خوشی به مستأجران حرام شد !

سرعت رشد «اجاره‌بها» اگرچه نسبت به پارسال با «کاهش خفیف» -۳ واحد درصد- مواجه شده اما ۷سال جهش مداوم آن، مسکن را به «زخم کهنه» سبد خانوار تبدیل کرده است. میانگین سالانه تورم اجاره که تا پیش‌از سال ۹۷ معادل ۱۲ درصد بود، طی سال‌های عصر جهش قیمت‌ها به ۳۰درصد صعود کرد و اردیبهشت امسال به ۳۷درصد رسید. بررسی‌ها از عوارض غول هزینه مسکن نشان می‌دهد، خانوارها «تفریح» و «تحصیل» را قربانی کرده‌اند؛ به‌طوری‌که‌ وزن این دو در تورم مخارج‌ زندگی از ۴.۵ درصد در سال ۹۶ به ۱.۶درصد سقوط کرده است.

عوارض پنهان یک «زخم کهنه» در سبد مصرفی خانوارهای ایرانی، نه ‌تنها با کاهش رفاه حداقلی، به «کیفیت ‌زندگی» آسیب رسانده که «فقر» را در طیف گسترده‌ای از جمعیت شدت داده است. گزارشی از ابعاد و جزئیات آنچه به «زخم کهنه» سبد خانوار تعبیر می‌شود، حاکی است: غول هزینه مسکن طی ۷ سال گذشته، فشار اقتصادی روی خانوارها را به قدری افزایش داده که باعث «کنارزنی» یکسری از «هزینه‌های ضروری» ماهانه و سالانه ساکنان مناطق شهری و حتی روستایی شده است.

جهش‌های مکرر قیمت مسکن از سال ۹۷ به میزان دست‌کم ۲.۵ برابر روند تاریخی رشد آن از یک‌سو و رشد حدود ۳ برابری تورم اجاره در همین سال‌ها به عنوان معلول جهش قیمت از سوی دیگر، باعث شده است، در حال حاضر یعنی بهار ۱۴۰۴، «سهم هزینه تامین مسکن» در سبد خانوار از ۳۰.۵‌درصد سال ۹۶ به ۳۳.۶‌درصد افزایش پیدا کند. بررسی‌ها از پیامد «اختصاص بیشتر بودجه برای هزینه مسکن» طی ۷ سال گذشته مشخص می‌کند، خانوارهای ایرانی برای اینکه بتوانند از پس غول مسکن در سبد هزینه‌های زندگی بربیایند، به ناچار «فاکتورهای ضروری دیگری» را قربانی کردند.

وزن «تفریح و آموزش» در تورم سبد هزینه خانوارهای ایرانی از ۴.۵‌درصد سال۹۶ (مقطع قبل از شروع عصر جهش قیمت‌ها) به ۱.۶‌درصد در اردیبهشت ۱۴۰۴ سقوط کرده است؛ مستاجرها این دو فاکتور را «قربانی» غول‌اجاره‌بها کرده‌اند. عوارض «زخم کهنه» تورم مسکن و اجاره در این سال‌ها به بخش‌های دیگر زندگی خانوارها سرایت کرد و آنها را از هزینه‌کرد برای سلامت روحی، حفظ شادی و آموزش و تحصیل بازداشت.

پیش‌تر در گزارشی با عنوان «تحصیل در تله فقر»، پیامد تورم بالا، تحریم و رشد اقتصادی پایین را «رکوردزنی جمعیت بازمانده از تحصیل» در سال تحصیلی ۱۴۰۳-۱۴۰۲ عنوان کرده بود؛ در آن سال نزدیک به یک میلیون نفر به خاطر فقر اقتصادی، امکان تحصیل را از دست دادند.  همچنین پیش‌تر در گزارشی با عنوان «راهنمای رونق توریسم»، از «مسافرت نرفتن دست‌کم نیمی از خانوارهای ایرانی در ایام نوروز» خبر داده بود که یک علت اصلی آن، «ضعف اقتصادی برای پوشش هزینه‌های مسافرت» بوده است. سخت‌ شدن شرایط اقتصادی در سال‌های اخیر، اولین‌ گران‌ترین کالای مصرفی خانوارها یعنی مسکن را از دسترس ابتدا دهک‌های پایین‌ درآمدی و سپس دهک‌های متوسط خارج کرد؛ این به معنای آن است که «رفاه حداقلی» خانوارها در این سال‌ها تحت‌تاثیر قرار گرفت. اکنون با مشخص‌شدن «سقوط تفریح و تحصیل» در سبد به عنوان عوارض «زندگی در شرایط سخت ناشی از تورم بالای مسکن و اجاره»، می‌توان این‌طور تحلیل کرد که فقر به قدری گسترده‌تر شده که یکسری کالاها و خدمات ضروری زندگی، در سبد مصرف «نیست» شده‌اند.

کاهش سرعت رشد اجاره‌بها

همزمان با قربانی‌شدن مخارج زندگی اجاره‌نشین‌ها، سنجش شاخص اجاره مسکن، حاکی از کاهش سرعت رشد اجاره‌بها هم در کشور و بیشتر از آن در تهران در مقایسه با سال گذشته است. میانگین اجاره‌بها در تهران در ابتدای خرداد ۱۴۰۴ با سنجش شاخص «اجاره‌بهای پیشنهادی» موجرها (شاخص مسکن) بر اساس فایل‌های ارائه شده در اردیبهشت نشان می‌دهد، میانگین «اجاره‌بهای پیشنهادی» واحدهای مسکونی در محله‌های منتخب مناطق ۲۲گانه تهران به رقم ۴۲۰‌هزار تومان اجاره ماهانه برای هر مترمربع با احتساب پول پیش صفر رسیده است. بر اساس این شاخص متوسط «اجاره‌بهای پیشنهادی» در ۲۲ منطقه پایتخت در ابتدای خرداد ۱۷.۱ میلیون تومان اجاره ماهانه برای مستاجران و ۵۸۸.۹ میلیون تومان پول پیش برای واحدهای مسکونی میان‌متراژ با میانگین ۸۲.۸ مترمربع و عمر بنای ۷.۵ سال بوده است. این شاخص، تغییرات اجاره‌بها در تهران، رشد ماهانه ۲.۵ درصدی را نسبت به ابتدای سال نشان می‌دهد که این رقم حاکی از کم شدن سرعت رشد آن در مقایسه با سال گذشته است. این در حالی است که اجاره‌بهای مسکن در کشور بر اساس شاخص مرکز آمار در ابتدای خرداد نسبت به ابتدای سال ۴.۴‌درصد افزایش داشته است. این آمار حاکی از آن است که سرعت رشد اجاره‌بها در کل کشور نسبت به تهران بیشتر است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، علت اصلی کند شدن سرعت رشد اجاره‌بها در تهران ناشی از «ثبات قیمت مسکن» در پایتخت است که طی چند ماه گذشته با تغییرات قابل‌توجهی همراه نبوده و در یک ثبات نسبی قرار داشته است. بررسی‌ها بر اساس فایل‌های ارائه شده به بازار و روایت واسطه‌های ملکی، نشان می‌دهد، عرضه فایل‌ها تا ابتدای خرداد با کاهش چشمگیری همراه بوده و عمده موجران در انتظار ارائه املاک خود با مبالغ جدید به مستاجران در فصل جابه‌جایی از اواسط خرداد هستند. برآوردها بر اساس روایت واسطه‌ها، حاکی از تغییراتی در رشد اجاره‌بها در تابستان است. بر اساس داده‌های تورمی ابتدای خرداد کشور، تورم نقطه‌ای در اردیبهشت نیز در مقایسه با سال قبل به عدد ۳۶.۹‌درصد رسید. این در حالی است که رشد نقطه‌ای در سال گذشته به‌صورت میانگین ۴۰درصد بوده است، و این حاکی از کاهش نسبی سرعت رشد نقطه‌ای اجاره‌بها نسبت به سال ۱۴۰۳ است. هزینه اجاره نشینی کشور از سال ۹۷ با سرعتی نزدیک به ۳ برابری به رشد متوسط سالانه ۳۰درصدی رسید و این سرعت رشد اجاره‌بها در سال ۱۴۰۱ تا ۱۴۰۳ شدت گرفت و به ۳۸درصد متوسط سالانه رسید.

بالاترین تورم اجاره مسکن در سال گذشته بود که با ۴۰.۳‌درصد بیشترین رکورد تورم اجاره را طی سال‌های اخیر به خود اختصاص داد. جهش مکرر قیمت مسکن، و کاهش قدرت خرید، منجر به کاهش تقاضا در بازار خرید و ورود به بازار اجاره‌نشینی به‌ویژه از سوی مستاجر اولی‌ها شد. این موضوع همزمان با رکود ساخت مسکن همراه بود که مانع از افزایش عرضه متناسب با تغییر اساسی حجم خانوارهای مستاجر به بازار شد. در نتیجه، این عدم‌تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار اجاره، منجر به تورم فزاینده اجاره و سنگین شدن هزینه اجاره نشینی شد. همچنین رکوردزنی تورم عمومی در سال اخیر، به صعود هرچه بیشتر تورم اجاره دامن زد و مجموع این عوامل منجر به افزایش سرعت رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده شد.