قیمت مسکن شبانه سقوط کرد (۲۹ مرداد ۱۴۰۴)

در کنار عوامل اقتصادی، نبود سیاست‌گذاری‌های کارآمد برای ساماندهی بازار اجاره نیز بحران را تشدید کرده است. عدم وجود نظام شفاف برای کنترل اجاره‌بها، ضعف در نظارت بر قراردادها و نبود مشوق‌های جدی برای ساخت و عرضه مسکن استیجاری، موجب شده بازار در اختیار موجران و واسطه‌ها قرار گیرد. نتیجه این وضعیت، بی‌ثباتی در قراردادها و فشار فزاینده بر اقشار متوسط و کم‌درآمد جامعه است.

تداوم چنین شرایطی نه تنها تبعات اجتماعی گسترده‌ای مانند افزایش حاشیه‌نشینی و کاهش کیفیت زندگی خانوارها به همراه دارد، بلکه می‌تواند به یک بحران ساختاری در حوزه مسکن تبدیل شود. کارشناسان معتقدند تنها با اجرای سیاست‌های حمایتی، افزایش تولید مسکن استیجاری و ایجاد سازوکارهای نظارتی کارآمد می‌توان از تعمیق بیشتر این بحران جلوگیری کرد و امید به بهبود شرایط را در میان مستأجران زنده نگه داشت.

هم‌زمان با کاهش تورم بازار مسکن ناشی از رکود معاملات، ابلاغ قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی باعث شده امسال بازار مسکن پس از هفت سال روی آرامش را ببیند.

وزارت راه و شهرسازی از کاهش تورم بازار مسکن خبر می‌دهد. گزارش‌های میدانی و آمار غیررسمی نیز این موضوع را تایید می‌کند.

 این آرامش نسبی پس از آن حاصل شد که از سال ۱۳۹۷ تا اواخر سال گذشته تورم سنگینی بر بازار مسکن حاکم بود. اگرچه از مرداد سال گذشته تاکنون داده رسمی از وضعیت بازار مسکن منتشر نشده است.

سقوط قیمت مسکن در تهران

مرداد سال گذشته اعلام شد که میانگین قیمت مسکن در تهران به ۸۸.۵ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است. پس از آن دیگر گزارشی از تحولات بازار مسکن در پایتخت منتشر نشد.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی علت این موضوع را حذف سامانه املاک و مستغلات می‌داند.

تا پیش از آن سامانه املاک و مستغلات که معاملات منعقد شده توسط مشاوران املاک در آن ثبت می‌شد مبنای ارائه آمار بود. با حذف سامانه املاک و مستغلات، دو سامانه خودنویس تحت مدیریت وزارت راه و شهرسازی و سامانه کاتب تحت نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ایجاد شد.

تفاوت این دو، آن است که در سامانه خودنویس به عموم مردم دسترسی داده شده، اما در سامانه کاتب صرفا مشاوران املاک اجازه انعقاد قرارداد را دارند. گفته می‌شود در حال حاضر حجم قرارداد‌های ثبت شده در سامانه کاتب به مراتب بیشتر از سامانه خودنویس است و با توجه به آنکه دیتای سامانه کاتب تا کنون در اختیار وزارت راه و شهرسازی یا بانک مرکزی قرار نگرفته، امکان انتشار آمار ماهانه از تحولات بازار مسکن مهیا نیست.

اگرچه تجربه نشان داده عدم انتشار آمار تاثیری در کاهش التهابات بازار مسکن ندارد، اما از اوایل سال گذشته به دلیل پر شدن ظرفیت بازار مسکن و سوق یافتن سرمایه‌ها به سمت بازار‌های موازی، بازار ملک به آرامش نسبی رسیده است.

علاوه بر وزارت راه و شهرسازی، مشاوران املاک هم کاهش تورم بازار مسکن را تایید می‌کنند و حتی می‌گویند در محله‌های شمال تهران قیمت هر متر خانه بین ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان کاهش یافته است.

مشاوران املاک کاهش تورم بازار مسکن را تایید می‌کنند

حبیب الله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی نیز روز گذشته در نشست خبری درباره وضعیت بازار مسکن در دو بخش اجاره و فروش گفت: خوشبختانه تورم اجاره مسکن کاهشی شده است، در حالی که در فصل جابه جایی به سر می‌بریم. حدود دو سال وضعیت نامناسبی در این بخش وجود داشت. اما در شش ماه اخیر تورم بخش مسکن به کمتر از تورم عمومی رسیده و اخیرا در تیرماه به دو درصد رسیده است. تیرماه سال گذشته ۳.۲ درصد بود. در چهار ماهه نخست امسال تورم ماهانه اجاره مسکن دو و کمتر از دو درصد بود.

به گفته طاهرخانی، در بخش قیمت، آمار دقیقی در اختیار نداریم، اما به نظر می‌رسد نرخ رشد قیمت خرید و فروش مسکن بخصوص در بخش املاک لوکس کاهش یافته است.

یکی از عواملی که امسال در افزایش عرضه مسکن استیجاری اثرگذار بوده، خروج ۱.۵ میلیون نفر از اتباع بیگانه طی پنج ماهه امسال است.

برخی گزارش‌ها نیز حکایت از آن دارد که عرضه مسکن به چند برابر تقاضا رسیده است. در برخی موارد فایل‌های فروش ملک تا ماه‌ها بدون مشتری می‌ماند؛ بنابراین مالکان حاضرند واحد‌های خود را با تخفیف‌های بیشتری نسبت به سال‌های گذشته عرضه کنند و حتی برای واحد‌های دارای تخفیف نیز مشتری پیدا نمی‌شود.

ادامه رکود در بازار

یکی از مشاوران املاک منطقه تهرانپارس با بیان اینکه وضعیت رکودی در بازار حاکم است گفت: حجم مراجعات به دفتر ما بسیار کم شده و بعضی همکاران ما بعضا در طول ماه، یک قرارداد خرید و فروش هم منعقد نمی‌کنند. در بخش اجاره هم به دلیل ایجاد سامانه خودنویس، اغلب متعاملین قرارداد خود را به صورت رایگان در سامانه خودنویس منعقد می‌کنند و از این جهت نیز درآمد مشاوران املاک کاهش یافته است.

شاید اولین گروهی که از رکود مسکن متضرر شده مشاوران املاک هستند. آنطور که کیانوش گودرزی رییس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید سال ۱۴۰۲ حدود ۱۵۰۰ جواز صدر مشاور املاک صادر و ۹۰۰ مورد ابطال جواز داشتیم. در سال ۱۴۰۳ تعداد ۳۶۷ پروانه صادر کردیم و نزدیک ۱۰۰۰ نفر ابطالی داشتیم. این آمار از یک زنگ خطر در صنف مشاوران املاک حکایت دارد. درآمد همکاران ما کفاف هزینه‌های آنها را نمی‌دهد.

همزمان با کسادی بازار مسکن که به نظر می‌رسد از کاهش تقاضا در هر دو بخش مصرفی و سرمایه‌ای نشأت گرفته است، قانون مالیات بر سوداگری و سفته بازی که ۱۴ مرداد ۱۴۰۴ به تصویب مجلس رسید روز ۲۵ مرداد توسط رئیس جمهور به دستگاه‌های اجرایی ابلاغ شد.

بر اساس این قانون، سرپرست خانوار می‌تواند در طول سال دو مورد خرید و فروش ملک یا خودرو داشته باشد که شامل قانون مالیات بر سوداگری نمی‌شود. اما برای معاملات بیش از دو بار باید ۱ درصد مالیات پرداخت کند.

هدف قانون‌گذار آن است که خرید و فروش‌های سوداگرانه در بازار ملک را کنترل کند تا بازار مسکن به ساماندهی برسد.

بر اساس آمار غیررسمی که از یک سامانه ملکی به دست آمده در جنگ ۱۲ روزه میزان عرضه مسکن ۹۴ درصد نسبت به دوران قبل از جنگ کاهش پیدا کرد که البته پس از این مخاصمه میزان عرضه به سرعت رشد کرد، اما تا دو هفته پس از جنگ نیز همچنان ۳۳ درصد کمتر از دوره پیش از جنگ باقی ماند. البته مناطق پرتقاضا مانند مناطق ۲، ۳ و ۵ سهم خود را از فایل‌های فروش در بازار حفظ کردند که نشان می‌دهد حتی در زمان بحران نیز تقاضای پایه در این مناطق وجود دارد و مقاومت بازار در برابر شوک‌های بیرونی در این نواحی بیشتر است.

با این حال، طرف تقاضا تمایل چندانی برای خرید نشان نمی‌دهد که همین مساله در کاهش محسوس قیمت‌های پیشنهادی تاثیرگذار بوده است.

برخی کارشناسان، مهمترین عامل افت معاملات را کاهش توان خرید متقاضیان می‌دانند، اما نمی‌توان تاثیر متغیر‌های سیاسی و منطقه‌ای را بر بازار ملک نادیده گرفت.