گنج پنهان ایران به ارزش ۱۵۰ هزار میلیارد تومان کشف شد

واقعیت این است که در بسیاری از مناطق، ساخت‌وسازها عمدتاً بر اساس منافع سوداگرانه و بدون توجه به نیازهای واقعی خانوارها صورت گرفته‌اند. تمرکز بر واحدهای لوکس، متراژهای بالا، یا پروژه‌های تجاری-اداری در مناطقی خاص، موجب شده بخش بزرگی از جمعیت، به‌ویژه اقشار متوسط و پایین‌درآمد، از بازار مسکن رانده شوند. این در حالی است که به جای افزایش بی‌هدف حجم ساخت‌وساز، باید به سمت سیاست‌هایی حرکت کرد که توسعه متوازن، عدالت فضایی و تأمین مسکن استطاعت‌پذیر را در اولویت قرار دهند.

بازنگری در این سیاست‌ها مستلزم بازتعریف نقش دولت، شهرداری‌ها و بخش خصوصی است. برنامه‌ریزی شهری باید از حالت پروژه‌محور خارج شود و به سمت «نیازمحوری» حرکت کند؛ یعنی تحلیل دقیق نیاز جمعیت هدف، مکان‌یابی منطقی، و طراحی پروژه‌هایی که نه‌تنها از نظر فنی و اقتصادی، بلکه از منظر اجتماعی نیز پایدار باشند. در عین حال، مشوق‌های مالیاتی و حمایتی برای تولیدکنندگان مسکن کوچک‌مقیاس، توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای، و کنترل سوداگری باید به‌طور جدی در دستور کار قرار گیرد.

اگر بازنگری در سیاست‌های توسعه‌ای به‌درستی انجام شود، نه‌تنها می‌توان رکود فعلی را پشت سر گذاشت، بلکه با تحریک هدفمند تقاضا و جهت‌دهی منابع مالی و اعتباری، بار دیگر پویایی به بازار بازگردانده خواهد شد. اما این مسیر نیازمند جسارت در تصمیم‌گیری، هماهنگی بین‌نهادی، و پرهیز از نگاه‌های کوتاه‌مدت و مقطعی است؛ چرا که بحران مسکن در ایران به نقطه‌ای رسیده که تنها با اصلاحات عمیق و ساختاری می‌توان به خروج از آن امید داشت.

در این میان توسعه شهرهای ساحلی و حرکت به‌سمت صنعتی‌سازی ساختمان، به‌عنوان دو مسیر قابل اتکا مورد توجه فعالان حوزه مسکن قرار گرفته‌اند. این دو محور نه‌تنها می‌توانند زمینه‌ساز افزایش بهره‌وری و کاهش هزینه ساخت‌وسازها در بخش مسکن باشند، بلکه ظرفیت آن را دارند تا به شکلی متوازن‌تر جغرافیای توسعه ایران را بازتعریف کنند.

در همین راستا توجه به نواحی جنوبی کشور به‌ویژه سواحل مکران نه‌ فقط از منظر اقتصادی و آمایش سرزمینی، بلکه در پاسخ به چالش‌هایی همچون تنش آبی تهران، تمرکز جمعیت در پایتخت و ضرورت تمرکززدایی از تهران اهمیت بیشتری یافته است. ایده انتقال بخشی از زیرساخت‌های کلان اجرایی به این مناطق نیز از جمله موضوعاتی است که بار دیگر در محافل کارشناسی و تصمیم‌سازی مطرح شده است.

برخی مجموعه‌های دولتی فعال در صنعت انبوه‌سازی نیز تلاش کرده‌اند با در نظر گرفتن شرایط جدید اقتصادی، مسیر خود را متناسب با این تحولات باز تنظیم کنند. در این مسیر توجه همزمان به توسعه سواحل جنوبی کشور از جمله در سواحل مکران و بهره‌گیری از فناوری‌های نوین ساخت می‌تواند به‌عنوان الگویی برای بازیابی رونق در این بازار مطرح شود. چنین رویکردی نه‌فقط از نظر اقتصادی، بلکه از منظر سیاست‌های کلان منطقه‌ای نیز قابل ارزیابی و پیگیری است.

میرمیثم اسدالهی معاون برنامه‌ریزی و توسعه کسب‌وکار گروه سرمایه‌گذاری مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم با اشاره به شرایط دشوار اقتصادی در سال‌های اخیر می‌گوید: اگرچه به‌واسطه رکود بلند مدت کشور تمامی شرکت‌های فعال در حوزه ساخت‌وساز با فراز و نشیب‌هایی مواجه بوده و هستند و در برخی بازه‌ها کاهش سودآوری و فعالیت را تجربه کرده‌اند، اولویت‌های ما بازتعریف مدل کسب‌وکار و افزایش تاب‌آوری شرکت در برابر شوک‌های بیرونی است.

وی افزود: شرایط خاص اقتصاد کشور از جمله رکود ساخت‌وساز، نوسانات قیمت مصالح، تحریم‌ها و جنگ تحمیلی ۱۲ روزه رژیم صهیونیستی علیه ایران الزاماتی برای تغییر استراتژی ایجاد کرده است. در این مسیر از یک‌سو بر بازآرایی جغرافیایی پروژه‌ها تمرکز کرده‌ایم و از سوی دیگر تلاش کرده‌ایم از ابزارهای فناورانه، صنعتی‌سازی، مصالح نوین و بهینه‌سازی انرژی برای افزایش بهره‌وری پروژه‌ها بهره ببریم.

وی با یادآوری این‌که به‌طور مشخص مطالعات عملکردی نشان می‌دهد بازدهی پروژه‌ها در استان‌های شمالی بالاتر از میانگین کشور بوده است، اضافه کرد: از این رو در طراحی پروژه‌های جدید تمرکز بیشتری بر این مناطق داشته‌ایم. این موضوع تنها یک تصمیم اقتصادی نیست، بلکه بخشی از سیاست بهینه‌سازی ترکیب پروژه‌های شرکت و کاهش ریسک عملیاتی در مناطق با بازده پایین‌تر است.

مکران،‌ ضرورتی راهبردی برای توسعه متوازن ایران

کارشناس سیاستگذاری مسکن با اعلام این‌که توسعه اقتصاد دریاپایه از محورهای مهم در برنامه هفتم توسعه است، اظهار کرد: این حوزه را نه فقط یک فرصت، بلکه ضرورتی راهبردی برای توسعه متوازن کشور می‌دانیم. به‌ویژه در سواحل مکران، نیاز جدی به توسعه شهری پایدار و زیرساخت‌های زیست‌پذیر وجود دارد.

اسدالهی گفت: برای این منظور در جنوب کشور دو شرکت تخصصی تأسیس شده که یکی از آن‌ها در منطقه مکران و دیگری در استان هرمزگان با عنوان مرجان واقع است. با وزارت راه و شهرسازی برای توسعه شهر مرجان تفاهم‌نامه همکاری امضا کرده‌ایم، هرچند پروژه هنوز در مرحله نیمه‌فعال است اما با همکاری معاونت علمی و فناوری ریاست‌جمهوری در تلاش برای تهیه طرح مطالعاتی واقع گرایانه و قابل اجرا برای توسعه اقتصاد دریاپایه و شهر هوشمند ساحلی هستیم.

وی یادآور شد: در این مطالعه علاوه بر طراحی شهری، به‌صورت ویژه بر روش‌های تأمین مالی نوآورانه و پایداری انرژی و اقتصادی تمرکز شده است.

وی همچنین با بیان این‌که رویکرد فروش را به‌صورت بنیادی تغییر داده‌ایم، به‌طوریکه مدل سنتی B۲C (فروش مستقیم به مشتری نهایی) تا حدی به سمت فروش عمده یا سازمانی (B۲B) تغییر کرده‌ است، اظهار کرد: این رویکرد سه مزیت مهم دارد؛ نخست این‌که از طریق همکاری با نهادها، سازمان‌ها و تعاونی‌های مسکن می‌توانیم دسترسی به مسکن را برای کارکنان آن‌ها که عمدتاً قشر کارمند با درآمد متوسط هستند آسان‌تر کنیم. دوم آن‌که روش مذکور منجر به کاهش هزینه‌های بازاریابی، فروش و ریسک‌های مرتبط با فروش اقساطی می‌شود. مزیت سوم هم این است که تامین مالی مناسب تری در شرایط رکود حاصل می‌شود.

وی بیان کرد: شرکت سال‌ها بر اساس استراتژی‌هایی قدرتمند فعالیت کرده است که باتوجه به تغییرات بازار مسکن و رویکردهای اجتماعی حاکم بر جامعه، کارایی گذشته را ندارند. به‌نظر می‌رسد که تعریف مأموریت‌های جدید برای شرکت‌های تابعه امری ضروری است. ایجاد شرکت‌های تخصصی جدید یا افزودن وظایف نو به شرکت‌های موجود در راستای تقویت زنجیره ارزش و زنجیره تأمین مجموعه گروه در دستور کار معاونت قرار دارد و مطالعات آن نیز در حال انجام است.

وی با اشاره به صنعتی‌سازی نیز گفت: در زمینه صنعتی‌سازی نیز اقدامات مطالعاتی متعددی در حال انجام است و برخی نیز در پروژه های گذشته مورد استفاده قرار گرفته است. در بخش طراحی و اجرا نیز مواردی مانند استفاده از BIM، به‌کارگیری مصالح کم‌مصرف و تکنولوژی‌های نوین در کاهش مصرف انرژی درحال انجام است. این اقدامات نه‌تنها بهره‌وری را افزایش می‌دهد، بلکه سازگاری پروژه‌ها را با الزامات توسعه پایدار تضمین می‌کند.

وی موضوع فروش متری مسکن را یکی از مباحث جذاب و قابل‌توجه دانست و درباره آن گفت: در شرایط فعلی بازار مسکن که قیمت هر متر مربع در برخی مناطق کشور به شدت افزایش یافته، فروش متری می‌تواند زمینه‌ای فراهم کند تا افراد با توان مالی محدود نیز امکان سرمایه گذاری در بازار مسکن را داشته باشند. در گذشته یکی از شرکت‌های تابعه تجربه فروش متری واحد را به شکل محدود و موردی داشته، اما این حوزه با موانع قانونی، حقوقـی و زیرساختی فراوانی مواجه است.

وی افزود: متأسفانه فضای این موضوع بیشتر به سمت تبلیغات و نمایش‌های رسانه‌ای  سوق پیدا کرده و امکان فعالیت جدی در آن به طور مشخص و الگو موفق هنوز فراهم نشده است. با این حال ما کمیته‌ای تخصصی برای پیگیری موضوع فروش متری و بحث توکنایز تشکیل داده‌ایم و جلسات متعددی در این خصوص برگزار شده است.

وی ادامه داد: در تلاشیم تا با رفع خلأهای موجود و ایجاد زیرساخت‌های فناورانه به یک مدل اجرایی قابل اتکا دست پیدا کنیم. واقعیت آن است که اجرای موفق فروش متری مسکن نیازمند یک اراده و اقدام ملی و همراهی نهادهای حاکمیتی است تا هم قوانین مرتبط وضع یا اصلاح شود و هم بسترهای فناورانه لازم فراهم شود. تا زمانی که این زیرساخت‌ها ایجاد نشود، امکان جلب اعتماد خریداران و سرمایه‌گذاران فراهم نخواهد شد.

وی همچنین یادآور شد: گروه سرمایه‌گذاری مسکن با بیش از سه دهه تجربه فعالیت مستمر در صنعت ساختمان، تاکنون بالغ بر ۸۰ هزار واحد مسکونی احداث و حدود ۲.۶ میلیون مترمربع مساحت مسکن در دست ساخت در سراسر کشور دارد.

وی با تأکید بر جایگاه این مجموعه افزود: مدعی هستیم که بزرگ‌ترین انبوه‌ساز کشور هستیم، البته ممکن است افرادی این ادعا را مورد مناقشه قرار دهند، اما استدلال ما مبتنی بر ظرفیت و توان اجرایی این شرکت است که در تمام پهنه سرزمینی ایران عزیزمان امکان اجرای پروژه را به شکل بالقوه دارد. پراکندگی شرکت‌های تابعه ما به گونه‌ای است که هر یک مسئول اجرای پروژه‌هایی در یک یا چند استان هستند، بنابراین مجموعه توانایی اجرای پروژه از شمال‌ غربی‌ترین تا جنوب‌ شرقی‌ترین نقطه کشور را داریم که به همین واسطه در آغاز پروژه‌ها کمترین تأخیر را داریم. همین توان اجرا در سراسر کشور می‌تواند گواهی باشد بر جایگاه گروه سرمایه‌گذاری مسکن به‌عنوان بزرگ‌ترین انبوه‌ساز کشور.

ارزش بالقوه منطقه مکران برای توسعه بازار مسکن ایران، با توجه به آنچه در این گزارش آمده و با در نظر گرفتن ابعاد اقتصادی، جغرافیایی، راهبردی و زیرساختی، ده‌ها میلیارد دلار برآورد می‌شود؛ رقمی که می‌تواند در صورت بهره‌برداری مؤثر، به یکی از اهرم‌های کلیدی رشد اقتصادی کشور در دهه آینده تبدیل شود.

برای درک این ارزش، کافی است به ظرفیت گسترده این منطقه برای ایجاد شهرهای جدید هوشمند، شهرک‌های صنعتی، زیرساخت‌های بندری و زیست‌پذیر و مسکن کارمندی و اقساطی سازمانی توجه کنیم. به‌عنوان مثال، تنها اگر هدف‌گذاری فعلی برای ساخت چند ده هزار واحد مسکونی در این ناحیه عملیاتی شود و قیمت متوسط هر مترمربع ساخت را حدود ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان (در مقیاس ساخت انبوه و صنعتی‌سازی) در نظر بگیریم، حتی با یک پروژه ۱۰ میلیون مترمربعی، ارزشی بالغ بر ۱۰۰ تا ۱۵۰ هزار میلیارد تومان (نزدیک به ۲ تا ۳ میلیارد دلار) خلق خواهد شد.

افزون بر این، چنانچه توسعه اقتصادی دریاپایه، شهرک‌های هوشمند و صادرات خدمات بندری نیز در زنجیره ارزش پروژه‌های مسکونی مکران تعریف شوند، ظرفیت تبدیل‌شدن این منطقه به یک قطب نوین اقتصادی در مقیاس ۵ تا ۱۰ میلیارد دلار سرمایه‌گذاری مستقیم و غیرمستقیم طی یک دهه وجود دارد. این میزان معادل توسعه یک منطقه آزاد یا بندر چندمنظوره مشابه چابهار یا کیش است، با این تفاوت که مکران از لحاظ موقعیت ژئوپلیتیکی و عمق استراتژیک حتی برتر نیز هست.

در مجموع، اگر نگاه صرفاً ساختمانی به مکران را کنار بگذاریم و آن را به عنوان یک موتور توسعه متوازن ملی در نظر بگیریم، آنگاه ارزش آن نه‌فقط از حیث ریالی و دلاری، بلکه از منظر امنیتی، اجتماعی و زیست‌محیطی نیز چندبعدی و بلندمدت خواهد بود. این منطقه می‌تواند نقش کلیدی در جلوگیری از تمرکز بیش از حد جمعیت در کلانشهرها، ارتقای امنیت شرق کشور، ایجاد اشتغال پایدار و اتصال بازارهای داخلی به کریدورهای بین‌المللی ایفا کند. این همان ارزش راهبردی است که نمی‌توان تنها با یک رقم ساده آن را اندازه‌گیری کرد.

ارزشمندی منطقه مکران برای توسعه بازار مسکن ایران چقدر است؟

ارزش بالقوه منطقه مکران برای توسعه بازار مسکن ایران، با توجه به آنچه در این گزارش آمده و با در نظر گرفتن ابعاد اقتصادی، جغرافیایی، راهبردی و زیرساختی، ده‌ها میلیارد دلار برآورد می‌شود؛ رقمی که می‌تواند در صورت بهره‌برداری مؤثر، به یکی از اهرم‌های کلیدی رشد اقتصادی کشور در دهه آینده تبدیل شود.

برای درک این ارزش، کافی است به ظرفیت گسترده این منطقه برای ایجاد شهرهای جدید هوشمند، شهرک‌های صنعتی، زیرساخت‌های بندری و زیست‌پذیر و مسکن کارمندی و اقساطی سازمانی توجه کنیم. به‌عنوان مثال، تنها اگر هدف‌گذاری فعلی برای ساخت چند ده هزار واحد مسکونی در این ناحیه عملیاتی شود و قیمت متوسط هر مترمربع ساخت را حدود ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان (در مقیاس ساخت انبوه و صنعتی‌سازی) در نظر بگیریم، حتی با یک پروژه ۱۰ میلیون مترمربعی، ارزشی بالغ بر ۱۰۰ تا ۱۵۰ هزار میلیارد تومان (نزدیک به ۲ تا ۳ میلیارد دلار) خلق خواهد شد.

افزون بر این، چنانچه توسعه اقتصادی دریاپایه، شهرک‌های هوشمند و صادرات خدمات بندری نیز در زنجیره ارزش پروژه‌های مسکونی مکران تعریف شوند، ظرفیت تبدیل‌شدن این منطقه به یک قطب نوین اقتصادی در مقیاس ۵ تا ۱۰ میلیارد دلار سرمایه‌گذاری مستقیم و غیرمستقیم طی یک دهه وجود دارد. این میزان معادل توسعه یک منطقه آزاد یا بندر چندمنظوره مشابه چابهار یا کیش است، با این تفاوت که مکران از لحاظ موقعیت ژئوپلیتیکی و عمق استراتژیک حتی برتر نیز هست.

در مجموع، اگر نگاه صرفاً ساختمانی به مکران را کنار بگذاریم و آن را به عنوان یک موتور توسعه متوازن ملی در نظر بگیریم، آنگاه ارزش آن نه‌فقط از حیث ریالی و دلاری، بلکه از منظر امنیتی، اجتماعی و زیست‌محیطی نیز چندبعدی و بلندمدت خواهد بود. این منطقه می‌تواند نقش کلیدی در جلوگیری از تمرکز بیش از حد جمعیت در کلانشهرها، ارتقای امنیت شرق کشور، ایجاد اشتغال پایدار و اتصال بازارهای داخلی به کریدورهای بین‌المللی ایفا کند. این همان ارزش راهبردی است که نمی‌توان تنها با یک رقم ساده آن را اندازه‌گیری کرد.