خانه های خالی چگونه شناسایی می شوند؟

طرح مجلس برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی که بعد از دو بار رفت و برگشت به کمیسیون اقتصادی و رفع ایرادات مورد تأیید شورای نگهبان قرار گرفت، سرانجام دوم دی‌ماه از سوی مجلس به دولت ارسال و پانزدهم همان ماه توسط رئیس‌جمهور به وزیر اقتصاد ابلاغ گردید.

طرح دوفوریتی اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی از مردادماه امسال کلید خورد و آذرماه به تصویب رسید تا بر این اساس، در صورتی که یک واحد مسکونی بیش از ۱۲۰ روز از یک سال بدون سکنه یا کاربر باشد به عنوان «خانه خالی» محسوب و مشمول قانون مالیات قرار بگیرد.

هدف از عملیاتی شدن قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی به عنوان پارامتری برای تعادل بخشی به عرضه و تقاضا در بازار مسکن از سوی مجلس درنظر گرفته شد تا به عنوان ابزار نظارتی بتواند خانه‌های احتکار شده را به بازار ملتهب و افسارگسیخته مسکن وارد کند.

بر اساس طرح مجلس، وزارت راه و شهرسازی مکلف شد اطلاعات موردنیاز برای وصول مالیات از واحد‌های مشمول ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم را در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهد و این سازمان نیز موظف است مالیات تعیین‌شده را به مالک واحد مذکور ابلاغ کند. مالک واحد خالی نیز مکلف است تا ۳ ماه پس از ابلاغ، مالیات را پرداخت کند و در صورت عدم پرداخت، مشمول جریمه ۴ درصدی ماهانه خواهد بود.

اخذ مالیات از خانه‌های خالی موضوع تازه‌ای نیست و در سال‌های گذشته هم بار‌ها مطرح‌شده بود، اما به دلایل مختلفی ازجمله عدم هماهنگی دستگاه‌های مرتبط اجرایی نشد. یکی از مهم‌ترین موانع برای اجرای این قانون، عدم وجود سامانه جامع اطلاعاتی بود تا با شناسایی دقیق خانه‌های خالی اعم از بهره‌برداری توسط مالک، اجاره یا خالی بودن ملک به عنوان یک ابزار برای شناسایی مشمولان مالیات قابل‌استفاده باشد.

به تازگی محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در خصوص آمار شناسایی خانه‌های خالی، اعلام کرده است: «تاکنون یک‌میلیون و ۱۵۰ هزار خانه خالی در کشور شناسایی‌شده و در کارتابل سازمان امور مالیاتی قرارگرفته است.» این در حالی است که سازمان امور مالیاتی بیان می‌کند از مجموع اطلاعات قابل استحصال برای مالیات خانه‌های خالی، میزان بسیار اندکی قابل‌استفاده است و بخش زیادی از دیتای داده‌شده قابل اتکا نیست.

زیرساخت‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی فراهم نیست

سید ناصر موسوی لارگانی، عضو کمیسیون اقتصادی مجلس درباره روند اجرای قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی اظهار کرد: «علی‌رغم این‌که دولت اعلام می‌کرد سامانه‌ای را برای شناسایی خانه‌های خالی تعریف کرده و زیرساخت‌ها برای شناسایی آماده هستند، اما ظاهرا هنوز این امکان فراهم نشده است، اما با این تفاسیر در بودجه ۱۴۰۰ موضوع اخذ مالیات از خانه‌های خالی مورد تأکید قرارگرفته و انتظار می‌رود از ابتدای سال آینده این قانون اجرایی و عملیاتی شود.»

وی افزود: «در شرایط فعلی تحریم که امکان صادرات زیاد نفت وجود ندارد و با کمبود جدی بودجه و کسری آن مواجه هستیم، دولت باید برای اداره کشور از ظرفیت مالیات‌های اخذشده استفاده کند و به همین دلیل اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در شرایط فعلی ضرورت دارد. مجلس یازدهم نیز از ابتدا به دنبال اخذ مالیات از خانه‌های خالی بود، زیرا طبق آمار بیش از دو میلیون واحد خانه خالی از سکنه هستند که نه به فروش می‌رسند و نه اجاره و رهن داده می‌شوند.»

عضو هیات‌رئیسه مجلس با اشاره به عدم هماهنگی میان وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی برای شناسایی واحد‌های خالی از سکنه گفت: «به‌طورمعمول ارگان‌ها مسئولیت کم‌کاری خود را به عهده دیگر سازمان‌ها می‌گذارند به این دلیل که فلان سازمان یا اداره با ما همکاری‌های لازم را نداشته و زیرساخت‌ها را آماده نکرده است، درنتیجه ما هم امکان عملیاتی و اجرایی کردن آن قانون را نداریم.»

موسوی لارگانی اضافه کرد: «سامانه املاک که وزارت راه و شهرسازی مدعی تکمیل آن است، باید این قابلیت را داشته باشد که مورداستفاده سازمان امور مالیاتی قرار بگیرد و اطلاعات دقیق و کامل را ارائه دهد.»

وی با اشاره به کم‌کاری سازمان امور مالیاتی در اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی گفت: «این سازمان از زیر بار بعضی از مسئولیت‌ها شانه خالی می‌کند. به عنوان نمونه سازمان امور مالیاتی باید از قبل زیرساخت‌های مالیات بر ارزش افزوده از صندوق‌های فروش را فراهم می‌کرد، اما تاکنون این مصوبه را اجرایی نکرده است.»

موسوی لارگانی در پایان سخنانش تصریح کرد: «سازمان امور مالیاتی هنوز نتوانسته جلوی فرار مالیاتی را بگیرد. این سازمان بعضی از قوانین را به‌دلخواه خود اجرا می‌کند که همین اقدام، نارضایتی‌های زیادی را در پی داشته است. ضمن این‌که بعضی از قوانین که امکان شفاف‌سازی دارند را اجرایی نمی‌کند.»

عدم مالیات ستانی از بخش مسکن با پاسکاری سازمان‌های متولی

سال‌هاست کارشناسان اقتصادی بر ضرورت مالیات ستانی از بخش مسکن تأکید می‌کنند تا به این واسطه تعادل و کاهش قیمت‌ها در خرید، رهن و اجاره ملک اتفاق بیفتد، درحالی‌که با وجود اهمیت این مسئله، اما در عمل مسئولان سازمان‌ها و وزارتخانه‌های ذی‌ربط، اقدام جدی برای عملیاتی کردن این مؤلفه تأثیرگذار انجام نداده‌اند.

درحال‌حاضر بسیاری از کشور‌ها با اجرای این قانون توانسته‌اند تعداد زیادی از واحد‌های مسکونی خالی را روانه بازار کنند و کانادا یکی از نمونه‌های موفق در این زمینه است. دولت محلی ونکوور بر روی خانه‌های خالی از سال ۲۰۱۷، مالیات ۱/۲۵ درصدی تعیین کرده و از آن زمان تاکنون، ۳۰ هزار خانه خالی وارد بازار شده‌اند که ۱۱ هزار واحد آن، به بخش اجاره راه‌یافته‌اند.

این تصمیم مقامات ونکوور، علاوه بر آنکه باعث پایین آمدن اجاره‌بها شده، ۱۹ درصد قرارداد‌های اجاره مسکن بلندمدت را هم افزایش داده است. این در شرایطی است که هنوز در کشور ما در برابر اجرای مالیات از خانه‌های احتکار شده، مقاومت صورت می‌گیرد.

یکی از دلایل اصلی در تورم بالا در بخش مسکن، وجود نگاه سرمایه‌ای به این کالای مصرفی است. برآیند وجود چنین رویکردی خودداری مالکان از عرضه واحد‌های مسکونی به بازار در زمان کاهش نرخ مسکن به امید بالا رفتن قیمت‌هاست، اما اخذ مالیات ابزاری مهم برای مقابله با احتکار مسکن و ساماندهی بازار ملک قلمداد می‌شود. با این تفاسیر وزارتخانه راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی که دو نهاد مؤثر در اجرای این قانون محسوب می‌شوند، با پاسکاری میان یکدیگر هر کدام به دلایل مختلف از زیر بار اجرای این قانون شانه خالی کرده‌اند و هنوز قانون مالیات از خانه‌های خالی راه به جایی نبرده است.