مستاجران در یک قدمی بزرگترین فاجعه سال

این امر ریشه در مزایای ذاتی بافت‌های فرسوده شهری نسبت به زمین‌های حاشیه شهر دارد و نشانگر تمایل عمومی مردم به سکونت در مناطق پرجمعیت و دارای زیرساخت است. 

بررسی‌ها نشان می‌دهد که آنچه به عنوان "زمین ۹۹ ساله ارزان" مطرح می‌شود، در عمل چنین نیست؛ زیرا هزینه‌های گسترده‌ای برای ایجاد زیرساخت‌ها و خدمات شهری در مناطق حاشیه‌ای به دوش دولت و عموم مردم منتقل می‌شود. در مقابل، بافت فرسوده از پیش دارای بخشی از خدمات لازم است و این موضوع، علاوه بر کاهش هزینه‌های توسعه، انتخاب آن را در مقایسه با حاشیه شهرها به صرفه‌تر و منطقی‌تر می‌کند.

تامین مسکن یکی از دغدغه‌های اصلی بخش قابل توجهی از آحاد جامعه طی سال‌های گذشته بوده است؛ با توجه به جهش‌‌های مستمر قیمتی در بازار مسکن و کاهش قدرت خرید اقشار کم‌درآمد و میان‌درآمد این دغدغه روز‌به‌روز جدی‌‌تر شده است. در چنین شرایطی دولت‌های مختلف و سیاستگذاران حوزه مسکن راهکارهای متنوع و متعددی را برای حل معضل تامین خانه گروه‌های کم‌‌درآمد و میان‌‌درآمد ارائه کرده‌‌اند.

بررسی‌‌ها حاکی از آن است که عمده راهکارهای اخذ شده از سوی دولت‌ها طی سال‌های گذشته بر اجرای پروژه‌های مسکن دولتی بر زمین‌‌های خارج از شهر (زمین ۹۹ ساله) متمرکز بوده است. سیاستگذاران حوزه مسکن زمین ۹۹ ساله را به سبب قیمت پایین و با هدف کاهش هزینه نهایی ساخت انتخاب کرده‌‌اند؛ این در حالی است که مطالعات کارشناسی در کشور و دنیا نشان می‌دهد، ساخت مسکن در زمین‌‌های خارج از حریم شهر به سبب هزینه تامین خدمات زیربنایی و روبنایی لزوما ارزان‌‌تر از هزینه ساخت مسکن در داخل شهرها تمام نمی‌شود.

درحالی عمده حمایت‌‌های دولت از ساخت مسکن در کشور طی سال‌های اخیر بر پروژه‌های تعریف‌شده بر روی زمین ۹۹ ساله متمرکز شده است که درون شهرهای کشور در پهنه‌های فرسوده زمین مناسب برای ساخت‌‌وساز وجود دارد. ساخت‌‌ مسکن در بافت فرسوده از سه جهت بر ساخت‌‌وساز در زمین‌‌های حاشیه شهرها ارجحیت دارد. بخش قابل توجهی از نیازمندان مسکن مستاجران در بافت فرسوده هستند؛ این افراد به دلایل متعدد علاقه‌‌ای به جابه‌‌جایی به حاشیه شهر ندارند و همین موضوع از جمله دلایل اصلی ارجحیت ساخت مسکن در بافت فرسوده به جای توسعه ساخت‌‌وساز در حاشیه شهرهاست.

هبیتات در گزارشی که به تازگی از آوارگان شهری در دنیا منتشر کرد و خلاصه‌‌ای از آن نیز منتشر شد عنوان کرد که اقشار کم‌‌درآمد تمایلی به ساکن شدن در شهرهای حاشیه‌‌ای که دولت‌ها می‌سازند ندارند. این افراد عمدتا در شهرها مشغول به کار بوده و فاصله و هزینه رفت و آمد از شهرهای حاشیه به مناطق داخل شهر مانع از آن می‌شود که این افراد به شهرهای حاشیه مهاجرت کنند.

دلیل بعدی ارجحیت ساخت مسکن در بافت فرسوده به زمین‌‌های ۹۹ ساله واقع در حاشیه شهرها به کاهش هزینه بازمی‌‌گردد. آماده‌‌سازی خدمات زیربنایی و روبنایی در زمین‌‌های حاشیه شهرها به شکل قابل توجهی هزینه‌‌بر است. چندی پیش عضو هیات‌مدیره صندوق ملی زمین و مسکن در گزارشی عنوان کرد که آماده‌‌سازی زمین برای اجرای طرح‌های ساخت مسکن به ازای هر واحد هزینه‌‌ای برابر یک میلیارد تومان دارد.

این رقم معادل حدود ۳۰ درصد ساخت یک واحد آپارتمان در داخل شهر است. بنابراین اگرچه گفته می‌شود، انتخاب حاشیه شهر برای اجرای طرح‌هایی نظیر مسکن ملی ارزانی است؛ اما آماده‌‌سازی مناسب این زمین به نحوی که قابلیت سکونت پیدا کند، هزینه قابل توجهی را روی دست دولت و مردم برجای می‌‌گذارد. این در حالی است که اگر دولت به جای این زمین‌‌ها بر بافت فرسوده متمرکز شده بود، نتیجه به مراتب بهتری از لحاظ کاهش هزینه تمام‌شده ساخت و استقبال مردم به دست می‌‌آمد. در شرایط کنونی متوسط قیمت خانه در بافت فرسوده شهر تهران تقریبا ۳۰ درصد کمتر از متوسط قیمت خانه در این شهر است؛ این موضوع موید اقتصادی بودن توسعه ساخت‌‌وساز در بافت فرسوده به جای ساخت در زمین‌‌های حاشیه شهرها است. لزوم نوسازی بافت فرسوده به دلیل خطرات زندگی در این مناطق عامل سومی است که ساخت‌‌وساز در این مناطق را به ساخت‌‌وساز در زمین ۹۹ ساله ارجح می‌‌کند. درواقع اگر دولت به جای حمایت از ساخت‌‌وساز در حاشیه شهر از نوسازی بافت فرسوده حمایت می‌‌کرد؛ از سویی ساخت با هزینه معقولی امکان‌‌پذیر می‌شد و از سوی دیگر با نوسازی بافت فرسوده، چالش‌های زندگی در این مناطق برای ساکنان کاهش پیدا می‌‌کرد.

عملکردی عکس نقشه راه!

مزایای تمرکز بر ساخت‌‌وساز در بافت فرسوده نسبت به ساخت‌‌وساز در زمین‌‌های ۹۹ ساله واقع در حاشیه شهرها از ابتدا مشخص بود؛ اما بررسی کارنامه پنج سال گذشته در بخش مسکن حمایتی نشان می‌دهد که سیاستگذاران حوزه مسکن با وجود توصیه‌های کارشناسی به سراغ حمایت از ساخت‌‌وساز در زمین‌‌های بدون زیرساخت رفته و هزینه گزافی را برای توسعه در این مناطق صرف کردند. در سال‌‌ گذشته ساخت‌‌وساز در زمین ۹۹ ساله مشمول دریافت وام ۵۵۰ میلیون تومانی با نرخ سود ۱۸ درصد می‌شد؛ برای امسال سقف وام برای ساخت طرح نهضت ملی مسکن به ۶۰۰ میلیون تومان رسیده است. این در حالی است که در سال قبل برای ساخت مسکن در بافت فرسوده وام ۲۰۰ میلیون تومانی با سود ۲۳ درصد اعطا می‌شود. مقایسه سقف وام و نرخ بازگشت سود از آن حکایت دارد که عمده تسهیلات و حمایت‌‌های مالی در مکانی نادرست صرف شده است.

بخش خصوصی صنعت ساختمان در پنج سال اخیر برنامه ساخت ۳۰۰ هزار واحد در بافت فرسوده را تعریف کرد؛ در همین زمان اما دولت برای ساخت مسکن در حاشیه شهرها هدف‌گذاری بیش از ۴ میلیونی انجام شد.

بررسی کارنامه پنج ساله در بخش مسکن از آن حکایت دارد که در این پنج سال کلنگ ساخت حدود ۶۰۰ هزار واحد مسکن حمایتی بر روی زمین ۹۹ ساله (به جای ۴ میلیون) زده شد و در نهایت حدود ۳۵ هزار واحد تکمیل و تحویل داده شد؛ اما در بافت فرسوده، ۱۰۰ هزار واحد از ۳۰۰ هزار واحد ساخته شده، تکمیل و تحویل بازار مصرف شد. درواقع اگرچه دولتی‌‌ها حمایت مناسبی از توسعه ساخت‌‌وساز در بافت فرسوده نداشتند؛ اما کار ساخت در این بخش به مراتب نتیجه بهتری به بار آورد.  

در واقع کارنامه ساخت‌‌وساز در بافت فرسوده نسبت به کارنامه ساخت در طرح مسکن ملی دولتی در خارج شهرها به واقع درخشان‌‌تر است. مزایای طبیعی بافت فرسوده نظیر برخورداری از محله و جامعه بومی عامل موفقیت بافت فرسوده نسبت به طرح‌های دولتی ساخت مسکن در حاشیه شهرها است. در این شرایط باید تاکید کرد که اگر دولت با بخش خصوصی واقعی در ساخت مسکن رقابت نمی‌‌کرد و حمایت‌‌های دولتی در تامین مسکن به ساخت خانه متمرکز می‌شد، نتیجه بهتری حاصل می‌شد.