تیغ دولبه ندانم‌کاری!

 مشارکت در ساخت‌وساز شاید بهترین گزینه برای آن دسته از افرادی باشد که قصد دارند، ملک قدیمی یا به‌اصطلاح کلنگی خود را به‌فروش برسانند. این افراد در صورت مشارکت با سازنده‌ای که معتبر و مورداطمینان باشد، می‌توانند در انتظار سرمایه‌گذاری پرسودی نیز باشند. در بیشتر موارد، به‌دلیل اینکه مالک معمولا قادر به سرمایه‌گذاری و دریافت وام بانکی نیست، از طریق قرارداد مشارکت در ساخت‌وساز اقدام به ساخت ملک موردنظر خود می‌کند.یکی دیگر از دلایلی که معمولا بیشتر مالکان ترجیح می‌دهند از طریق قرارداد مشارکت در ساخت‌وساز، ملک خود را بسازند، این است که فن و تخصص لازم برای ساخت‌وساز را در اختیار ندارند و علاوه بر این، در صورت انجام این کار به‌جای یک واحد می‌توانند صاحب چند واحد آپارتمانی دیگر نیز بشوند، اما گاهی همه‌چیز به همین روالی که گفته شد، ختم نمی‌شود و مشکلات زیادی به‌وجود می‌آید. صمت در این گزارش، مشکلات رایج در روند اجرای قراردادهای مشارکت در ساخت را از نگاه کارشناسان بررسی می‌کند.

زیرساخت‌های نامناسب در قراردادهای مشارکت در ساخت

براساس پرونده‌های موجود در دادگاه‌های کشور، حدود ۸۰ درصد قراردادهای مشارکت در ساخت و پیش‌فروش‌ها به اختلافات برمی‌خورند که بسیاری از این قراردادها و معاملات سر از محاکم قضایی درمی‌آورند. این دادرسی‌ها گاهی تا 10 سال به‌طول می‌انجامد و دلیل این امر هم بیشتر، ریشه در پیچیدگی معاملات، امکان ورود اشخاص ثالث و سایر موارد دارد. متاسفانه کشور ما درباره تنظیم قراردادها و انواع معاملات ملکی، از مراجع و مراکز حرفه‌ای و حقوقی برخوردار نیست و مردم هم می‌توانند طبق ماده ۱۰ قانون مدنی هر قرارداد و معامله‌ای را بین خود به‌صورت مستقیم یا با واسطه تنظیم کنند یا انجام دهند.  از سوی دیگر، دفاتر مشاوران املاک، به‌دلیل بد جا افتادن وظایف صنفی، برخلاف وظایف‌شان مبادرت به تنظیم انواع معاملات و قرارداد بین مشتریان می‌کنند تا بدین‌وسیله بتوانند مطالبه کمیسیون کنند. با رواج زیاد قراردادهای مشارکت در ساخت و نبود زیرساخت‌های قراردادی مناسب برای این نوع قراردادها در کشور، شاهد اختلافات متعدد قراردادی بین مالک و سازنده هستیم. این امر منجر به طرح دعاوی متعددی برای این نوع قراردادها شده است. تاخیر و به‌درازا کشیدن زمان، متوقف ماندن روند، افزایش هزینه‌ها و کاهش کیفیت اجرا از جمله نتایج نامطلوب بروز مشکلات قراردادی در این قراردادها است. بسیاری از مشکلات به‌وجودآمده در روند اجرای قراردادهای مشارکت در ساخت، با دنبال کردن فرآیند مناسب انعقاد قرارداد و تنظیم صحیح مفاد قراردادی قابل‌حل است.

قرارداد مشارکت در ساخت شفاف نیست

عبدالرضا قشقایی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با قراردادهای مشارکت در ساخت و نبود زیرساخت‌های مناسب برای این نوع قراردادها به صمت توضیح داد: مشکلاتی که گاهی پیرامون قراردادهای مشارکت در ساخت به‌وجود می‌آید، به این دلیل است که معمولا این قراردادها نامعین است و تابع قوانین و مقررات یکپارچه نیست. متاسفانه قانون درباره چنین قراردادهایی پیگیری خاصی انجام نداده است. قراردادهای مشارکت در ساخت با قراردادهای خریدوفروش که کد رهگیری دارند و تا حد زیادی محکم منعقد می‌شوند، تفاوت‌های زیادی دارند.در قراردادهای خریدوفروش عادی که در بنگاه‌های مشاور املاک شکل می‌گیرد، اگر حتی طرفین معامله برخی از موارد را ذکر نکنند، باز هم مشکلی پیش نمی‌آید، چرا که قوانین خریدوفروش از قبل پیش‌بینی شده و اگر طرفین به هر دلیلی دچار اختلاف شوند، بعد از مراجعه به نهادهای قضایی و طرح دعوی، به مشکلات‌شان رسیدگی می‌شود. وی در ادامه توضیح داد: باید مالکان زمین توجه کنند که قرارداد مشارکت در ساخت به‌طورکلی با قراردادهای خریدوفروش تفاوت زیادی دارد و نامعین است؛ بنابراین آن چیزی که در قرارداد توسط طرفین قید شده است و به امضا می‌رسد، ملاک قرار می‌گیرد. از این‌رو سازندگان و مالکان در تک‌تک مراحل عقد قرارداد مشارکت باید با متخصصان و افراد واجدالشرایط این حوزه مشورت کنند و با اشخاصی که از لحاظ حقوقی، فنی و اقتصادی صلاحیت لازم را دارند، همراه باشند. اگر غیر از این موضوع رخ دهد و معامله‌گران با چشمان بسته و بدون‌آگاهی بخواهند به این حوزه ورود کنند، به دردسر می‌افتند.

احتیاط، شرط واجب مشارکت در ساخت

این کارشناس تصریح کرد: متاسفانه در کشور ما بیشتر قراردادهای مشارکت در ساخت یا میان خریدار و فروشنده بدون واسطه انجام می‌گیرد یا اگر هم با واسطه انجام شود، تنها مشاور املاک بر قرارداد نظارت می‌کند که این اقدام پر از ایراد است. در قراردادهای مشارکت در ساخت طرفین معامله در مدت بیش از ۲ سال با هم شریک هستند و در این زمان باید قرارداد آنها به‌قدری دقیق و اصولی باشد که حداقل تا ۸۰ درصد از مشکلات احتمالی را پیش‌بینی کند. قشقایی با تاکید بر رعایت اصول مرتبط برای عقد قراردادهای مشارکت در ساخت به صمت گفت: قراردادهایی که به‌صورت تفاهم بین طرفین منعقد می‌شوند، نیاز به وسواس بیشتری دارند،از این‌رو اگر افراد به نکات ذکرشده توجه نکنند، مرتکب ضرر و زیان زیادی می‌شوند و باید سالیان سال درگیر شکایت و دادگاه باشند. در سال‌های اخیر بسیاری از سازندگان به تعهدات خود عمل نمی‌کنند و نسبت به آن چیزی که در قرارداد با مالک زمین به امضا رسانده‌اند، کارشکنی می‌کنند. اگر قراردادها کامل و جامع نباشد، جای زیادی برای سوءاستفاده سودجویان دارند، اما در قراردادهای کامل و اصولی، در صورتی که سازنده‌ای قصد کارشکنی و سوءاستفاده داشته باشد، از این اقدام عاجز می‌شود.

وی در پایان گفت: در صورتی که سازنده تعهد خود به انجام عملیات ساخت را انجام ندهد، این امکان وجود دارد که علاوه بر پیش‌بینی حق فسخ برای مالک در فرم قرارداد مشارکت در ساخت، مبلغی را نیز تحت‌عنوان وجه التزام در قرارداد در نظر گرفت. همچنین اگر سازنده؛ کیفیات، مصالح و مختصاتی را که در قرارداد مقرر شده است، رعایت نکند، می‌توان در صورت امکان وی را ملزم کرد تا نواقص را برطرف کند و اصلاحاتی انجام دهد و در صورتی که چنین امکانی وجود نداشته باشد نیز، می‌توان از وی مطالبه خسارت کرد که در این موارد، تعیین خسارت برعهده کارشناس است.

ساخت‌وساز در سراشیبی سقوط

محمد علیزاده، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در حال ‌حاضر، بیشتر از آنکه بازار مسکن با رکود مواجه باشد، تعداد ساخت‌وساز نسبت به سال‌های گذشته با کاهش روبه‌رو شده است و این موضوع از رکود تورمی نشأت می‌گیرد. می‌توان این‌طور بیان کرد که با چنین وضعیتی، مالکانی که مایل هستند که در ساخت‌وساز مشارکت کنند، به‌طورجدی تحت‌تاثیر قرار نمی‌گیرند؛ چرا که منبع درآمدشان نیست، اما برعکس برای سازندگان شرایط تورمی و اوضاع به وجود آمده در بازار مسکن، تا حد زیادی متفاوت بوده و مشکلات زیادی برای آنها پدید آمده و ممکن است باعث بیکاری و به‌خطر افتادن معیشت این افراد بشود.

وی در ادامه افزود: اما جدا از شرایط این روزهای بازار مسکن و مشکلات ساخت‌وساز باید طرفین معامله برای مشارکت از تمام قوانین و اصول این اقدام مطلع باشند تا بعدا با مشکل روبه‌رو نشوند. یکی از مشکلات رایج در روند اجرای قرارداد مشارکت در ساخت، تطابق نداشتن ساختمان ساخته‌شده توسط سازنده با توقعات مالک زمین است. در بسیاری از موارد دیده شده است که مالک زمین، به‌دلیل تطابق نداشتن کیفیت ساختمان ساخته‌شده با انتظارات و تصویر اولیه‌ای که از ساختمان ساخته‌شده در ذهن خود داشته است، ادعای دریافت خسارت و تحویل نگرفتن واحد ساخته‌شده را دارد.یکی از علل اصلی بروز این مشکل، نهایی شدن فرآیند انعقاد قرارداد در ابتدای کار، وقتی‌که هنوز کاری برای طراحی و ساخت ساختمان انجام نگرفته و مالک زمین که در بسیاری از موارد فردی غیرمتخصص در حوزه ساختمان‌سازی است، دید مناسبی از کیفیت ساختمانی که می‌خواهد ساخته شود، ندارد. در اینجا باتوجه به اینکه ساختمان هنوز طراحی نشده و المان‌ها و امکانات مختلف مورداستفاده در ساختمان هنوز مشخص نیست، تعیین دقیق کیفیت تمامی امکانات مورداستفاده در ساختمان بسیار دشوار است.

علیزاده ادامه داد: از طرفی دیگر، ممکن است سازنده ساختمان که علاقه‌مند به انعقاد قرارداد است، ساختمانی رویایی برای مالک زمین به تصویر ‌بکشد، اما در مراحل طراحی و ساخت، به‌منظور کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز خود و باوجود وعده‌هایی که داده است، اقدام به استفاده از مصالح و تجهیزات ارزان نرخ می‌کند تا هزینه‌های ساخت خود را کاهش دهد. در اینجا، باتوجه به اینکه سهم طرفین در این قرارداد از ابتدا به‌نوعی قطعی شده است، باوجود اینکه استفاده از مصالح ارزان‌نرخ در عمل میزان آورده سازنده در قرارداد را کاهش می‌دهد، مسلما این مسئله از منظر قراردادی تاثیر مستقیمی در سهم طرفین قرارداد نمی‌گذارد، در نتیجه این موضوعات سبب نارضایتی مالک و اختلافات قراردادی می‌شود.

چالش‌های پیش‌روی مشارکت در ساخت

علیزاده درباره علت کاهش قراردادهای مشارکت در ساخت عنوان کرد: با کاهش تعداد پروانه‌های ساخت و کم‌رمقی تولید، میزان تولید و مشارکت در این بخش نیز حاصل نمی‌شود. در سال‌های اخیر، میزان ساخت‌وساز در کشور کاهش قابل‌توجهی داشته است، به این دلیل که نرخ زمین در کشور بالا بوده و با افزایش نرخ خدمات و مجوزهایی که شهرداری‌ها برای ساخت‌وساز در اختیار قرار می‌دهد، هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز افزایش قابل‌توجهی را تجربه کرده و در کنار این عوامل، بحث افزایش نرخ ناگهانی مصالح ساختمانی است که در نهایت بر نرخ تمام‌شده مسکن نیز اثر می‌گذارد. تا زمانی که تورم بر بازار مصالح ساختمانی حاکم است، نمی‌توان انتظار داشت که تورم بازار مسکن کاهش پیدا کند. در این شرایط، همچنان حلقه آخر بازار یعنی فروش به مصرف‌کننده، درست‌ کار نخواهد کرد.

وی در پایان گفت: به‌طورکلی ۴ عامل بر کاهش تمایل افراد برای مشارکت در ساخت اثر می‌گذارد که شامل نرخ مصالح ساختمانی، نرخ دلار، نرخ زمین و تورم عمومی است. البته ممکن است، اثرگذاری هر یک از این عوامل کم یا زیاد باشد، حتی احتمال دارد این اثرگذاری سریع یا در طولانی‌مدت باشد که تمام این فاکتورها نیز در اهمیت‌شان موثر خواهند بود.

سخن پایانی

یکی از نخستین ترس‌های مالکان و سازندگان عدم‌انجام تعهدات توسط طرف مقابل است. بعضی اوقات طرفین قرارداد به تعهداتی که داده‌اند عمل نمی‌کنند و پروژه را با مشکل روبه‌رو می‌کنند. یکی از مهم‌ترین چالش‌ها در این بخش، عدم‌تحویل به‌موقع پروژه در زمان مقرر است. تاخیر در پروژه به ۲ دسته مجاز و غیرمجاز دسته‌بندی می‌شود. در تمامی این حالات، مالک دچار ضرر و زیان می‌شود. اگر قرارداد در ابتدای کار به‌صورت حرفه‌ای نوشته شود تا حدود بسیار زیادی مالکان می‌توانند جلوی این چالش را بگیرند. تعیین کردن جریمه برای تاخیر غیرمجاز و مشخص کردن محدودیت‌هایی برای تاخیر مجاز، بندهایی هستند که می‌توانند تا حدود زیادی افراد را از برخورد با این چالش مصون نگه دارند.اگر قرارداد، حرفه‌ای و کامل منعقد نشود و عامل‌های بازدارنده‌ای برای سازنده در قبال پیش‌فروش واحدها تعیین نشود، افراد در ادامه مشارکت در ساخت با مشکل روبه‌رو می‌شوند. همچنین، پیش‌فروش ملک، مالکان را با مشکلاتی روبه‌رو می‌کند. یکی از این مشکلات، بی‌انگیزه شدن سازنده نسبت به ادامه کار و حساسیت کمتر سازنده در ساخت پروژه است. دلیل این موضوع این است که سازنده با بهبود پروژه و بهتر شدن پروژه سودی نمی‌کند. در این وضعیت، هر هزینه اضافه‌ای برای سازنده ضرر محسوب می‌شود./روزنامه صمت