انتقاد وزیر سابق به سیاست گذاری های مسکنی رئیس جمهور

وزیر سابق راه و شهرسازی در حالی سیاست متعارف کشورها برای تنظیم حجم تقاضای اجاره و پیشگیری از رشد شدید اجاره بها را تشریح کرد که در دوره وزارت خود اعتقادی به دخالت دولت و یا بانک مرکزی در بخش مسکن نداشت. وزیر سابق راه و شهرسازی در گزارشی خطاب به مردم از رابطه معنادار اقساط وام خرید مسکن و اجاره بهای ماهانه گفته است.

میزان اجاره‌بها و اقساط تسهیلات مسکن تاثیر و تاثر متقابلی بر یکدیگر دارند و با هم دو متغیر از متغیرهای اصلی بازار مسکن را شکل می‌دهند. البته رژیم مالیات بر مستغلات نیز به عنوان یک ابزار تنظیمی نقش موثری در این بازار دارد. تفکیک این سه عامل از یکدیگر نه‌تنها کمکی به عرضه و تسهیل دسترسی متقاضیان به مسکن مناسب و در استطاعت را نمی‌کند بلکه شرایط را سخت‌تر و گرهی بر گره‌ها می‌افزاید.

در این گزارش به دوگانه اول پرداخته می‌شود و موضوع مالیات بر مستغلات را در یک گزارش مستقل به قید حیات گزارش خواهم کرد. هدف از ارائه این گزارش به هیچ‌وجه مخالفت با دو راهکار اتخاذی دولت، از جمله اعطای تسهیلات ودیعه اجاره نیست بلکه در پی آن هستم که تصویر کامل‌تر و دقیق‌تری از شرایط اقتصاد مسکن ارائه کنم تا هم متقاضیان و هم متخصصان حوزه‌های حقوق و اقتصاد و سیاستگذاران از تجربه گذشته درس بگیرند و در تصمیم‌هایشان ملحوظ کنند.

از منظر اقتصادی مبلغ قسط بازپرداخت تسهیلات بانکی خرید خانه و مبلغ اجاره‌بها در بحث تصمیم‌گیری برای خرید یا اجاره مسکن دو خدمت قابل ‌جایگزینی هستند. بدین معنی که اگر مبلغ قسط کمتر یا در حوالی نرخ اجاره باشد متقاضیان مسکن ترجیح می‌دهند به خودشان تا جایی که ممکن است سختی بدهند و هر چه اندوخته دارند به عنوان مبلغ اولیه تامین و به ‌جای مبلغ اجاره، اقساط ماهانه بپردازند، با این چشم‌انداز که در پایان، مالک یک واحد مسکونی خواهند شد. اما اگر مبلغ اجاره نسبت به مبلغ قسط کمتر باشد، افراد ترجیح می‌دهند که به ‌جای خرید از دارایی‌شان به هر میزان که هست استفاده مطلوب‌تری در زمان حال کنند تا اینکه درگیر پیامدهای خرید خانه برای یک مدت طولانی شوند. از این رو ‌است که همواره بانک‌های مرکزی در دنیا به دو شاخص مهمی که در سیاستگذاری پولی توجه دارند، تغییرات روند نرخ‌های اجاره و اقساط تسهیلات مسکن متناسب با سود تسهیلات است و به موقع جهت تعادل بخشی به بازار ورود می‌کنند.

البته پیش از ورود به بحث ضروری است که این نکته را متذکر شوم که اساسا موضوع قیمت تابعی از شرایط اقتصاد کلان است و مساله‌ای بخشی نیست. به ویژه زمانی که شاخص کل سهام در بازار بورس تهران نسبت به ابتدای سال ۱۳۹۷ حدود ۲۱، ارز حدود ۵.۴ و سکه ۸.۶ برابر می‌شود، طبیعی است که نرخ مسکن نیز در تهران حدود ۷.۳ برابر رشد کند. لیکن در این گزارش ما موضوع را از منظر درون‌بخشی مورد بحث و بررسی قرار می‌دهیم و شرایط محیط اقتصاد کلان را مفروض می‌گیریم. اگر چنین فرضی را منظور نکنیم از یک سو امکان ورود به بحث بخشی را نخواهیم داشت و از سوی دیگر، تمام نتیجه‌گیری‌ها از اعتبار ساقط می‌شوند.

۱- اقساط تسهیلات مسکن به عنوان خدمت قابل جایگزین در بازار رقابتی اجاره در بازار

بحث را با یک مثال عددی آغاز می‌کنیم تا این موضوع روشن‌تر شود. فرض کنید ارزش آپارتمانی یک میلیارد تومان است. با فرض اینکه نرخ اجاره در حدود یک به ۲۰۰ قیمت ملک تعیین می‌شود، اجاره‌بهای این واحد ماهانه حدود پنج میلیون تومان خواهد بود. حال فرض کنید که سیستم بانکی امکان تامین تسهیلات دست ‌کم ۶۰ درصد از بهای ملک را دارد. در این صورت فرد می‌تواند ۶۰۰میلیون تومان تسهیلات اخذ کند. حال آنچه مهم است نحوه اخذ این تسهیلات، میزان سود و طول دوره بازگشت آن است. اگر نرخ سود ۱۸ درصد و طول دوره بازگشت تسهیلات ۱۲ سال باشد اقساط ماهانه این تسهیلات عبارت از ۱۰ ‌میلیون و ۱۹۴ هزار تومان خواهد بود. اما اگر نرخ سود هشت درصد و طول دوره بازگشت ۱۵ سال باشد، میزان اقساط ماهانه پنج ‌میلیون‌ و ۷۳۴ هزار تومان خواهد شد.

در حالت دوم مبلغ اقساط ماهانه نزدیک مبلغ اجاره‌بهاست. بنابراین احتمالا تعدادی از مستاجران به پشتوانه پس‌اندازهای پیشین خود و همچنین کمک‌هایی که از والدین، خویشان یا دوستان و سایر روش‌های معمول در خانواده‌ها متمایل شوند که مبلغ پرداخت اولیه را تامین کنند و از بازار اجاره به بازار خرید ملک، هر چند کوچک و با کیفیتی نه ‌چندان مطلوب منتقل شوند، به این امید که با این کار یک پایه‌ای برای خود ایجاد کنند و بعدها آن را بهبود بخشند. بنابراین بخشی از فشار بازار اجاره کاسته می‌شود و نرخ اجاره نیز بالطبع به سمت پایین تعدیل خواهد شد. با کاهش اجاره‌بها، تقاضا برای آن افزایش می‌یابد و تقاضا برای دریافت تسهیلات کاهش می‌یابد. بنابراین سیستم بانکی مجبور به کاهش نرخ تسهیلات بخش مسکن می‌شود. معکوس این هم مصداق دارد. وقتی مبلغ اقساط بسیار بیش از مبلغ اجاره‌بها باشد مانند وضع موجود که افراد امکان خرید ملک را از دست می‌دهند و از بازار خرید به بازار اجاره مهاجرت می‌کنند تاثیرات فزاینده بر تقاضای تسهیلات و نرخ آن دارد. اینجاست که سیاست پولی نقش بسیار مهمی در بازار مسکن اعم از خرید یا اجاره دارد.

با توجه به توضیحی که داده شد، سیاستگذار پولی سه ابزار برای ایجاد تعادل در بازار مسکن دارد؛ یکم، تعیین سقف تسهیلات و نسبت آن با قیمت یک واحد مسکونی متعارف، دوم، نرخ سود و سوم دوره بازپرداخت. هر چه نسبت تسهیلات به قیمت یک واحد مسکونی متعارف بیشتر باشد و هر چه نرخ سود کمتر و هر چه دوره بازپرداخت طولانی‌تر باشد، امکان رقابت اقساط ماهانه با اجاره‌بها بیشتر خواهد شد. در این میان البته محصولات پولی دیگری همچون پرداخت تنها سود یا پرداخت‌ها پلکانی و مدل‌های دیگر نیز قابل طراحی و عرضه هستند.

البته داستان به این سادگی نیست و دارای ابعاد دیگری نیز هست که باید به آنها نیز توجه شود چراکه افزایش میزان تسهیلات، کاهش نرخ سود و افزایش دوره بازپرداخت مطلوبیت اعطای تسهیلات برای بانک‌ها را کاهش می‌دهد. در نتیجه سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی کاهش خواهد یافت و نکته دوم آنکه بانک‌ها و موسسه‌های مالی در صورت چنین سخاوتی با کسری منابع مواجه می‌شوند و چاره‌ای جز اضافه ‌برداشت از بانک مرکزی نخواهند داشت. این نیز در نهایت منجر به افزایش پایه پولی و ناترازی حساب‌های بانک‌ها می‌شود. اینجاست که نیاز به ترکیب سیاست پولی و سیاست مالی است وگرنه بانک مرکزی به ‌تنهایی امکان سیاستگذاری ندارد. برای حل این تعارض و اتخاذ تدبیر درست، تجربه دنیا نشان می‌دهد که تاسیس و نقش‌آفرینی بانک‌های توسعه‌ای بسیار مهم است. بانک‌های توسعه‌ای با سه ابزار از سوی دولت و قانونگذار مورد حمایت قرار می‌گیرند؛ یکی سیاست مالیاتی شامل معافیت‌ها و نرخ‌های ترجیحی، دیگری مقررات خاص بانکی و دیگری تامین کسری منابع از طریق منابع بین‌بانکی یا بودجه دولت.

برای هر سه ابزار سیاستگذاری مثال می‌زنم تا موضوع مفهوم‌تر شود. با توجه به اینکه بانک‌های توسعه‌ای و در خصوص موضوع مورد بحث ما بانک مسکن، چون دولتی و یگانه است، وضع مالیات ترجیحی دارای آثار منفی نیست. بنابراین اگر بانک مسکن به ‌جای پرداخت مالیات بر عملکرد، موظف شود همه‌ساله تمام مبالغ سود عملیاتی خود را افزایش سرمایه دهد، اقدامی در جهت اجرای سیاست دولت در جهت تنظیم‌گری بازار مسکن خواهد بود. این تنها یک نمونه است. سیاست‌های ترجیحی دیگری نیز به نفع سپرده‌گذاران و پس‌اندازکنندگان می‌توان منظور داشت.

در مورد وضع مقررات خاص بانکی، هم‌اکنون نیز با استناد به ماده ۸ قانون تامین اعتبارات مسکن و تشویق خانه‌سازی مصوب ۱۳۵۱ میزان سپرده قانونی صندوق پس‌انداز مسکن دو درصد تعیین شده است. حال آنکه این نسبت برای سایر سپرده‌ها بین ۱۰ تا ۳۰ درصد است. البته ملاک عمل بانک مرکزی در حال حاضر ۱۱ تا ۱۳ درصد است. افزون ‌بر این، بر اساس همین قانون، بانک مرکزی می‌تواند سایر بانک‌ها را موظف کند تا قسمتی از سپرده‌های خود را به صورت وام در اختیار بانک رهنی قرار دهند یا به ‌جای سپرده قانونی، اوراق مشارکت بانک مسکن با سودهای بسیار پایین را نزد بانک مرکزی تودیع کند. بی‌گمان این تدبیر از سوی بانک‌ها مورد استقبال قرار خواهد گرفت چون در هر صورت بهتر از سپرده‌گذاری با سود صفر درصد در بانک مرکزی است. همین اختیار در اختیار شورای‌عالی بیمه است تا قسمتی از ذخایر فنی خود را نزد بانک رهنی سابق و مسکن امروز قرار دهد. البته این اقدام ممکن است مختصر تاثیری بر افزایش میزان نقدینگی داشته باشد که در نهایت باید نقطه تعادل را با تعیین میزان استفاده از این ابزار معین کرد. افزون ‌بر اینها، امکان افزایش سرمایه بانک مسکن یا سپرده‌گذاری دولت نزد این بانک جهت جبران کسری نیز وجود دارد.

به این ترتیب بخشی از منابع کسری اجرای سیاست مسکن تامین می‌شود. این تدبیرها برای سایر بانک‌ها و بیمه‌ها نیز به ‌صرفه است. البته بانک‌های مرکزی دنیا تدابیر دیگری مختص بانک‌های توسعه‌ای بسته به شرایط بازارشان دارند. مهم این است که بانک مرکزی بپذیرد مقررات بانک‌های توسعه‌ای باید متفاوت از بانک‌های تجاری باشد و از این ابزارها بهره ببرد. قانون پیش‌گفته همین الان اعتبار دارد و بانک مرکزی می‌تواند آن را اجرا کند. ولی مورد توجه قرار نمی‌گیرد. ممکن است پرسیده شود چرا؟ پاسخ روشن است، عکس‌العمل سیاستگذار پولی به تسهیلات تکلیفی از سوی دولت و مجلس و مداخله گسترده آنان در تخصیص منابع بانکی بدان‌جا رسید که خط فاصلی بین سیاست مالی و پولی کشیده شد و سیاستگذار پولی تحت عنوان استقلال بانک مرکزی به ‌طور کامل از این مسوولیت شانه خالی کرد و به ‌قول ‌معروف از آن طرف بام افتاد. این روزها زمزمه‌هایی برای بازگشت به سر خط و تعیین تسهیلات تکلیفی از سوی مجلس برای بخش مسکن وجود دارد که دوباره این چرخه باطل برای یک دهه بازار مسکن را با چالش‌های بنیادین روبه‌رو کند.

تدبیر سوم، افزایش سرمایه‌ یا سپرده‌گذاری دولت نزد بانک مسکن در بودجه‌های سالانه است. این هم در بودجه سال ۱۳۹۵ پیش‌بینی شد ولی تنها ۵۰ درصد آن اجرا شد و در باقی سال‌ها مورد توجه قرار نگرفت. شوربختانه نه‌تنها به این تدبیرها توجهی نمی‌شود که روال‌ها ناقص و نیم‌بند جاری نیز تعطیل می‌شود. گویا مدت اعتبار صندوق پس‌انداز یکم که در خردادماه ۱۳۹۴ تاسیس شد، پنج سال بوده و ادامه آن هنوز از سوی بانک مرکزی تایید نشده هرچند بانک مسکن این صندوق را تاکنون زنده نگه داشته ‌است.

نتیجه بی‌توجهی به امر تامین مالی احداث و خرید مسکن را در جدول زیر می‌توان دید. سهم کل بخش ساختمان و مسکن از کل تسهیلات بانکی از ۱۷ به ۷ درصد کاهش یافته و سهم بانک مسکن از کل تسهیلات از ۵۷ به ۳۹ درصد کاهش یافته است.

البته نگاه ریزبینانه‌تر به این موضوع نشان می‌دهد که وضع وخیم‌تر از ظاهر این ارقام کلی است. هفت‌ درصد تسهیلات اختصاص ‌یافته به کل بخش مسکن و ساختمان است و آنچه به بخش مسکن تعلق می‌گیرد، به صورت تخمینی تنها نیم آن است. بنابراین سهم تسهیلات بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی چیزی حدود ۵.۳ درصد است. حال اگر به قدرت خرید تسهیلات اعطایی بین سال‌های ۹۰ تا ۹۸ نگاه کنیم موضوع روشن‌تر می‌شود. کل تسهیلات اعطایی شبکه بانکی در بخش مسکن و ساختمان در سال ۱۳۹۰ معادل ۳۹۶.۳۴۱ میلیارد ریال بوده است که در سال ۱۳۹۸ به قیمت ثابت سال ۱۳۹۰ به ۳۴۹.۱۳۶ میلیارد ریال کاهش یافته است. این بدین مفهوم است که به قیمت ثابت قدرت خرید کل تسهیلات اعطایی در بخش مسکن در سال ۱۳۹۸ به ۱۳۹۰، ۶۰ درصد کاهش یافته و تنها ۴۰ درصد سال ۱۳۹۰ است. چنانچه همین مقایسه را در مورد تسهیلات اعطایی بانک مسکن انجام دهیم در سال ۱۳۹۰، ۳۷۵.۱۹۷ میلیارد ریال تسهیلات اعطا شده است. مبلغ اعطایی بانک مسکن در سال ۱۳۹۸ با قدرت خرید سال ۱۳۹۰ معادل ۸۶۷.۵۲ میلیارد ریال بوده ‌است. این بدین معنی است که قدرت خرید تسهیلات اعطایی بانک مسکن در سال ۱۳۹۸ نسبت به سال ۱۳۹۰ با ۲۲.۷۳ درصد کاهش به ۷۸.۲۶ درصد رسیده است. مفهوم این ارقام این است که هم سهم تسهیلات اعطایی بخش مسکن از کل تسهیلات اعطایی و هم قدرت خرید کل آن کاهش یافته و همچنین نقش موثر بانک مسکن در تعادل‌بخشی به بازار مسکن به ‌طور کلی تضعیف شده است.

همچنان ‌که گفته شد و در نمودار بالا ملاحظه می‌شود روند سهم تسهیلات بخش مسکن از کل تسهیلات اعطایی و میزان تسهیلات اعطایی شبکه و بانک مسکن به قیمت‌ ثابت سال ۹۰ هر سه در دوره پیش از مسوولیت من به ‌شدت نزولی هستند. با وجود عدم همکاری سازمان برنامه و بانک مرکزی ما در وزارتخانه با توجه به اتخاذ سیاست تشویق پس‌انداز موفق شدیم که جهت این منحنی را تغییر دهیم و از سقوط بیش از گذشته آن جلوگیری نماییم و شاهد خروج مسکن از رکود بسیار عمیق آن و افزایش عرضه در سال ۱۳۹۵ باشیم. اینها موضوع‌ها و اهرم‌های فراموش‌شده سیاستگذاری بخش مسکن بودند و هستند که سیاستگذار در حوزه مسکن باید به آنها توجه کند. بی‌گمان، راهکار بخش مسکن توجه به این متغیرها و استفاده از این اهرم‌هاست. من در دوره مسوولیتم با وجود تمام تلاشم در نهایت موفق نشدم که رییس‌جمهور، دولت و بانک مرکزی را متقاعد کنم که به آنها توجه کنند و هنوز هم به آنها توجهی نمی‌شود.

تا اینجای بحث نگاه از منظر سیاستگذار است. البته لازم به تذکر است که همواره باید شرایط اقتصاد کلان، رشد سریع نقدینگی، افزایش حدود ۵/۴ برابری نرخ ارز، ۸/۶ برابری بهای سکه و رشد حدود ۲۱برابری شاخص کل سهام و تاثیر آنها بر سایر بازارها از جمله مسکن را فراموش نکرد.

حال با مقدمه پیش‌گفته و شرایط اقتصاد کلان، خوب است که به موضوع از منظر متقاضی پرداخته شود. از این منظر افزون بر میزان اقساط ماهانه و مدت بازپرداخت که در قسمت قبلی درباره آنها بحث شد، میزان سهم تسهیلات از بهای یک واحد مسکونی (Loan to Value¡ LTV) نیز بسیار مهم است. چون ترکیب این موضوع با میزان اقساط تعیین‌کننده امکان جانشینی این خدمت با نرخ اجاره‌بها را دارد. جدول زیر سهم تسهیلات از بهای یک واحد مسکونی در ۱۵ سال گذشته را نشان می‌دهد. همچنان ‌که ملاحظه می‌شود این سهم در سال ۱۳۸۳ کمی بیشتر از ۴۱ درصد بهای یک واحد مسکونی ۷۵مترمربعی با نرخ متوسط را در تهران شکل می‌داده است. پس ‌از این سال متاسفانه روند نزولی خود را طی می‌کند تا به کمترین میزان خود یعنی ۹ درصد می‌رسد. این سهم مربوط به سال ۱۳۹۱ است. با پذیرش مسوولیت وزارتخانه در پایان مرداد سال ۱۳۹۲ تمام تلاش من این بود که سقف تسهیلات با هماهنگی بانک مرکزی افزایش یابد. افزون بر این، با اتخاذ سیاست امکان اعطای تسهیلات مسکن به زوجین به ناگاه این سهم در دو ضرب شد. از سال ۱۳۹۵ به بعد دو نوع تسهیلات مسکن در اختیار متقاضیان بود: یکی از محل خرید اوراق ممتاز و دیگری صندوق پس‌انداز یکم. نتیجه این اقدام‌ها این شد که در سال ۱۳۹۵ سهم تسهیلات از بهای یک واحد مسکونی متعارف و مطابق الگوی مصرف مسکن در تهران به ۶۱ درصد رسید. چون افراد افزون بر امکان استفاده از هریک از این محصولات مالی امکان دریافت جعاله ۴۰ میلیون تومانی را نیز داشتند. این سهم رکورد تاریخی دارد و در ایران فاقد سابقه است.

سهم تسهیلات از بهای یک واحد مسکونی متعارف در سایر شهرها بیش از تهران بود. جدول زیر این سهم را در برخی از شهرهای بزرگ متوسط و کوچک ایران نشان می‌دهد. به عنوان ‌مثال با احتساب تسهیلات جعاله میزان تسهیلات قابل دریافت در شهر بزرگی چون اهواز به بیش از ۱۰۵ درصد رسید. البته این درصد به دلیل اینکه بیش از ۸۰ درصد بهای ملک بود قابل پرداخت نبود مگر آنکه مساحت و بهای واحد مسکونی بیش از واحد متعارف و الگوی مصرف می‌بود. همچنان که در جدول زیر دیده می‌شود این درصدها در شهرهای کوچک اغلب بیش از صددرصد بود.

بر همین اساس این برنامه‌ به‌شدت از سوی مردم مورد استقبال قرار گرفت و تعداد پس‌اندازکنندگان در صندوق پس‌انداز یکم به بیش از ۶۶۴ هزار نفر در سال ۱۳۹۸ رسید که تعداد ۱۶۰هزار نفر از آنان از تهران بودند. این نشان می‌داد که این محصول مالی امکان رقابت با نرخ اجاره‌بها را دارد و متقاضیان مسکن به سمت‌ و سوی آن روی آوردند. این جزو بزرگ‌ترین موفقیت‌های دولت بود و کم‌کم با فرارسیدن امکان استفاده پس‌اندازکنندگان از امتیاز دریافت تسهیلات‌شان بازار مسکن از رکودی که از سال ۱۳۹۰ در آن فرورفته بود خارج می‌شد. متاسفانه، این برنامه هیچ‌گاه از سوی رییس‌جمهور جدی گرفته نشد و ایشان در هیچ برنامه رسمی از آن پشتیبانی ننمود و همچنان پیگیر ساخت چند پروژه مسکونی بود.

 طی نامه‌ای خطاب به رییس‌جمهور محترم اعلام داشتم که برای کنترل اجاره‌بها باید شرایط صندوق پس‌انداز مسکن و اعطای تسهیلات مسکن شامل افزایش سقف مبلغ تسهیلات، کاهش دوره‌های توقف پس‌انداز و افزایش زمان بازپرداخت را تسهیل کنیم تا فشار از روی بازار اجاره برداشت شود. شوربختانه هیچ توجهی به آن نشد

در تاریخ ۲.۵.۱۳۹۶ که هنوز هیچ‌کدام از اتفاقات افزایش نرخ ارز و رشد تورم رخ نداده‌ بود و تنها آغاز نشانه‌های افزایش آرام اجاره‌بها در بازار دیده می‌شد طی نامه‌ای خطاب به رییس‌جمهور محترم اعلام داشتم که برای کنترل اجاره‌بها باید شرایط صندوق پس‌انداز مسکن و اعطای تسهیلات مسکن شامل افزایش سقف مبلغ تسهیلات، کاهش دوره‌های توقف پس‌انداز و افزایش زمان بازپرداخت را تسهیل کنیم تا فشار از روی بازار اجاره برداشت شود ‌(روگرفت نامه به پیوست است). شوربختانه، نه‌تنها هیچ توجهی به آن نشد بلکه در سال ۱۳۹۷ که سطح عمومی قیمت‌ها تحت تاثیر افزایش محدودیت تجارت و افزایش قیمت دلار قرار گرفت، به‌جای آنکه دولت در جهت حفظ قدرت خرید تسهیلات مسکن عمل کند، به آن بی‌توجهی کرد.

متاسفانه مجددا میزان تسهیلات به بهای ملک در سال ۱۳۹۸ به ۲۰ درصد کاهش یافت. قاعدتا این درصد در سال ۱۳۹۹ کاهش بیشتری یافته‌ است. با این کار یک‌بار دیگر ثبات سیاستگذاری در بخش مسکن که ماهیتی درازمدت دارد مورد خدشه قرار گرفت و نشان داد که متقاضیان نمی‌توانند به سیاست‌های دولت اعتماد کنند و اقساط تسهیلات مسکن قدرت رقابت خود را در برابر اجاره‌بها از دست داد و بازار اجاره یکه‌تاز میدان شد.

 تنها کسانی می‌توانند اقدام به خرید کنند که از نظر مالی متمکن باشند یا ملک را با هدف حفظ قدرت خرید پول و سوداگری انجام دهند و بازار، بازار موجران باشد

در حال حاضر با توجه به کاهش سهم تسهیلات از بهای ملک و کاهش سهم تسهیلات مسکن به کل تسهیلات بانکی به حدود سه‌ونیم‌ درصد در عمل بازار خرید مسکن تبدیل به یک بازار نقد شده‌ که در دنیا اگر بی‌نظیر نباشد، قطعا کم‌نظیر است و تنها کسانی می‌توانند اقدام به خرید کنند که از نظر مالی متمکن باشند یا ملک را با هدف حفظ قدرت خرید پول و سوداگری انجام دهند و بازار، بازار موجران باشد. حال در این شرایط، به‌جای آنکه ریشه موضوع مورد توجه قرار گیرد، دولتیان و مجلسیان در پی وضع مقررات اداری هستند تا با آن به جنگ نرخ اجاره‌بها بروند یعنی همان اشتباهی که ده‌ها بار تجربه‌شده و متاسفانه نظام سیاستگذاری ایران از آن درس نیاموخته است و با دشنام دادن به دیگران می‌خواهد بار مسوولیت عدم‌ شناخت مساله و بی‌تدبیری خود را کاهش دهد.

۲- شرایط و مقررات بازار اجاره: بازنگری در قانون موجر و مستاجر

زمانی رابطه موجر و مستاجر تحت تاثیر مفهومی به نام عسر و حرج بود و موجر به‌سادگی نمی‌توانست نسبت به تخلیه مستاجر از ملک خود اقدام نماید. مشخصا به ماده ۹ قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و اصلاحات آن در سال ۱۳۵۸ و سال‌های بعد از آن تا سال ۱۳۷۴ به این شرح توجه کنید.

ماده ۹- در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر ‌نباشد، می‌تواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد.

‌تبصره ۱- در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن آموزشی و دولتی و مورد اجاره مهاجرین جنگی و رزمندگان را به علت کمبود جای مناسب و ‌عسر و حرج تشخیص دهد دادگاه موظف است تا رفع عسر و حرج به‌مدت پنج سال از تاریخ ۲۸/۶/۱۳۶۴ از صدور حکم خودداری کند و مستاجران ‌اماکن آموزشی و دولتی مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن تدابیر لازم را اتخاذ نمایند.

تبصره ۲- شورای‌عالی قضایی مکلف است در اولین فرصت دادگاه‌های ویژه‌ای را تشکیل داده و کلیه احکام تخلیه که از طرف دادگاه‌ها یا اداره ثبت‌ صادر گردیده و هنوز اجرا نشده ‌است را مورد تجدیدنظر قرار دهد چنانچه تخلیه منزل مستلزم عسر و حرج برای مستاجر باشد آن حکم را متوقف‌ سازد.

‌تبصره ۳- در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن مورد استفاده مهاجران جنگی را به علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد ‌موظف است تا رفع عسر و حرج حداکثر به مدت ۲ سال از تاریخ ۳.۷.۱۳۷۱ از صدور حکم تخلیه خودداری کند. این حکم، مخصوص به صورتی است که‌ عسر و حرج یادشده مزاحم با عسر و حرج مالک نباشد.

نتیجه عملکرد دو دهه این قانون منجر به اصلاح آن در سال ۱۳۷۶ شد و کلا بازار اجاره از قاعده عسر و حرج خارج شد و موجر و مستاجر متعهد به قرارداد فیما بین شدند و با اتمام زمان اجاره مستاجر موظف به تخلیه عین ملک شد مگر آن‌که قرارداد اجاره‌اش برای مدت مشخص دیگری تمدید شود. متن پیشین به این متن تغییر یافت: «ماده ۳- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.»

همچنان ‌که ملاحظه می‌شود، این دو موضع قرارگرفتن در دو سر طیف است. من شخصا با توجه به تجربه اجاره در کشور انگلستان و خواندن تجربه دیگر کشورها، پیش از پذیرش مسوولیت، به این نتیجه رسیده ‌بودم که سیاستگذاری عمومی در اغلب کشورها در جهت تسهیل امکان تطویل مدت اجاره است. از این‌رو، تلاشم این بود که با اعطای مشوق‌های مالیاتی رفاه مستاجر تامین و ثبات قرارداد اجاره تا حد ممکن تثبیت شود بدون آن‌که به حقوق موجر لطمه‌ای وارد آید. به عنوان ‌مثال نظرم این بود که اگر مدت قرارداد اجاره دو سال باشد نسبت به یک سال، موجر مشمول تخفیف مالیاتی ملموسی باشد و به همین نحو، قرارداد سه ‌ساله بیش از دو ساله مشمول تخفیف مالیاتی شود. این تلاش من به‌ جایی نرسید ولی، پس از آغاز حرکت روند اجاره‌بها به سمت بالا فرصتی پیش آمد تا یک‌بار دیگر روابط موجر و مستاجر مورد بازبینی قرار گیرد.

پیش‌ از این در وزارتخانه یک مطالعه تطبیقی اجمالی انجام داده ‌بودیم و به این نتیجه رسیده‌ بودیم که قانون روابط موجر و مستاجر باید به نفع مستاجران بهبود یابد ولی، نه به‌ بهای تحمیل هزینه به موجر. فرض بنیادین ما پایبندی به ‌قاعده انصاف در قرارداد بود. البته این روندی بود که در سایر کشورها نیز طی شده‌ و تجربه جهانی بود. از این‌رو، در تاریخ ۲۷/۴/۱۳۹۷ طی نامه شماره ۰۲/۱۰۰/۵۲۲۵۵ لایحه دوفوریتی «الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستاجر، سال ۱۳۷۶» را به شرح زیر به دولت تقدیم کردم (روگرفت نامه به پیوست است).

ماده واحده- مستاجران کلیه قراردادهای رسمی یا عادی اجاره واحدهای مسکونی از زمان تصویب این قانون می‌توانند تا یک سال پس از انقضای زمان قرارداد با رعایت شرایط ذیل قرارداد اجاره تمدید نمایند:

تبصره ۱: قیمت اجاره‌بها حداکثر تا ۱۰ درصد نسبت به اجاره ‌بهای قبلی از طرف موجر در زمان تمدید قرارداد قابل افزایش است. چنانچه با تقاضای افزایش ۱۰ درصدی مبلغ اجاره، مستاجر موافقت ننماید واحد قابل تخلیه است. رسیدگی به این موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف می‌باشد.

تبصره ۲: چنانچه در قرارداد اجاره مدت زمان بیشتری نسبت به این قانون برای زمان انقضای قرارداد در نظر گرفته شود مدت زمان قراردادی معتبر است.

تبصره ۳: ملاک مسکونی بودن واحد، کاربری آن می‌باشد.

تبصره ۴: هرگونه توافق برخلاف مفاد این قانون در زمان اجرای آن باطل و بلااثر است.

همزمان موضوع را برای دریافت نقطه‌نظرهای حقوقدانان، اقتصاددانان، متخصصان و حرفه ‌ورزان اعلام عمومی کردم تا در فرآیند رسیدگی به کمیسیون‌های دولت و مجلس انعکاس دهند و شخصا با تنی چند از حقوقدانانی که درباره این پیشنهاد صحبت کردم، با آن مخالف بودند. آنان گرفتاری‌های دو دهه قانون موجر و مستاجر در گذشته را یادآوری می‌کردند و بر این باور بودند که این موضوع منجر به کاهش عرضه خانه اجاره‌ای، رواج قراردادهای غیررسمی و اخذ گِروی‌های سنگین از مستاجران می‌گردد و درنهایت به زیان مستاجران می‌انجامد. افزون براین، اصلاح مجدد این‌گونه قانون‌ها با موانع‌ جدی روبه‌رو است و ممکن است مجددا اصلاح این اشتباه دو دهه به ‌طول بینجامد همچنان‌که در دفعه پیشین این‌گونه شد.

اقتصاددانان مخالفت بیشتری با این پیشنهاد داشتند. آنان بر این باور بودند که هرگونه مداخله دولت در بازار اجاره منجر به شکل‌گیری فساد، کاهش عرضه خانه اجاره‌ای و زیرزمینی شدن روابط موجر و مستاجر می‌شود. خوب خاطرم هست که یکی از دوستان یادداشتی در یک روزنامه نوشت و گفت فلانی هم وقتی کار به جای سخت رسد از قواعد اقتصاد رقابتی عدول می‌کند. تنی چند از اتحادیه صنف معاملات املاک نیز با این پیشنهاد مخالفت کردند. آنان نیز هم سوابق قانونی را یادآوری می‌کردند و هم به سودمند نبودن این اقدام اشاره می‌کردند. در چنین فضایی، قانع کردن سیاستگذار اعم از دولت یا مجلس و همچنین جامعه حرفه‌ای کار دشواری بود. ارائه نمونه‌های عمل ‌شده در سایر کشورها کمک‌کننده بود. در گفت‌وگو با یک دوست اقتصاددان نمونه مقررات رایج در آمریکا را برای‌شان ارائه کردم. همچنین مقرراتی که در کشورهای اروپایی، انگلستان و سایر کشورها نیز رایج است را بازخوانی کردیم. اغلب این مقررات ناظر بر قاعده‌مندسازی نرخ رشد اجاره‌بها، افزایش مدت زمان اجاره و همچنین اولویت تداوم قرارداد جاری تا وقتی که موجر در پی تغییر استفاده از ملک خود نباشد، هستند.

به گمان من اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر به نفع مستاجران توجیه نظری داشت و دارد. دلیل آن هم تفاوت هزینه مبادله اجاره برای موجر و مستاجر است. موجر تا حد زیادی توانایی آن را دارد که هزینه مبادله خود را به مستاجر انتقال دهد. موجر معمولا هزینه یک ماه اجاره را به عنوان گرو دریافت می‌کند تا چنانچه عین مستاجره در جریان بهره‌برداری مستاجر از آن دچار آسیب شد، امکان جبران آن را داشته باشد و در جریان جابه‌جایی مستاجر هزینه چندانی را متحمل نمی‌شود. ولی، هزینه مبادله مستاجر قابل ملاحظه است. هزینه مستقیم و غیرمستقیم هربار اثاث‌کشی و جابه‌جایی رقم قابل توجهی است که موجر از آن مستثنی است.

سرجمع، با توضیح بالا می‌توان دریافت که تا چه حد هزینه مبادله از منظر مالی، اجتماعی و روحی و روانی برای مستاجر نسبت به موجر بیشتر است. از این‌رو ‌است که به گمان من، حمایت قانونی نسبی از مستاجر از منظر اقتصاد بازار رقابتی چندان بی‌توجیه و بی‌مبنا نیست. به هر روی، لایحه پیشنهادی اینجانب با حضور شخص من در کمیسیون اقتصاد دولت مورد بررسی قرار گرفت. در جلسه نیز در ابتدا اکثر اعضا مخالف بودند، لیکن آقای مهندس اردکانیان که سابقه سکونت در آلمان را داشت، با تشریح موضوع در آنجا کمک کرد که فضای حمایت از قاعده‌مندسازی روابط موجر و مستاجر مورد پذیرش جمع قرار گیرد. تا آنجا که خاطرم هست، راجع به ماخذ مضرب حداکثر رشد سالانه ۱۰‌ درصد نیز سوال بود. در این مورد نیز توضیح داده ‌شد که در برخی کشورها این مضرب تابعی از نرخ تورم بخش است و در برخی کشورها نیز درصد معینی است که گرایش جمع به سمت تبعیت از نرخ تورم بود. به هرروی، لایحه پیشنهادی با مختصر اصلاحی مورد تصویب قرار گرفت و مقرر شد که با فوریت در جلسه هیات وزیران طرح شود.

پس از تصویب لایحه در کمیسیون من از دولت کناره گرفتم و از سرنوشت آن دیگر خبری ندارم. البته اخیرا، با گذشت دو سال از تقدیم لایحه دوفوریتی یادشده، از طریق رسانه‌های گروهی مطلع شدم که مقرراتی توسط ستاد مقابله با کرونا در این باره به تصویب رسیده ‌است. با توجه به توضیحی که داده شد، اصلاح قانون موجر و مستاجر فراتر از دوره کروناست و باید از سوی دولت و مجلس به موقع مورد رسیدگی و اتخاذ تصمیم قرار می‌گرفت و به قانون تبدیل می‌شد. در آن صورت در این دوران کرونا نیز کارکرد می‌داشت. هنوز هم پیشنهادم به دولت ارسال رسمی آن لایحه از سوی دولت به مجلس شورای اسلامی است.

امیدوارم که این گزارش کمکی به مردم عزیز و همچنین سیاستگذاران ملی در دولت و مجلس در شناخت ریشه گرفتاری‌های موجود در بازار مسکن اعم از اجاره، تولید و خرید و همچنین اتخاذ تصمیم درست بنماید.