قیمت مسکن در تهران تخت گاز گرفت (۳ شهریور ۱۴۰۴)

اگرچه در ظاهر افزایش محدود قیمت می‌تواند برای خریداران بالقوه خبر خوبی باشد، اما واقعیت این است که بخش عمده‌ای از تقاضا همچنان توان ورود به بازار را ندارد. قدرت خرید خانوارها طی سال‌های اخیر به شدت کاهش یافته و حتی با وجود رشد ناچیز قیمت‌ها، تهیه مسکن همچنان برای دهک‌های متوسط و پایین دست‌نیافتنی است. این رکود باعث شده حجم معاملات در پایین‌ترین سطوح خود باقی بماند.

کاهش شتاب رشد قیمت مسکن به معنای ارزانی واقعی نیست. در شرایطی که نرخ تورم بسیار بالاست، رشد ۶ درصدی قیمت مسکن به معنای عقب‌ماندن این بازار از سطح عمومی قیمت‌هاست. این موضوع نشان می‌دهد که مسکن به‌رغم افزایش قیمت ظاهری، در واقع ارزش نسبی خود را در برابر سایر کالاها و دارایی‌ها از دست داده است.

بازار مسکن که همواره به‌عنوان پناهگاه امن سرمایه‌ها شناخته می‌شد، اکنون جذابیت گذشته را ندارد. سرمایه‌گذاران به‌دلیل کندی در بازدهی، به سمت بازارهای سریع‌تر مانند ارز و طلا حرکت کرده‌اند. این تغییر رفتار، چرخه سنتی سرمایه‌گذاری در مسکن را مختل کرده و چشم‌انداز آینده این بازار را مبهم‌تر ساخته است.

در این شرایط، خریداران واقعی یا همان متقاضیان مصرفی بیشترین فشار را متحمل می‌شوند. نبود توان خرید و همزمان کاهش انگیزه سازندگان برای عرضه واحدهای جدید، باعث شده عرضه و تقاضا در نقطه‌ای نامتعادل باقی بماند. این عدم تعادل، در بلندمدت می‌تواند منجر به کمبود شدید مسکن مصرفی شود و فشار مضاعفی بر دهک‌های پایین وارد آورد.

یکی از عوامل تشدیدکننده این وضعیت، نبود سیاست‌های مشخص و پایدار در حوزه مسکن است. طرح‌هایی مانند ساخت انبوه واحدهای ارزان‌قیمت یا تسهیلات خرید، بدون پشتوانه مالی و اجرایی کافی، عملاً قادر به تغییر شرایط نیستند. در چنین فضایی، انتظار بهبود سریع بازار بعید به نظر می‌رسد.

اثرات اجتماعی رکود مسکن

رکود عمیق در بازار مسکن صرفاً یک موضوع اقتصادی نیست، بلکه پیامدهای اجتماعی قابل توجهی نیز به دنبال دارد. افزایش سن ازدواج، مهاجرت به حاشیه شهرها و تشدید شکاف طبقاتی، بخشی از نتایج مستقیم و غیرمستقیم این وضعیت هستند. وقتی خانه‌دار شدن به رویای دور از دسترس بدل شود، پیامدهای اجتماعی آن گریبان‌گیر کل جامعه خواهد شد.

در نهایت، می‌توان گفت بازار مسکن در ایران در یک وضعیت بغرنج قرار گرفته است؛ بازاری که نه رشد قابل توجهی دارد و نه قدرت خریدی برای تحریک تقاضا وجود دارد. ادامه این شرایط، بدون مداخله مؤثر و سیاست‌های هدفمند، می‌تواند رکود مسکن را به بحرانی اجتماعی و اقتصادی تبدیل کند. راه‌حل نیازمند ترکیب سیاست‌های مالی، تقویت قدرت خرید و افزایش عرضه پایدار است تا شاید تعادل از دست‌رفته دوباره به این بخش بازگردد.

داده‌های غیررسمی از بازار مسکن شهر تهران در یک سال اخیر حاکی از آن است که میانگین قیمت فروش یک متر مربع مسکن در پایتخت تنها ۶ درصد رشد داشته که کمترین میزان افزایش را در مقایسه با بازارهای طلا، ارز و بورس به خود اختصاص داده است.

بررسی آگهی‌های فروش مسکن تهران در سال ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ نشان می‌دهد میانگین قیمت پیشنهادی هر متر مربع مسکن شهر تهران از ۹۸.۵ میلیون تومان در خرداد سال گذشته به ۱۰۴.۵ میلیون تومان در خرداد سال جاری رسیده که از رشد ۶.۱ درصد حکایت دارد.

بر اساس داده‌های به دست آمده از سامانه کیلید، در شرایطی که تحت تاثیر کاهش شدید تقاضای مصرفی ناشی از افت توان خرید، معاملات به میزان قابل توجهی کاهش یافته، جنگ ۱۲ روزه نیز در کاهش عرضه و تقاضای مسکن اثرگذار بوه است.

رشد ۶ درصدی نرخ مسکن در تهران

در خرداد ۱۴۰۳ تعداد آگهی‌های فروش آپارتمان در تهران نسبت به سال گذشته ٪۵۳ کاهش داشته است. این افت شدید هم‌زمان با جنگ ۱۲ روزه ایران و رژیم صهیونیستی رخ داد که تا ۳ تیر ادامه داشت و طبیعی است که حتی روز‌های بعد از آن هم بازار در حالت رکود و شوک باقی مانده باشد.

میانگین قیمت واحد‌های مسکونی آگهی‌شده در خرداد ۱۴۰۳ حدود ۰.۹٪ کمتر از خرداد سال گذشته بوده است.

در همین بازه، میانگین قیمت هر متر مربع ۶.۱٪ افزایش یافته است. این تناقض ناشی از تغییر ترکیب آگهی‌هاست. در سال ۱۴۰۳ سهم بیشتری از آگهی‌ها مربوط به واحد‌های کوچک‌تر بوده است (افزایش حدود ۵ واحد درصدی سهم واحد‌های زیر ۷۵ متر نسبت به سال گذشته). به همین دلیل، با وجود کاهش متوسط قیمت کل خانه‌ها، قیمت هر متر مربع رشد داشته است.

درخصوص عمر بنا نیز میزان ملک‌های کمتر از ۵ سال در سال ۱۴۰۴ مقدار ۲۹.۵ درصد از کل بوده که این مقدار نسبت به سال پیش ۱.۲ درصد کاهش یافته است.

تعداد آگهی‌های رهن و اجاره شهر تهران نیز از کاهش ۲۱ درصدی آگهی‌های رهن و اجاره آپارتمان شهر تهران نسبت به سال گذشته حکایت دارد.

مقدار شاخص قیمت به اجاره (price/rent) که مبنایی برای بررسی مقایسه بازدهی قیمت به اجاره محسوب می‌شود گویای آن است که میانگین شاخص قیمت به اجاره در شهر تهران برای خرداد سال ۱۴۰۳ مقدار ۱۵.۵ بوده و در سال ۱۴۰۴ به ۱۶.۱ افزایش یافته است.

مقایسه چهار بازار مسکن، طلا، دلار و بورس در ماه‌های تیر ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ نشان می‌دهد طلا بیشترین بازدهی را در یک سال اخیر داشته است؛ به طوری که رشد قیمت مسکن در یک سال گذشته ۶ درصد، طلا ۱۰۱ درصد، دلار ۳۸ درصد و شاخص بورس ۳۶ درصد بوده است.