نتایج نامطلوب در بازار مسکن

در روزهای اخیر، شاهد گزارش‌هایی از قیمت‌های نجومی برخی املاک شمال پایتخت بوده‌ایم؛ قیمت‌هایی که در برخی موارد، از میانگین نرخ برخی کشورهای اروپایی و امریکایی هم بالاتر است. در کنار آن، طبق آخرین گزارش بانک مرکزی، میانگین نرخ مسکن تهران به‌ازای هر مترمربع به ۵۰ میلیون تومان رسیده و در ارتباط با قیمت‌های مسکن پرسش‌های زیر مطرح است:

واقعیت نرخ مسکن چیست؟آیا نرخ املاک نجومی پایتخت الزاما منعکس‌کننده کلیت واقعیت بازار مسکن است؟ چه عواملی باعث رشد نرخ مسکن در ایران می‌شود؟ راهکارهای تعدیل نرخ مسکن در بازار ایران چیست؟ آیا با اقتصاد دستوری و قیمت‌گذاری دولتی می‌توان بازار مسکن را کنترل کرد؟ آیا قیمت‌گذاری دولتی مطلوب است و در صورت انجام، چه تبعاتی به‌همراه خواهد داشت؟

ممکن است برخی به‌دنبال این باشند که با برجسته کردن املاک نجومی، اقدام به مداخله‌گری در نرخ مسکن و به‌زعم خود بازار مسکن را کنترل کنند. ضروری است، توجه داشته باشیم که معادل میانگین نرخ دلاری مسکن تهران با احتساب دلار بازار آزاد در یکی، دو دهه گذشته، همواره عددی نزدیک به هزار دلار به‌ازای هر مترمربع بوده که گاهی نرخ بالاتر از آن و گاهی نرخ پایین‌تر از آن تثبیت‌ شده است.

اما در حال‌ حاضر حتی باوجود املاک نجومی، میانگین نرخ مسکن پایتخت برای هر مترمربع۵۰ میلیون تومان و همچنین نرخ دلار در بازار آزاد، حدود ۴۰ هزار تومان است؛ به این معنا که نرخ دلاری مسکن تهران در حال نزدیک شدن به ۱۵۰۰ دلار به‌ازای هر مترمربع است. به‌عبارت بهتر، این ارزش پول ملی است که به‌طورمرتب در حال کاهش است، بنابراین آدرس غلط دادن با املاک نجومی به بازار مسکن، چندان معقول و مطلوب به‌نظر نمی‌رسد؛ باید توجه داشت که اقتصاد مسکن با دستور و قیمت‌گذاری دولت به‌سرانجام نخواهد رسید.

قیمت‌گذاری دستوری در حوزه مسکن نه ممکن است و نه مطلوب. دولت نباید برای نرخ مسکن چه در حوزه خریدوفروش و چه در حوزه اجاره، کف و سقف معین کند.

نرخ مسکن باید از طریق تعادل عرضه و تقاضا تعیین شود و این اقتصاد دستوری در حوزه مسکن موجب فرار سرمایه بیشتر و به‌تبع آن، کاهش تولید در بازار مسکن خواهد شد و این امر موجب تعمیق بیشتر مشکل مسکن مردم در بلندمدت خواهد بود. هیچ میانبر غیراقتصادی در حوزه مسکن به نتایج مطلوب اقتصادی منجر نخواهد شد. مشکل مسکن یک مشکل درون‌بخشی نیست، بنابراین تنها با روش‌های درون‌بخشی نمی‌توان این مشکل را حل کرد.

کشور ما از لحاظ شاخص دسترسی به مسکن در شرایط مطلوبی قرار ندارد و مدت‌زمان خانه‌دار شدن برای دهک‌های درآمدی پایین جامعه، گاهی به یک قرن می‌رسد. به‌تبع افزایش نرخ مسکن، اجاره املاک مسکونی نیز با چالش‌های فراوانی روبه‌رو شده است و امکان اجاره ملک مناسب نیز روزبه‌روز سخت‌تر می‌شود. در این شرایط، بسیاری از مستاجران ناچار می‌شوند که به واحدهای کوچک‌تر یا محله‌های ارزان‌تر کوچ کنند.

در واقع، مهم‌ترین عامل رشد نرخ مسکن، اقتصاد کلان بیمار کشور است. به‌طوری‌که، در یک اقتصاد نفت‌محور و به‌علت تحریم‌های خارجی و خودتحریمی‌های داخلی، با کسری بودجه‌های شدید مواجهیم.تا زمانی که ما در حوزه اقتصاد کلان، سرعت رشد نقدینگی و تورم بالا داریم، خواه‌ناخواه این تورم به همه بخش‌ها از جمله بخش مسکن سرایت می کند. باید در کنار بسترسازی مناسب برای تولید و عرضه مسکن، با ایجاد رشد و ثبات اقتصادی، زمینه توانمندسازی خانوارها را به‌عنوان سمت تقاضا تقویت کنیم و این مهم جز با اصلاح اقتصاد کلان کشور میسر نیست.