند پروژه‌های حمایتی مانند نهضت ملی مسکن، بی‌عملی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات و نبود برنامه‌های تشویقی برای انبوه‌سازان، سبب شده تولید مسکن نتواند پاسخگوی نیاز روزافزون خانوارها باشد.
از سوی دیگر، انتظارات تورمی در جامعه به دلایلی چون افزایش هزینه ساخت، نوسانات نرخ ارز و رشد قیمت زمین، تقویت شده و فضای روانی بازار را تحت تأثیر قرار داده است. بسیاری از مالکان نیز در واکنش به این فضا، از فروش واحدهای خود خودداری کرده یا قیمت‌ها را به‌صورت غیرواقعی بالا می‌برند.
همچنین، نبود نظارت مؤثر بر بازار اجاره و معاملات، راه را برای سوداگری و قیمت‌سازی در بازار مسکن هموار کرده است. این شرایط، به‌ویژه برای دهک‌های متوسط و پایین جامعه، که در آستانه فصل جابه‌جایی نیازمند تأمین یا تمدید محل سکونت هستند، نگرانی‌های جدی ایجاد کرده است.
اگر سیاست‌گذاران در روزهای باقی‌مانده از بهار اقدام عاجلی برای کنترل انتظارات تورمی، تسریع در عرضه مسکن، پرداخت تسهیلات هدفمند و تقویت نظارت‌ها نکنند، ممکن است تابستان پیش‌ِرو، به یکی از پرتنش‌ترین دوره‌ها برای بازار مسکن در سال‌های اخیر تبدیل شود.
کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه رشد قیمت مسکن در یک سال اخیر متوقف شده است، گفت: ثبات فعلی بازار بیشتر نتیجه سیاست‌های بانک مرکزی است.
فرهاد بیضایی کارشناس بازار مسکن با اشاره به تحولات بازار مسکن در دولت چهاردهم، اظهار داشت: وضعیت فعلی بازار مسکن بیش از آنکه ناشی از تغییر دولت یا وزارت‌خانه‌ها باشد، متأثر از سیاست‌های بانک مرکزی است. در واقع، کنترل رشد نقدینگی که از دولت سیزدهم آغاز شد و مورد تأیید مقام معظم رهبری نیز قرار گرفت، در دولت چهاردهم نیز ادامه یافته است.
توقف رشد قیمت مسکن و آثار بلندمدت آن
وی افزود: بانک مرکزی با سیاست‌هایی نظیر کنترل ترازنامه بانک‌ها، نقش پررنگی در ثبات بازار ایفا کرده و این روند از سال ۱۴۰۲ به بعد محسوس‌تر شده است. برخلاف گذشته که بازار مسکن تحت تأثیر مستقیم وزارت راه و شهرسازی یا شهرداری‌ها بود، اکنون عمدتاً تحت تأثیر سیاست‌های کلان اقتصادی بانک مرکزی قرار دارد.
بیضایی با بیان اینکه رشد قیمت مسکن در یک سال اخیر متوقف شده است، تصریح کرد: اگرچه بازار ارز در این مدت دچار نوساناتی شد، اما قیمت مسکن با جهش همراه نبود و همین موضوع منجر به کاهش نسبی ارزش دلاری مسکن در تهران شد. این ثبات، در بلندمدت می‌تواند منجر به افزایش استطاعت خانوارها شود.
وی در خصوص اثرگذاری وام‌های جدید بر بازار، گفت: از دولت دوازدهم، سیاست‌گذاری‌هایی در حوزه اجاره‌داری آغاز شد که تاکنون ادامه دارد. یکی از مصادیق آن، تسهیلات ودیعه مسکن است که در دولت سیزدهم نیز جزو اقلام آماری مهم به شمار می‌رفت و همچنان نیز ادامه دارد. البته بخش مسکن انتظار دارد که این تسهیلات از سوی شبکه بانکی به این بخش تخصیص یابد.
بیضایی تأکید کرد: نکته مهم این است که در حال حاضر با اعمال سیاست کنترل ترازنامه بانک‌ها، تحولات مثبتی در بازار مسکن رخ داده و تا حدی شاهد کنترل قیمت‌ها بوده‌ایم. این مسئله به ارتقای توان خرید خانوارها منجر شده است.
رشد نرخ مسکن رسما متوقف شد
وی افزود: در کنار این موضوع، برخی از افراد انتظار دارند که سهم تسهیلات شبکه بانکی برای حوزه‌هایی مانند مسکن، ازدواج، و سایر تکالیف تعیین‌شده از جمله جوانی جمعیت و فرزندآوری، افزایش یابد. بعضاً نیز شاهد آن هستیم که مصوباتی صادر می‌شود که به عنوان نمونه مشخص می‌کند چه میزان از تسهیلات برای ودیعه مسکن یا ازدواج اختصاص یابد.
بیضایی تصریح کرد: نکته این است که نمی‌توان از شبکه بانکی انتظار داشت همزمان در دو حوزه، یعنی هم کنترل رشد ترازنامه و هم افزایش سهم تسهیلات تکلیفی عملکرد موفقی داشته باشد. به اعتقاد بنده، در شرایط فعلی، اگرچه ممکن است کنترل رشد منجر به تخصیص کمتر منابع به برخی حوزه‌های اجتماعی شود، اما در مجموع این سیاست به نفع مردم خواهد بود.
وی درخصوص طرح نهضت ملی مسکن تصریح کرد: این طرح، با توجه به شرایط اقتصادی کشور، نیازمند بازنگری در سیاست‌گذاری‌ها است. بارها تأکید کرده‌ایم که ساختار فعلی این طرح با وضعیت فعلی اقتصادی کشور همخوانی ندارد و همین موضوع موجب کندی روند اجرایی آن شده است. البته نه در دولت سیزدهم، نه در دولت چهاردهم، پیشرفت فیزیکی قابل توجهی در پروژه‌ها مشاهده نمی‌شود. اگر دولت چهاردهم قصد ادامه مسیر حمایتی را دارد، باید از مسیر متفاوتی نسبت به آنچه که در نهضت ملی مسکن رخ داده، حرکت کند.
بیضایی در جمع‌بندی اظهارات خود خاطرنشان کرد: سیاست‌های فعلی بانک مرکزی کمک موثرتری به بازار مسکن می‌کند تا فشار بر بانک‌ها برای اعطای تسهیلات تکلیفی. همچنین در پاسخ به انتقادهایی مبنی بر اینکه گزارش‌های آماری بانک مرکزی موجب تشنج در بازار می‌شود، باید گفت این موضوع صحت ندارد. این آمار اتفاقاً به سیاست‌گذار کمک می‌کند تا نقاط بحرانی را شناسایی و اصلاحات لازم را اعمال کند.
وی یادآور شد: در دهه‌های گذشته دو دوره بحرانی در بازار مسکن داشتیم؛ یکی در سال‌های ۸۶ تا ۸۸ و دیگری در بازه نیمه دوم ۱۴۰۰ تا نیمه اول ۱۴۰۲. در این دوره‌ها، قیمت دلاری مسکن به حدود ۱۶۰۰ تا ۲۲۰۰ دلار در هر متر مربع رسید که وضعیت نگران‌کننده‌ای ایجاد کرد، اما با اصلاح و اعمال سیاست‌های بانک مرکزی، بازار به سمت ثبات حرکت کرد.
بیضایی در پایان گفت: ادامه انتشار آمارهای دقیق، یکی از ابزارهای اصلاح سیاست‌گذاری بازار مسکن است و نه عاملی برای تشنج بازار.
ارسال نظر