زاکانی بازار مسکن را شوکه کرد

عوارض ساخت مسکن در تهران تا سه برابر میانگین جهانی است و در برخی مناطق به ۱۲ درصد کل هزینه ساخت می‌رسد؛ رقمی سنگین که از همان ابتدای پروژه بر دوش سازندگان می‌افتد و ساخت‌وساز را برای بسیاری از فعالان این حوزه صرفه‌ناپذیر می‌کند.

با وجود این اگر سازنده‌‌ای بتواند تراکم مازاد بر طرح تفصیلی شهر دریافت کند؛ سهم عوارض از هزینه ساخت به‌شدت کاهش پیدا می‌‌کند؛ این در حالی است که فروش تراکم مازاد به مفهوم تحمیل هزینه بیشتر به شهر بوده و ضروری است که سازنده هزینه مکفی را پرداخت کند.

رویه فعلی در دریافت عوارض ساخت به‌شدت مورد انتقاد کارشناسان است؛ این رویه از سویی سازندگان را به عدول از طرح جامع شهری ترغیب کرده و از سوی دیگر به دلیل عدم رعایت نسبت صحیح نرخ عوارض به نرخ آورده ملکی، سازندگان را به اجرای پروژه‌های ساختمانی در شمال شهر ترغیب می‌‌کند. در چنین شرایطی ضروری است که فرمول‌‌های تعیین نرخ عوارض ساخت‌‌وساز در کشور به نحوی اصلاح شود که از سویی عدول از طرح جامع به سود سازنده نباشد و در عین حال سازندگان بیشتری برای آغاز پروژه ساخت در مناطق جنوبی شهر که عمده بافت فرسوده و ناپایدار در این مناطق متمرکز شده‌‌اند، ترغیب شوند.

مرکز مطالعات و برنامه‌‌ریزی شهر تهران در پژوهشی جامع به «تبیین و محاسبه سهم انواع عوارض در هزینه‌‌ ساخت مسکن، قیمت فروش آن و مقایسه این سهم در بازارهای جهانی» پرداخت. این گزارش بر مبنای داده‌های صدور پروانه ۴ هزار و ۵۰۰ واحد در سال ۱۴۰۲ اخذ شده است. «دنیای اقتصاد» داده‌های این مطالعه جامع را در سه بخش اصلی خلاصه کرد که این سه بخش بر «عدم تطابق سهم عوارض از هزینه ساخت در ایران و دنیا»؛ «روند غیرعادلانه استفاده از تراکم مازاد و کاهش سهم عوارض در هزینه ساخت» و «نابرابری نسبت عوارض ساخت به سرمایه ملکی در شمال و جنوب تهران» به‌‌نحوی که سرمایه‌‌گذاران صنعت ساختمان به فعالیت در مناطق شمالی پایتخت متمایل شوند، تاکید دارد.

عوارض در پایتخت بالاتر از متوسط جهانی

براساس داده‌های گزارش مزبور که توسط امیرحسین عبدالله‌زاده و علی‌اکبر تقوایی تهیه شده و در فصلنامه اقتصاد و برنامه‌‌ریزی شهری منتشر شده است؛ میانگین هزینه ساخت هر متر مربع آپارتمان در شهر تهران در محدوده ۱۶ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان تا ۴۶ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان در سال ۱۴۰۲ نوسان داشت.بررسی‌‌ها حاکی از آن است که سهم عوارض شهرداری از هزینه ساخت در مناطق مختلف میان ۱.۲ تا ۱۱.۸ درصد متغیر است؛ متوسط این سهم در صورت انطباق با طرح تفصیلی در مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران ۴.۸ درصد و در صورت دریافت تراکم مازاد ۲.۱ درصد است. درحالی عوارض شهرداری به‌طور متوسط سهمی ۴.۳ درصدی از هزینه ساخت را به خود اختصاص داده است که سهم مصالح ساختمانی از هزینه ساخت برابر ۵۸.۴ درصد، سهم دستمزد و ماشین‌‌آلات برابر ۲۶.۲ درصد و سهم مالیات‌‌های مستقیم و غیرمستقیم ۶.۵۶ درصد و سهم تعرفه‌های نظام مهندسی ۳.۳۵ درصد بوده است.

درحالی سقف عوارض شهرداری در تهران به ۱۲ درصد می‌‌رسد که این رقم به مراتب بالاتر از میانگین ۵.۴درصدی عوارض در دنیا است؛ در عین حال در کشور روال بر دریافت عوارض شهرداری در ابتدای آغاز یک پروژه ساختمانی است؛ این رویه به‌شدت بر توان مالی سازنده اثرمنفی برجای گذاشته و به نوعی یکی از عوامل کاهش فعالیت ساختمانی در کشور به‌ویژه در سال‌های اخیر تلقی می‌شود که بخشی از فعالان این صنعت با چالش جدید در تامین منابع مالی مواجه شده‌‌اند.

در ایالات متحده آمریکا مالیات و عوارض مجموعا سهمی ۵ تا ۱۰ درصدی از هزینه تولید را به خود اختصاص داده‌‌اند؛ در آلمان عوارض صدور مجوز سهمی ۸ تا ۹ درصدی از هزینه ساخت است و در کشور هند سهم صدور عوارض از کل هزینه ساخت در محدوده ۳ تا ۵ درصد نوسان دارد.

درحالی در کشور عوارض ساخت در آغاز فعالیت ساخت‌‌وساز دریافت می‌شود که در کشورهای توسعه‌یافته این هزینه معمولا در زمان بهره‌‌برداری و انتقالات نهایی اخذ می‌شود. بنابراین عوارض هزینه گزافی را در ابتدای یک پروژه به سازنده تحمیل نمی‌‌کند. همچنین در این گزارش میانگین ارزش آورده اولیه ملکی در تهران حدود ۵۰ میلیارد تومان تعیین شده است؛ حداقل این ارزش در منطقه ۱۰ و برابر ۷.۴ میلیارد تومان و حداکثر آن در منطقه یک و برابر ۲۱۸ میلیارد تومان درنظر گرفته شده است.

وابستگی به درآمد عوارض ساخت، پاشنه آشیل توسعه نامتوازن شهر

شهرداری‌‌ها در کشور عمدتا از محل دریافت عوارض ساخت کسب درآمد می‌‌کنند؛ این رویه تامین درآمد شهرداری‌‌ها به‌‌نوعی این نهاد را وابسته به منابع مالی غیرپایدار و عمدتا فروش تراکم کرده و همواره مورد انتقاد جدی کارشناسان بوده است. درواقع وابستگی درآمد شهرداری‌‌ها به فروش تراکم و عدول از طرح‌های جامع شهری، تضاد منافعی جدی در بخش تامین هزینه و مدیریت شهرسازی در کشور رقم زده است.

شهرداری‌‌ها به موجب قانون حق دریافت عوارض را دارند؛ این عوارض به دو بخش عوارض عمومی همانند عوارض نوسازی و عوارض اختصاصی همانند عوارض دریافتی از دفاتر اسناد رسمی قابل تقسیم است. درواقع هر شخصی که فعالیتی در محلی عمومی اجرایی کند، عارضه‌‌ای را برای شهر رقم می‌‌زند؛ وی برای جبران این عارضه ملزم به پرداخت عوارض است.

دریافت عوارض در کشورهای توسعه‌‌یافته به نوعی با دریافت عوارض در کشور متفاوت است؛ در بسیاری از کشورها، شهرداری‌‌ها به نوعی مالیات محلی دریافت می‌‌کنند. این مالیات شامل مالیات بر دارایی، فروش و مالیات بر درآمد می‌شود. این نحوه کسب درآمد باعث می‌شود که شهرداری از استقلال مالی برخوردار باشد و حفظ کیفیت در توسعه شهرها را بدون درنظر گرفتن درآمد تراکم‌‌فروشی یا صدور مجوز تغییر کاربری لحاظ کند.

مالیات بر دارایی یک مالیات مکرر سالانه بوده و منبع مالی پایداری تلقی می‌شود. در کشور این مالیات در سطح ملی دریافت می‌شود و شهرداری‌‌ها سهم قابل توجهی از مالیات بر املاک دریافت نمی‌‌کنند. این رویه باعث وابستگی شدید شهرداری‌‌های کشور به درآمد حاصل از فروش تراکم شده است.

کاهش هزینه با دریافت تراکم مازاد!

متوسط سهم عوارض از هزینه ساخت‌‌وساز در شهر تهران برابر ۴.۳۴ درصد برآورد شده است؛ البته در صورت رعایت طرح تفصیلی این سهم برابر ۴.۸ درصد و درصورت عدم رعایت طرح تفصیلی و دریافت تراکم این سهم به ۲.۱ درصد تقلیل پیدا می‌‌کند. درواقع دریافت تراکم مازاد، سهم این هزینه را در ساخت‌‌وساز به‌شدت کاهش می‌دهد. این درحالی است که تراکم‌فروشی به مفهوم تامین خدمات بیشتر از سوی شهرداری بوده و بنابراین انتظار می‌‌رود که نرخ عوارض برای تراکم مازاد به نحوی تعیین شود که به درآمد مدیریت شهری آسیب وارد نشود و در عین حال سازندگان به عدول از طرح جامع شهری برای کاهش هزینه و افزایش سودآوری روی نیاورند.

بنابراین در این طرح پیشنهاد می‌شود که میزان عوارض مرتبط با تراکم مازاد به نحوی تعیین شود که حداقل برابر ۲.۵ درصد ارزش ملک باشد؛ اخذ چنین رویه‌‌ای و افزایش نرخ عوارض بر تراکم مازاد از سویی درآمد پایدار شهرداری را افزایش می‌دهد و از سوی دیگر به تحقق عدالت اجتماعی کمک می‌‌کند.  یکی از چالش‌‌های مهم در مدیریت عوارض شهری، نبود شفافیت در نحوه محاسبه و هزینه‌‌کرد عوارض است. ایجاد سامانه‌های شفاف و ابزارهای شبیه‌‌ساز درباره محاسبه و اطلاع‌‌رسانی دقیق درباره نحوه تعیین عوارض می‌تواند به افزایش اعتماد عمومی و بهبود مشارکت اجتماعی منجر شود.

نابرابری در تعیین عوارض شمال و جنوب شهر تهران

میزان دریافت عوارض در مناطق مختلف شهر تهران متفاوت است؛ وابستگی نرخ عوارض به قیمت زمین (آورده ملکی) در دنیا رویه‌‌ای پذیرفته‌شده و رایج است. در این گزارش نسبت عوارض به آورده ملکی در مناطق شمالی شهر تهران برابر ۱۳ درصد برآورد شده است؛ این در حالی است که این سهم در مناطق جنوبی برابر ۷ درصد است. درواقع نسبت عوارض به آورده ملکی در شمال شهر تقریبا ۱.۸ برابر نسبت عوارض به آورده ملکی در جنوب شهر است. اگرچه این داده‌ها حاکی از آن است که سازندگان برای دریافت مجوز ساخت در شمال شهر باید رقم بیشتری عوارض پرداخت کنند؛ اما میزان تعیین‌شده لزوما مناسب و مطابق با قیمت زمین و قیمت فروش آپارتمان در مناطق مختلف شهر نیست.

در حال حاضر قیمت هر متر مربع زمین در شمال تهران تقریبا چهار برابر متوسط قیمت زمین در مناطق جنوبی و قیمت هر متر مربع آپارتمان در شمال شهر تقریبا سه برابر متوسط قیمت در جنوب شهر است. در چنین شرایطی نسبت مناسب برای عوارض در شمال شهر به عوارض در جنوب شهر نیز باید حداقل سه برابر باشد. در چنین شرایطی چگونگی دریافت عوارض در شهر تهران به نحوی است که سود ساخت‌‌وساز در شمال شهر بالاتر از سود ساخت‌‌وساز در مناطق جنوبی شهر است. بنابراین سرمایه‌‌گذار ترجیح می‌دهد به سراغ فعالیت ساخت‌‌وساز در شمال شهر برود. این در حالی است که جنوب شهر به دلیل بافت فرسوده نیاز مبرمی به جذب سرمایه‌‌گذار دارد.

کاهش فشار مالی با حذف هزینه‌های غیرضروری

در شرایطی که بخش ساخت‌‌وساز با رکود سنگینی به دلیل افزایش هزینه ساخت و نبود متقاضی و درواقع افت سودآوری مواجه است، کاهش هزینه‌های غیرضروری می‌تواند به رونق نسبی صنعت ساختمان کمک کند. کاهش هزینه صدور پروانه در پروژه‌های مطابق طرح جامع تفصیلی به‌ویژه در مناطق جنوب شهر تهران یکی از عواملی است که به رونق ساخت‌‌وساز می‌‌انجامد.

در چنین شرایطی شهرداری می‌تواند کاهش درآمد از محل دریافت عوارض را با دریافت عوارض از بهای خدمات شهری، تعرفه احتکار و نگهداری مسکن و دریافت مالیات از عایدی سرمایه جبران کند. همچنین دریافت ۲۵ درصد عوارض صدور پروانه به صورت عمومی تحت عنوان حق کارفرمایان صندوق تامین اجتماعی نیز امری گنگ، بدون آورده خدمتی به سازندگان و مالکان است که نیاز به بازنگری جدی دارد.