قفل بازار مسکن باز شد

رکود حاکم بر بازار مسکن به چنان عمق و شدت‌ رسیده که دیگر حتی نوسانات چشمگیر نرخ ارز نیز توان ایجاد تحرک در آن را ندارد. برای نمونه، کاهش قابل‌توجه قیمت دلار که در پی آغاز مذاکرات غیرمستقیم ایران و آمریکا در عمان، در مدت‌زمانی کوتاه به حدود ۲۲ هزار تومان رسید – عملاً هیچ تأثیری در پویایی بازار ملک نداشت. این بی‌تفاوتی بازار مسکن نسبت به متغیرهای کلان اقتصادی نشان‌دهنده آن است که تقاضای واقعی به‌شدت تضعیف شده و دیگر نه کاهش قیمت دلار و نه حتی گمانه‌زنی‌های سیاسی، نمی‌توانند به‌تنهایی امیدی برای خروج از این رکود عمیق ایجاد کنند.

حالا هم در میانه مذاکرات و سردرگمی‌های سیاسی، بازار خرید و فروش در اغما  فرو رفته؛ به‌طوری‌که نه فروشندگان تمایلی به عرضه دارند، نه خریداران توانی برای ورود به بازار. در چنین وضعیتی، تنها امید نجات بازار مسکن، احتمالاً بازتعریف ابزارهای مالی و سرمایه‌ گذاری در این بازار است. 

یکی از مدل‌هایی که در سال‌های اخیر با وجود همه پیچیدگی‌های فناورانه‌اش توانسته به‌ سرعت جای خود را در نظام‌های مالی دنیا باز و تثبیت کند، توکنایز کردن دارایی‌ها از جمله املاک است. مفهومی که با بهره‌گیری از فناوری بلاکچین، امکان تبدیل دارایی‌های فیزیکی مانند زمین و ملک را به توکن‌های دیجیتال فراهم می‌کند؛ توکن‌هایی که قابل تقسیم، معامله و مالکیت‌‌پذیر هستند.

پیش از این، امکان معامله خرد زمین و مسکن در کشور ما، در قالب طرح فروش متری مسکن و در بورس کالا مطرح شد، اما به علت مشکلاتی که شکل سنتی این مدل معامله ایجاد می‌کرد، هرگز به مرحله عملیاتی جدی نرسید. حالا اما با گسترش زیرساخت‌های دیجیتال و بلوغ نسبی دانش فنی در کشور، به‌ویژه در حوزه دارایی‌های دیجیتال، فرصت بازتعریف همین ایده از مسیر توکن‌سازی فراهم شده است. در این مدل پیشنهادی، نه‌تنها زمین یا پروژه‌های ساختمانی، بلکه حتی بافت‌های فرسوده نیز می‌توانند به عنوان دارایی‌های دیجیتال تعریف شوند.

در این ایده، همانطور که رئیس گروه تأمین سرمایه در سازمان بازآفرینی شهری هم اخیراً به آن اشاره کرده، زمین‌های بی‌استفاده در محلات فرسوده که در حالت عادی جزو دارایی‌های مرده محسوب می‌شوند، می‌توانند با تبدیل شدن به توکن، به دارایی‌های در گردش و چرخه سرمایه‌گذاری بازگردند. این فرآیند، نه‌تنها به تزریق سرمایه‌های خرد منجر می‌شود و گره‌ای از مشکل کمبود زمین باز می‌کند، بلکه به مشارکت اجتماعی مردم در بازسازی محله‌ها نیز کمک می‌کند.

پایان رانت و فساد با شفافیت بلاکچینی

توکن‌ها می‌توانند حتی کمتر از یک مترمربع را نمایندگی کنند، بنابراین افراد با توان مالی پایین نیز می‌توانند هم در بازسازی شهری و هم در سرمایه‌‌گذاری بازار مسکن سهم داشته باشند. در عین حال، بلاکچین امکان ثبت شفاف تمام تراکنش‌ها و قراردادها را فراهم می‌کند؛ امکانی که در بستر سنتی بازار مسکن، تقریباً همیشه محل بروز رانت، انحصار و فساد بوده است.

مسئله حتی از عدالت و مشارکت هم فراتر است؛ اگر امروز برای توکنایز کردن مسکن برنامه‌ریزی و اقدام نکنیم، فردا از جهات دیگری متضرر خواهیم شد. از جمله اینکه فرصت جذب و جمع‌آوری سرمایه‌های سرگردان را از دست می‌دهیم؛ سرمایه‌هایی که به دلیل نبود ابزار مشارکت در مسکن، به بازارهایی مثل طلا و ارز روانه می‌شوند و نوسانات شدید ایجاد می‌کنند. ضمن اینکه پروژه‌های نیمه‌تمام و بافت‌های فرسوده نیز همچنان در بلاتکلیفی می‌مانند، چون هم دست دولت در تأمین مالی بسته است و هم بخش خصوصی، منابع و امکان کافی برای مدیریت کامل بازار مسکن را ندارد.

علاوه بر اینها، اگر همچنان پا در این مسیر نگذاریم، باز هم عقب خواهیم ماند؛ نه‌تنها از کشورهای توسعه‌‌یافته، بلکه حتی از برخی کشورهای منطقه که پیش‌تر به سمت توکن‌سازی املاک حرکت و زیرساخت‌های حقوقی و فناوری آن را مهیا کرده‌اند.  از آنجا که یکی از دلایل اصلی مخالفت‌ با توکنایز کردن املاک، فقدان قوانین شفاف و چارچوب حقوقی مشخص است، بدیهی است که به ‌جای متوقف کردن این تحول، باید آن را به ‌گونه‌ای هدایت کرد که در چهارچوب قانون قرار بگیرد.

تجربه جهانی نیز نشان داده است که قوانین و مقررات می‌توانند به ‌جای حذف یک نوآوری، آن را کنترل و مدیریت کنند و به خدمت توسعه اقتصاد کشورها درآورند. بنابراین پیشنهاد می‌شود که نهادهای ذی‌ربط با همکاری نخبگان حقوقی، اقتصادی و فناورانه، برای اجرای موفق این مدل، تدوین «چارچوب حقوقی پیشنهادی برای توکنایز کردن املاک» را در دستور کار قرار دهند؛ چارچوبی که در آن، شفافیت، مالکیت، امنیت حقوقی و مشارکت همگانی، بازار مسکن را از رکود تورمی نجات دهد.