بازار مسکن رسماً قفل شد (۲۷ مهر ۱۴۰۴)
رکود شدید در بازار مسکن، به یکی از مهم‌ترین و پرچالش‌ترین واقعیت‌های اقتصادی کشور تبدیل شده است. در ماه‌های اخیر، نشانه‌های متعددی از قفل‌شدگی این بازار مشاهده می‌شود؛ از کاهش چشمگیر معاملات تا افزایش تعداد فایل‌های فروش بدون مشتری. خریداران و فروشندگان هر دو در حالت انتظار قرار گرفته‌اند: خریداران به امید کاهش قیمت‌ها دست از خرید کشیده‌اند و فروشندگان نیز حاضر به تعدیل قیمت‌های پیشنهادی خود نیستند. این وضعیت، چرخه‌ای از بی‌تحرکی را رقم زده که حتی وعده‌های حمایتی دولت هم تاکنون نتوانسته آن را بشکند.
تحلیل‌ها نشان می‌دهد که این رکود تنها ناشی از گرانی نیست، بلکه ترکیبی از عوامل ساختاری، روانی و مالی در شکل‌گیری آن نقش دارد. کاهش قدرت خرید خانوارها، جهش نرخ تسهیلات بانکی، افزایش هزینه ساخت و ابهام در آینده اقتصاد کلان، همگی بازار را به نقطه‌ای رسانده‌اند که حتی سازندگان بزرگ نیز ترجیح می‌دهند پروژه‌های جدید را متوقف کنند.
از سوی دیگر، کاهش بازده سرمایه‌گذاری در مسکن نسبت به سایر بازارها مانند بورس، طلا و حتی ارز، باعث شده جریان نقدینگی از بخش مسکن خارج شود.
در چنین شرایطی، بازار به نوعی «بی‌زمانی» دچار شده است. نه رونقی در خرید و فروش دیده می‌شود، نه کاهش محسوسی در قیمت‌ها. این سکون مزمن، نه به نفع مصرف‌کننده است و نه تولیدکننده. کارشناسان هشدار می‌دهند که ادامه این وضعیت، در میان‌مدت می‌تواند به فرسایش اقتصادی در حوزه ساخت‌وساز و خروج کامل سازندگان خرد از بازار منجر شود.
بازار در انتظار «اتفاق بزرگ» است
از سوی دیگر، تقاضای واقعی برای مسکن، یعنی خانوارهایی که نیاز مصرفی دارند، به دلیل ناتوانی مالی از بازار حذف شده‌اند. وام‌های خرید عملاً بی‌اثر شده‌اند و قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهرهای بزرگ، چندین برابر توان بازپرداخت وام‌های موجود است. در نتیجه، مسکن از کالایی مصرفی به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده که تنها در اختیار اقشار پردرآمد باقی مانده است.
در نهایت، کارشناسان بر این باورند که خروج از این قفل تنها از مسیر سیاست‌های چندوجهی ممکن است: کاهش نرخ سود تسهیلات، بازنگری در نظام مالیاتی املاک، حمایت از عرضه مسکن اجاره‌ای و واقعی‌سازی نرخ‌ها. بدون این اصلاحات، بازار مسکن همچنان در وضعیت انجماد باقی می‌ماند و به جای موتور محرک اقتصاد، به بار سنگینی بر دوش آن تبدیل خواهد شد.
کارشناس بازار مسکن گفت: ناهماهنگی میان سامانه‌های دولتی که یکدیگر را به‌رسمیت نمی‌شناسند و دخالت‌های سلیقه‌ای موجب شده حتی تنظیم یک قرارداد ساده ملک با چالش همراه شود و بازار عملاً فلج شود.
سامانه‌های دولتی هرکدام ساز خود را در بازار می‌زنند
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه بازار مسکن به عنوان بخشی از مجموعه اقتصاد کشور نیازمند آرامش و دخالت‌های مؤثر از سوی مسئولان است، گفت: تا زمانی که این مداخلات به‌صورت هماهنگ و کارگشا صورت نگیرد، وضعیت نابسامان و سلیقه‌ای فعلی ادامه خواهد داشت.
وی افزود: در حال حاضر شهرداری از یک‌سو و سامانه‌های مختلف مرتبط با تنظیم قراردادها از سوی دیگر، هرکدام به‌صورت مستقل و بدون هماهنگی عمل می‌کنند. از طرفی وزارت راه و شهرسازی، وزارت صمت و حتی قوه قضاییه هرکدام سامانه‌هایی دارند که یکدیگر را به رسمیت نمی‌شناسند و همین مسئله موجب شده است تا حتی تنظیم یک قرارداد ساده در بازار مسکن نیز با چالش‌های متعدد روبه‌رو شود.
غیبی تصریح کرد: نتیجه این ناهماهنگی‌ها در نهایت باعث شده که با وجود مشکلات متعدد بازار مسکن، این عوامل به‌عنوان مزید بر علت موجب شده چرخه اقتصاد مسکن به‌جای حرکت روبه‌جلو، به شکل معیوب درجا بزند.
وی گفت: در واقع باید بپذیریم که این مجموعه نیروها در یک راستا عمل نمی‌کنند و همین امر موجب می‌شود برایند آن‌ها جهت حرکت اقتصاد مسکن را دچار اختلال کند. بنابراین رفتارهای سلیقه‌ای موجود باید اصلاح شده و به سمت هماهنگی و هم‌راستایی حرکت کند تا بتوان از این چرخه معیوب خارج شد و به یک خروجی مناسب دست یافت.
بازار مسکن چطور شکوفا می‌شود؟
این کارشناس بازار مسکن افزود: موضوع سامانه‌ها و دخالت‌های شهرداری در امور مربوط به وزارت راه و سازمان نظام مهندسی، مباحث تخصصی و گسترده‌ای هستند که نیاز به بررسی عمیق در قالب نشست‌های کارشناسی و آسیب‌شناسی دارند.
وی اظهار کرد: زمانی که در حوزه اقتصاد کلان و فضای روانی جامعه آرامش برقرار شود، این آرامش به بازار مسکن نیز منتقل می‌شود. هنگامی که جامعه به تعادل اقتصادی و فکری می‌رسد، حضور و تظاهر خریداران و فروشندگان در بازار به تدریج افزایش پیدا می‌کند.
غیبی بیان کرد: مطالعات میدانی نشان می‌دهد که پس از ایجاد ثبات نسبی، مراجعه برای استعلام قیمت‌ها و بررسی وضعیت بازار از سوی مردم و فعالان اقتصادی از جمله مشاوران املاک افزایش یافته است. این موضوع نشان می‌دهد که اگر حاکمیت بتواند بار روانی جامعه را مدیریت کند و احساس امنیت اقتصادی را در مردم تقویت کنند، بازار مسکن نیز شکوفا خواهد شد.
وی با اشاره به کاهش صدور مجوزهای ساخت‌وساز در بازار مسکن گفت: همه این مسائل باید با استناد به آمار و داده‌های واقعی تحلیل شود. آنچه آمار نشان می‌دهد، عدم استقبال سازندگان برای سرمایه‌گذاری در املاک کلنگی است؛ زیرا این گروه هنوز نتوانسته‌اند املاک موجود خود را با توجه به شرایط بازار به فروش برسانند.
غیبی افزود: از سوی دیگر، بی‌اعتمادی نسبت به آینده بازار و نبود اطمینان از بازگشت سرمایه موجب شده تا بسیاری از سازندگان پروژه‌های جدیدی تعریف نکنند و صرفاً منتظر بمانند تا رفتار بازار و تقاضای مؤثر از سوی خریداران مشخص شود. در صورت مشاهده نشانه‌های رونق، آنان برای ساخت‌وساز یا فروش واحدهای خود اقدام خواهند کرد.
وی ادامه داد: مجموعه این عوامل باعث شده که با نوعی «انباشت انتظاری» در بازار مواجه باشیم؛ به این معنا که فعالان اقتصادی و مردم منتظرند بازار مسکن از رکود فعلی خارج شود تا بتوانند تصمیم‌گیری‌های اقتصادی خود را انجام دهند.
این کارشناس بازار مسکن گفت: در حال حاضر بازار در شرایط رکود به سر می‌برد و خرید و فروش به‌صورت مؤثر انجام نمی‌شود. از سوی دیگر، سازندگان برای آغاز پروژه‌های جدید با افزایش شدید قیمت مصالح، خدمات و سایر هزینه‌ها روبه‌رو هستند که قیمت تمام‌شده هر واحد را بالا می‌برد.
وی افزود: سازندگان با این چالش مواجه‌اند که اگر با هزینه‌های بالا اقدام به ساخت کنند اما متقاضی مؤثری برای خرید وجود نداشته باشد، سرمایه آن‌ها در گردش نخواهد بود. از طرفی، فروش با قیمت حداقلی نیز سود لازم را برای سازنده تضمین نمی‌کند.
غیبی خاطرنشان کرد: مجموعه این دلایل موجب شده تا برخلاف سال‌های گذشته، با کاهش محسوس در صدور پروانه‌های ساخت مواجه باشیم. در سال‌های قبل، سازندگان تمایل زیادی به دریافت مجوزهای ساختمانی داشتند، اما امروز این انگیزه به‌دلیل شرایط نامطمئن بازار و افزایش هزینه‌ها به‌شدت کاهش یافته است.
