کاهش قیمت مسکن با یک طرح جذاب؛ دولت عقب نشینی می‌کند؟
طرح واگذاری زمین‌های ۹۹ ساله یکی از سیاست‌هایی است که با هدف کاهش هزینه مسکن و تسهیل خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد در دستور کار دولت قرار گرفته است. در این شیوه، زمین به‌عنوان گران‌ترین مؤلفه ساخت‌وساز از معادله حذف می‌شود و متقاضی تنها هزینه ساخت بنا را می‌پردازد. با توجه به آنکه در کلان‌شهرها سهم زمین از قیمت نهایی مسکن گاه تا ۶۰ یا حتی ۷۰ درصد می‌رسد، اجرای گسترده این طرح می‌تواند جهشی قابل توجه در کاهش هزینه تأمین سرپناه ایجاد کند و امید خانه‌دار شدن را در میان دهک‌های پایین جامعه زنده نگه دارد.
واگذاری زمین با اجاره بلندمدت ۹۹ ساله، نه تنها مالکیت زمین را در اختیار دولت نگه می‌دارد، بلکه مانع از سوداگری و دلالی می‌شود. تجربه سال‌های اخیر نشان داده که بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌های سرگردان به بازار زمین و ملک هجوم آورده و همین امر باعث جهش‌های قیمتی غیرمنطقی شده است.
در صورتی که زمین در مالکیت عمومی باقی بماند، انگیزه برای خرید و فروش سوداگرانه کاهش می‌یابد و منابع مالی جامعه به جای معاملات غیرمولد، به سمت ساخت واقعی واحدهای مسکونی هدایت می‌شود.
از سوی دیگر، این مدل توزیع زمین می‌تواند به گسترش عدالت فضایی نیز کمک کند. در بسیاری از مناطق کشور، به‌ویژه در حاشیه شهرها و شهرهای کوچک، زمین‌های بایر وسیعی در اختیار دولت است که می‌تواند با برنامه‌ریزی اصولی، به بستری برای ایجاد شهرک‌های مسکونی جدید تبدیل شود. چنانچه خدمات زیرساختی نظیر آب، برق، گاز و حمل‌ونقل عمومی در کنار این زمین‌ها فراهم شود، این مناطق می‌توانند به نقاط جذابی برای سکونت اقشار کم‌درآمد و حتی طبقه متوسط تبدیل شوند، بی‌آنکه فشار مضاعفی بر بافت‌های متراکم شهری وارد شود.
با این حال، اجرای مؤثر طرح زمین ۹۹ ساله نیازمند مدیریت دقیق و نظارت مستمر است. در گذشته، برخی طرح‌های مشابه به دلیل ضعف در جانمایی، نبود زیرساخت‌ها یا بی‌توجهی به کیفیت ساخت‌وساز، به ایجاد مناطق کم‌کیفیت و کم‌امکانات منجر شدند. اگر قرار است این سیاست به نتیجه برسد، باید از همان ابتدا اصول شهرسازی، طراحی اجتماعی، و توسعه پایدار در آن لحاظ شود تا پروژه‌ها به سکونتگاه‌های واقعی و پایدار بدل شوند، نه محلاتی با چالش‌های اجتماعی جدید.
افزون بر این، تأمین مالی ساخت‌وساز در این مدل اهمیت بالایی دارد. دولت می‌تواند از ابزارهایی مانند وام‌های کم‌بهره، تعاونی‌های مسکن و جذب سرمایه بخش خصوصی برای سرعت بخشیدن به ساخت استفاده کند. در صورتی که فرآیند تأمین منابع مالی و صدور مجوزها تسهیل شود، بخش قابل توجهی از خانوارهای فاقد مسکن قادر خواهند بود بدون وابستگی به بازار گران و غیرقابل دسترس املاک، وارد چرخه مالکیت شوند.
در نهایت، توزیع زمین‌های ۹۹ ساله می‌تواند به‌عنوان یکی از مؤثرترین ابزارهای سیاست‌گذاری مسکن در شرایط اقتصادی فعلی عمل کند. این طرح اگر به دور از شعار و با نگاه بلندمدت اجرا شود، ضمن کاهش فاصله طبقاتی در حوزه مسکن، می‌تواند روند مهاجرت معکوس به شهرهای کوچک را نیز تسریع کند. در واقع، زمین رایگان یا اجاره‌ای درازمدت، فرصتی برای بازتعریف رابطه میان شهروندان و دولت در تأمین سرپناه است؛ رابطه‌ای که اگر با شفافیت، عدالت و استمرار همراه باشد، می‌تواند پایه‌گذار دوره‌ای تازه در سیاست‌های مسکن ایران باشد.
هزینه واقعی «زمین ۹۹ ساله»
آخرهفته‌ای که گذشت، یک خبر در فضای مجازی درباره «عقب‌نشینی دولت» از «تکلیف برنامه هفتم برای توزیع زمین ۹۹ ساله بین مردم» منتشر شد.
گروه مسکن برای راستی‌آزمایی اصل خبر، موضوع را از طریق یکی از معاونت‌های وزارت راه و شهرسازی صحت‌سنجی کرد و مشخص شد: سازمان برنامه و بودجه در گزارشی مفصل خطاب به مجلس، «ضمن اعلام گزارش عملکرد سال اول اجرای برنامه، اصلاحاتی را نیز از سمت دولت پیشنهاد کرده است».
حذف تبصره یک از ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم یکی از «موارد مدنظر دولت» برای اصلاح قانون برنامه هفتم است. این تبصره که برای بخش مسکن و ساختمان است، به دولت تکلیف کرده در طول برنامه هفتم توسعه، معادل ۰.۲ درصد مساحت ایران، «زمین ۹۹ساله» به مردم واگذار کند تا به همین میزان، به ظرفیت مسکونی کشور اضافه شود.
عرضه این نوع زمین باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود؟
ظرفیت مسکونی کشور طبق آخرین آمار رسمی حدود ۳میلیون هکتار است که شامل پهنه‌های مسکونی ۱۴۴۰ شهر ایران و ۴۰ هزار روستا می‌شود. از طرفی، «واگذاری زمین ۹۹ساله» معادل ۰.۲ درصد مساحت ایران یعنی «توزیع زمین معادل ۵ برابر مساحت شهر تهران» یا معادل ۳۳۰ هزار هکتار.
دولت با استناد به «کارنامه هزینه‌بر واگذاری زمین ۹۹ساله طی ۴ سال گذشته»، به مجلس اعلام کرده است، «تکلیف برنامه هفتم برای زمین ۹۹ساله، ۶۶۰۰ همت منابع نیاز دارد که به هیچ وجه قابل تامین نیست». وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده است، «هزینه آماده‌سازی زمین ۹۹ ساله طی سال‌های اخیر مترمربعی ۲میلیون تومان هزینه داشته است». با این حال بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» مشخص می‌کند، «هزینه آماده‌سازی واقعی، کامل و مناسب شهرشدن روی زمین‌های خام ۹۹ساله» با قیمت‌های امروز، به مراتب بیشتر از ۲میلیون تومان است.
آماده‌سازی کامل زمین خام به معنای آن است که علاوه بر آب و برق و گاز و خیابان‌کشی، خدمات شهری یا همان خدمات روبنایی نیز روی این اراضی همزمان با مسکن‌سازی دولتی ایجاد و تامین شود تا شهرهایی که با این واگذاری‌ها شکل می‌گیرد، حالت خوابگاهی نداشته باشد.
ماجرای ماده ۵۰ از ابتدای دولت چهاردهم، محل مناقشه سنگین بین دولت و مجلس بود. ابتدای این دولت، وزیر مربوطه اعلام کرده بود، هر نوع واگذاری زمین دولتی منوط است به تامین کامل خدمات. اما این اعلامیه کمی بعد با واکنش نمایندگان روبه‌رو شد. دولتی‌ها می‌گ ویند، صرف واگذاری زمین خام، «تامین مسکن» اتفاق نمی‌افتد. نمونه‌اش در مسکن‌مهر ابتدای دهه ۹۰ در شهر جدید پرند بود که رغبتی به سکونت در آن نبود.
مدافعان «واگذاری زمین ۹۹ساله» اما معتقدند، عرضه این نوع زمین باعث کاهش قیمت مسکن می‌شود. با این حال تجربه دو دهه گذشته تایید می‌کند، واگذاری زمین بدون در نظر گرفتن «مشکلات اقتصادی خانه‌ندارها»، باعث خرید و فروش امتیاز آن در بازار سفته‌بازی می‌شود و عواید آن به جای آنکه، مطلق به دهک‌های پایین درآمدی اصابت کند، به شکل قابل‌توجهی نصیب چندخانه‌ای‌ها می‌شود.
