دلیل افزایش قیمت وام مسکن چیست؟

هزینه خرید «امتیاز وام مسکن» با صعود نرخ اوراق از کف ۵ ساله، روند افزایشی پیدا کرد. میانگین نرخ هر فقره اوراق وام خرید مسکن در سال ۹۸ به پایین‌ترین سطح در مقایسه با سال‌های قبل از آن رسید؛ به‌طوری‌که با بی‌اثر شدن قدرت وام برای غالب متقاضیان خرید آپارتمان، تقاضای مصرفی برای اوراق از همان ابتدای سال گذشته با شیب تند رو به کاهش گذاشت و میانگین سالانه نرخ اوراق به ۴۴ هزار تومان تنزل یافت.

امسال اگر چه تضعیف قدرت خرید مسکن با تداوم جهش نرخ ملک تشدید شده و میزان استفاده از وام در معاملات بهار ۹۹ بازار ملک ۳۰درصد نسبت به بهار پارسال کاهش پیدا کرده است، اما بازار امتیاز وام دست‌کم در سه ماه اخیر به عرصه مانور تقاضای سرمایه‌ای تبدیل شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد هیجانات بورس به بازار اوراق وام مسکن شوک وارد کرده است. حجم معاملات (غیرمصرفی) در این بازار تا دو برابر سال گذشته شده است. در ادامه این گزارش قدرت واقعی وام خرید مسکن در تهران و سایر شهر‌ها برآورد شده است.

بورس و بازار مسکن

نوسانات بازار سهام در ماه‌های اخیر منجر به بروز شوک بورسی در بازار بالادست معاملات مسکن شد. در هفته اول ماه جاری وطی یک ماه گذشته، شوک بورسی به بازار معاملات اوراق وام مسکن منجر به جهش نرخ امتیاز وام خرید واحد‌های مسکونی از کف قیمتی ۵ ساله شد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد طی یک‌ماه گذشته در برخی از روزها، میانگین نرخ هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن به مرز ۹۰ هزار تومان نیز رسید. هم‌اکنون سقف وام خرید مسکن از محل اوراق برای متقاضیان انفرادی معادل ۱۴۰ میلیون تومان و برای زوجین متقاضی وام ۲۴۰ میلیون تومان است. متقاضیان دریافت این تسهیلات به ازای تسهیلات ۱۴۰ میلیون تومانی باید معادل ۲۸۰ فقره اوراق وام مسکن خریداری کنند و زوجین متقاضی نیز برای دسترسی به این تسهیلات باید ۴۸۰ فقره اوراق وام مسکن تهیه کنند و به بانک وام‌دهنده ارائه دهند.

میانگین نرخ هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن در حالی طی یک‌سال ۹۸ بعد از گذشت ۵ سال – از سال ۹۳ تا سال ۹۸-به کف قیمتی رسیده بود که طی ۱۲ ماه منتهی به پایان سال گذشته، هر فقره اوراق وام مسکن به‌طور متوسط ۴۴ هزار تومان معامله شد. این میزان به‌عنوان کف قیمتی معاملات اوراق طی ۵ سال گذشته شناخته می‌شود.

پایین‌ترین میانگین نرخ اوراق

از ابتدای سال ۹۳ تا قبل از سال ۹۸، پایین‌ترین میانگین نرخ اوراق طی یک‌سال معادل ۶۱ هزار تومان بود. هرچند در این سال‌ها یک کف متعارف قیمتی اوراق معادل نرخ ۵۰ هزار تومانی هر فقره اوراق وام مسکن وجود داشت. با این حال در نیمه اول سال ۹۸ نرخ اوراق از کف متعارف نیز پایین‌تر رفت و در مرداد ماه ۹۸ به‌طور متوسط میانگین نرخ هر فقره اوراق به ۳۶ هزار تومان رسید.

نیمه اول سال گذشته، در نتیجه جهش نرخ مسکن، رکود بازار معاملات و بی‌اثر شدن پوشش وام مسکن در تامین هزینه‌های خرید واحد‌های مسکونی تقاضا برای خرید اوراق کاهش یافت و همین موضوع منجر به افت نرخ در بازار بالادست معاملات مسکن؛ یعنی بازار اوراق وام خرید آپارتمان شد.

اما نیمه دوم سال در نتیجه بهبود و افزایش نسبی سقف وام خرید مسکن از محل اوراق، میزان تقاضا برای دریافت وام اوراق به‌خصوص در شهر‌های متوسط و کوچک که وام اوراق پوشش مناسب‌تری از هزینه خرید مسکن را تامین می‌کرد، افزایش یافت.

در هفته اول مرداد ماه امسال و به‌خصوص در یک ماه گذشته نیز بازار اوراق وام خرید مسکن شاهد پرواز قیمت‌ها از کف ۵ ساله بود، به این معنا که نوعی جهش نرخ در بازار معاملات اوراق وام مسکن به وقوع پیوست که موجب شد در حالی که میانگین نرخ هر فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن در یک‌سال ۹۸ معادل ۴۴ هزار تومان بود، در تیرماه این رقم به ۷۱ هزار تومان افزایش یابد.

در روز‌های ابتدایی مرداد ماه نیز میانگین نرخ هر فقره اوراق تسهیلات خرید مسکن به ۸۱ هزار تومان رسید و در برخی از روز‌ها تا مرز ۹۰ هزار تومان نیز پیشروی کرد؛ بنابراین میانگین نرخ معامله هر فقره اوراق وام خرید مسکن در تیرماه امسال در مقایسه با میانگین نرخ اوراق در یک‌سال ۹۸ معادل ۶۱ درصد افزایش یافت. این در حالی است که میانگین نرخ اوراق در روز‌های ابتدایی مرداد ماه (هفته اول مردادماه) معادل ۸۱ هزار تومان شد و با احتساب این رقم، میانگین نرخ اوراق در هفته اول از دومین ماه فصل تابستان با جهش ۸۴ درصدی در مقایسه با میانگین نرخ اوراق در یک‌سال ۹۸ روبه‌رو شد البته درحال‌حاضر نرخ اوراق در کانال ۷۰ هزار تومانی قرار دارد.

پیش از این، تجربه جهش نرخ اوراق در تابستان ۹۵ وجود داشت؛ به‌طوری‌که در مردادماه ۹۵ نیز نرخ هر فقره اوراق وام مسکن به‌طور متوسط به مرز ۱۰۰ هزار تومان نیز نزدیک شد.

دلیل افزایش نرخ وام چیست؟

سوال مهمی که هم‌اکنون و در شرایط جهش نرخ اوراق وام مسکن مطرح است آن است که دلیل این افزایش نرخ چیست؟ آیا این جهش قیمتی به‌دلیل بروز اتفاقات درونی بازار مسکن است یا رویداد‌های بیرونی علت اصلی پرواز نرخ اوراق وام مسکن از کف ۵ ساله است؟ اگر چه اتفاقاتی همچون افزایش سقف وام خرید مسکن در ماه‌های پایانی سال گذشته و همچنین نیازمندی تسهیلات مسکن از جمله بخش قابل توجهی از تسهیلات ساخت وخرید واحد‌های مسکونی به خرید اوراق و ارائه آن به بانک تسهیلات‌دهنده، در تغییرات صعودی نرخ اوراق اثر‌گذار بوده است؛ اما مهم‌ترین دلیل پرواز نرخ اوراق در هفته‌های گذشته را می‌توان به بروز شوک بورسی در بازار بالادست معاملات مسکن نسبت داد.

در واقع علت اصلی جهش نرخ اوراق در هفته‌های اخیر ناشی از افزایش بازدهی بازار سهام و نوسانات بورسی بوده است، به‌طوری‌که اوراق وام خرید مسکن هم به‌عنوان یکی از محصولات بازار سرمایه تحت تاثیر شوک‌های بورسی قرار گرفته و با جهش نرخ مواجه شده است. درواقع از آنجا که بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی در رکود قرار دارد و تقاضا برای دریافت وام مسکن نیز نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافته است، دلیل جهش نرخ وام مسکن را نمی‌توان در داخل بازار مسکن جست‌وجو کرد.

بررسی‌ها و یافته‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون اگر چه بخشی از وام ساخت مسکن با استفاده از اوراق پرداخت می‌شود و همین موضوع می‌تواند تقاضا برای خرید اوراق را افزایش دهد، اما تقاضا برای خرید اوراق به منظور دریافت وام خرید مسکن نه تنها در امسال افزایش نداشته است، بلکه به علت رکود بازار معاملات خرید مسکن، تقاضای وام خرید با استفاده از وام کاهش نیز یافته است. در بهار امسال (سه ماه اول امسال) وام خرید مسکن نسبت به مدت مشابه سال قبل (سه ماه اول سال ۹۸) معادل ۳۰ درصد افت کرد. در خرداد ماه این میزان کاهش در همین بازه زمانی ۴۰ درصد بود.

بازار اوراق وام مسکن

یافته‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد همچنین کمتر از نیمی از معاملات اوراق در سه ماه منتهی به پایان تیرماه امسال منجر به دریافت وام مسکن شده است. این موضوع نشان می‌دهد بیش از نیمی از معاملات صورت‌گرفته و خرید‌های انجام‌شده در بازار بالادست معاملات مسکن (بازار اوراق وام مسکن)، منجر به دریافت وام نشده و به انگیزه‌های سوداگرانه و سرمایه‌گذاری خریداری شده است.

در واقع دو عامل عمده منجر به جهش اخیر نرخ اوراق شده است؛ یکی مربوط به کاهش عرضه اوراق از سوی دارندگان آنها به انگیزه کسب سود بیشتر وفروش با نرخ بالاتر در آینده و دیگری به‌دلیل اثر نوسانات افزایشی بازار سهام بر نرخ اوراق. این در حالی است که عرضه اولیه اوراق وام خرید مسکن نه تنها در امسال کاهش نیافته است، بلکه در مقایسه با سال گذشته به‌صورت جزئی افزایش نیز یافته است. از سوی دیگر تقاضای مصرفی برای خرید اوراق به قصد دریافت وام هم کاهش یافته است. اما آنچه شوک بورسی در بازار بالادست معاملات مسکن را اثبات می‌کند، آمار مربوط به معاملات اوراق به لحاظ معامله هر فقره اوراق، در سه ماه منتهی به تیرماه امسال است.

از آنجا که معمولا فروردین ماه به‌دلیل نیمه تعطیل بودن، عملا معاملات چندانی در بازار اوراق صورت نمی‌گیرد و عمده معاملات در ماه‌های قبل وبعد از آن انجام می‌شود آمار معاملات اوراق در سه‌ماه منتهی به پایان تیرماه در نظر گرفته شده است و آمار معاملات اوراق در فروردین ماه در محاسبات سه ماهه اعمال نشده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد معاملات اوراق وام مسکن به لحاظ تعداد اوراق معامله شده در سه ماه منتهی به پایان تیر ماه امسال در مقایسه با بازه زمانی مشابه سال گذشته حدود دو برابر شده است؛ اما تنها کمتر از نیمی از این معاملات در بازار اوراق منجر به دریافت وام مسکن از محل اوراق و در واقع مصرف اوراق برای دریافت وام شده است.

این موضوع نشان می‌دهد بیش از نیمی از معامله‌گران بازار اوراق و خریداران در این سه ماه، با انگیزه‌های سوداگرانه و سرمایه‌گذاری و به انگیزه فروش اوراق با نرخ بالاتر در آینده اقدام به ورود به بازار بالادست معاملات خرید مسکن و خریداری اوراق کرده‌اند. در واقع غالب معامله‌گران، متقاضیان غیرمصرفی اوراق بودند و برای دریافت وام وارد بازار اوراق نشدند. محاسبات «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در سه ماه منتهی به پایان تیرماه امسال مجموعا حدود ۱۱ میلیون فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن مورد معامله قرار گرفته است. این در حالی است که این میزان در همین بازه زمانی در سال گذشته معادل حدود ۵ میلیون فقره بوده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در‌حالی‌که تنها کمتر از نیمی از اوراق خریداری‌شده از سوی متقاضیان در این سه ماه تبدیل به وام خرید مسکن شده است، حجم معاملات اوراق مسکن در همین بازه زمانی دو برابر شده است. یعنی در شرایطی که تقاضای مصرفی برای خرید اوراق به انگیزه دریافت وام در امسال کاهش یافته معاملات اوراق نه تنها کم نشده، بلکه با افزایش دو برابری مواجه شده است. این موضوع حکایت از ورود بازار بالادست معاملات مسکن به فهرست بازار‌های مورد علاقه سرمایه‌داران وسوداگران دارد.

۳۰ درصد از خریداران واحد‌های مسکونی وام خریدند

آمار‌ها نشان می‌دهد بهار امسال ۳۰ درصد از خریداران واحد‌های مسکونی در کشور با وام خرید اقدام به معامله واحد‌های مسکونی کرده و صاحبخانه شده‌اند. این در حالی است که در بهار سال گذشته این میزان معادل ۵۰ درصد بود. یعنی در سه ماه اول سال گذشته حدود ۵۰ درصد از خریداران مسکن در خرید واحد‌های مسکونی خود از وام مسکن استفاده کردند. در واقع در سال گذشته سهم وام خرید مسکن در معاملات خرید واحد‌های مسکونی کاهش یافته است. علت این موضوع به ادامه رشد نرخ مسکن در امسال از یکسو و کم‌اثر شدن وام خرید واحد‌های مسکونی در پوشش هزینه‌های خرید خانه مربوط می‌شود.

درواقع در امسال جامعه استفاده‌کنندگان از وام خرید مسکن در خرید‌های ملکی به‌دلیل کم‌اثر شدن قدرت وام در پوشش هزینه‌های خرید واحد‌های مسکونی کوچک‌تر از سال گذشته شده است. به گزارش «دنیای اقتصاد» میانگین نرخ هر فقره اوراق وام خرید مسکن در اردیبهشت ماه ۹۸ به ۵۳ هزار تومان رسید که این میزان در اردیبهشت سال گذشته برابر با ۵۰ هزار تومان بود. در خرداد نرخ هر فقره اوراق ۷۱ هزار تومان بود؛ درحالی‌که در خرداد سال قبل این رقم معادل ۴۹ هزار تومان اعلام شده بود. در تیرماه امسال نیز میانگین نرخ هر فقره اوراق، ۷۱ هزار تومان اعلام شد که این رقم هم در تیرماه سال گذشته معادل ۴۵ هزار تومان بود.