بازار مسکن تهران از تب قیمت افتاد؛ شمال شهر همچنان داغ، جنوب در کف قیمتی
بازار مسکن تهران در هفته گذشته سیگنالی متفاوت از ماههای اخیر ارسال کرد؛ جایی که بهجای رشدهای فرساینده یا رکود سنگین، یک «افت محسوس» در میانگین قیمت فایلهای عرضهشده به چشم آمد. کاهش ۲درصدی سطح قیمتها، اگرچه کوچک بهنظر میرسد، اما میتواند نشانهای از تغییر رفتار عرضهکنندگان و نزدیکشدن بازار به فاز تعدیل باشد.
در شرایطی که بازار مسکن طی ماههای گذشته تحت فشار انتظارات تورمی، قیمتهای بالای ساخت و تقاضای سرمایهای قرار داشت، افت ۲ درصدی قیمت فایلهای عرضهشده میتواند به معنای چرخش آرام سمت عرضه باشد.
بخشی از فروشندگان که پیشتر با قیمتگذاریهای غیرواقعی، بازار را به سمت رکود کشانده بودند، اکنون با واقعیت توان خرید خانوارها و شرایط جدید معاملاتی روبهرو شده و ناچار به تعدیل قیمتها شدهاند. این تعدیل، نه محصول افزایش ناگهانی معاملات، بلکه نتیجه اصلاح انتظارات است.
از زاویه دیگر، کاهش قیمت فایلها نشان میدهد که بازار وارد فاز «رقابت در قیمتگذاری» شده است. عرضهکنندگانی که قصد فروش واقعی دارند، با مشاهده رکود معاملاتی و افزایش تعداد فایلهای بیمشتری، استراتژی قیمتگذاری خود را تغییر دادهاند. این رفتار، معمولا مقدمه شکلگیری کفهای جدید قیمتی و پایان دورهای از قیمتگذاریهای هیجانی است؛ هرچند هنوز برای قضاوت درباره روند پایدار کاهش قیمتها زود است.
نشانههای تعدیل در بازاری که از تورم خسته شده است
در نهایت، این افت میتواند پیام مهمی برای سیاستگذار داشته باشد: بازار مسکن، برخلاف برداشتهای رایج، نسبت به سیگنالهای اقتصادی و مالی حساس است و هرگونه تغییر در نرخهای بهره، انتظارات تورمی یا سیاستهای اعتباری بلافاصله در رفتار عرضهکنندگان و خریداران منعکس میشود. اگر سیاستگذار بتواند این سیگنالهای شکننده را با اقدامات مکمل—مانند تقویت وامهای کارآمد، مدیریت انتظارات و توسعه ابزارهای مالی—پشتیبانی کند، بازار ممکن است وارد دورهای از آرامش و تعدیل پایدار شود.
شاخص مسکن متوسط «قیمت پیشنهادی» فروشندهها در هفته گذشته، یعنی هفته دوم آذر را مترمربعی ۱۰۷میلیون و ۵۰۰هزار تومان نشان میدهد. این سطح میانگین قیمت مسکن در تهران نسبت به هفته ابتدایی آذر ماه، حدود ۲درصد کاهش از خود نشان میدهد.
عقبنشینی قیمت مسکن
در عینحال، طی روزهای گذشته، نوسان چشمگیری در قیمت مسکن اتفاق نیفتاد، هرچند میانگین «قیمت پیشنهادی»، یکمیلیون تومان فراز و فرود را تجربه کرد. سهشنبه هفته گذشته، شاخص مسکن به بالای ۱۰۹میلیون و ۵۰۰هزارتومان رسید، درحالیکه در ابتدای هفته پایینتر از سطح ۱۰۹میلیونی قرار داشت، اما از اواسط هفته روند کاهشی شروع شد.
میانگین «قیمت پیشنهادی» واحدهای مسکونی منطقه یک تهران در حالحاضر مترمربعی ۲۶۱میلیونتومان است. این رقم برای منطقه ۲ و منطقه ۳ به ترتیب ۱۷۵ میلیون و ۲۰۳میلیون تومان در مترمربع است. در حالحاضر میانگین قیمت فروشندهها در مناطق ۹ تا ۲۰ بهعنوان «جنوب بازار مسکن تهران» نیز ۷۲میلیونتومان است. به اینترتیب ارزش بازار مسکن نیمهجنوبی شهر تهران با شاخص «قیمت پیشنهادی آپارتمان»، ۶۰درصد متوسط ارزش کل بازار میانگین قیمت شهر است. این نسبت اما برای «شمال مسکن تهران»، یعنی مناطق یک تا ۳، کاملا برعکس است؛ شمال تهران ۲برابر متوسط شهر قیمت دارد.
