از فرشته تا جنوب شهر؛ چگونه معاملات صوری میانگین قیمت را بالا میبرد؟
انتشار ناقص آمار مسکن در سالهای اخیر به یکی از چالشهای جدی تحلیلگران و تصمیمگیران تبدیل شده است. هنگامی که تنها میانگین قیمت در تهران اعلام میشود، برداشت عمومی جامعه و حتی سیاستگذاران بهشدت دچار خطا میشود.
تهران با ساختار اقتصادی، درآمدی و جمعیتی متفاوت، نمیتواند نماینده وضعیت واقعی بازار مسکن در سایر استانها باشد. نتیجه این رویکرد، شکلگیری تصویری نادرست از روند قیمتهاست؛ تصویری که در نهایت بر ذهنیت متقاضیان، سرمایهگذاران و حتی برنامهریزان اثر گذاشته و بازار را به سمت رفتارهای هیجانی یا تصمیمهای اشتباه سوق میدهد.
از سوی دیگر، عدم انتشار آمار دقیق از همه شهرها باعث میشود سیاستگذاریها بر اساس دادههای ناقص و نامتوازن صورت گیرد. وقتی تصمیمگیران تنها یک شاخص محدود و تکبعدی در اختیار دارند، طبیعی است که سیاستها نهتنها قادر به حل بحران مسکن نباشند، بلکه ناخواسته خود به بخشی از مشکل تبدیل شوند. مثلاً در بسیاری از شهرهای کوچک و متوسط، رشد قیمت مسکن یا الگوی معاملات کاملاً متفاوت از تهران است و نادیده گرفتن این تفاوتها، طرحهای ملی را از دقت و هدفگذاری صحیح دور میکند. در نتیجه منابع اشتباه تخصیص مییابد و اولویتهای واقعی هر منطقه دیده نمیشود.
در نهایت، شفافیت آماری پیششرط کارآمدی هر بازار سالم است و مسکن نیز از این قاعده مستثنی نیست. انتشار میانگین قیمت برای همه شهرها نهتنها تصویر واقعیتری از بازار ارائه میدهد، بلکه امکان تحلیل دقیق روندها، تشخیص نقاط بحرانی و اصلاح سیاستهای اشتباه را فراهم میکند.
جامعه نیز با دسترسی به آمار جامع و قابل اعتماد، تصمیمهای منطقیتری خواهد گرفت و از فضای شایعه، حدس و گمان فاصله میگیرد. در شرایطی که بازار مسکن با رکود، نوسان و تردیدهای متعدد روبهرو است، شفافیت در ارائه آمار میتواند نخستین گام برای بازگشت اعتماد و ایجاد مسیر روشنتر برای آینده باشد.
اتکا به قیمت تهران بازار مسکن کشور را منحرف میکند
کارشناس سیاستگذاری مسکن با بیان اینکه انتشار ناقص آمار مسکن انحراف ایجاد میکند، گفت: اتکا به میانگین قیمت تهران و نادیدهگرفتن سایر شهرها باعث اثرگذاری نادرست بر بازار میشود.
فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری مسکن با اشاره به نوسانات بازار مسکن به دلیل نوسانات بازار ارز، اظهار کرد: در شرایط فعلی رکود تورمی بر بازار حاکم است و عملاً معاملهای انجام نمیشود. در واقع یک تورم انتظاری در بازار شکل گرفته است.
وی ادامه داد: در این وضعیت البته فروشندگانی که واقعاً قصد فروش دارند، حاضر به ارائه تخفیفاتی هستند.
وی در ادامه به ایرادات آماری در گزارشهای رسمی بازار مسکن اشاره کرد و گفت: قبلاً بانک مرکزی تنها آمار تحولات بازار مسکن تهران را منتشر میکند؛ در حالی که منابع آماری مختلفی در دسترس است و از طریق آنها میتوان هم قیمت معاملات و هم وضعیت اجاره را برآورد کرد. با وجود این ظرفیتها لازم است کار دقیقتری در این بخش انجام شود.
وی تاکید کرد: اگر ابزارها و دادهها محدود بود، ادعای بانک مرکزی درخصوص عدم امکان انتشار تورم بازار مسکن قابل پذیرش بود؛ اما امروز دسترسی گستردهای به آمار وجود دارد و با استفاده از فناوریهای نوین میتوان میانگین قیمت املاک را در هر منطقه کشور محاسبه کرد. این رویه که تورم کل کشور اعلام شود اما در بخش مسکن صرفاً تورم تهران اعلام گردد، قابل دفاع نیست.
چرا تنها تورم مسکن تهران اعلام میشود؟
کارشناس مسکن با بیان اینکه خروجی این روند انحراف آماری در بازار مسکن است، افزود: نتیجه چنین رویکردی آن است که شهر تهران به شاخص تبدیل میشود و ابتدا کلانشهرها و سپس سایر شهرهای کشور تحت تأثیر آن قرار میگیرند. به همین دلیل ضروری است برنامهریزی انجام شود تا میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در سراسر کشور اعلام شود.
ایلاتی با اشاره به اینکه سئوال اساسیتر این است که هزینه مسکن چگونه در سبد هزینه خانوار برای محاسبه تورم لحاظ میشود؟ گفت:تاکنون پاسخ روشنی از بانک مرکزی دریافت نکردهایم. همانگونه که اشاره شد، انتشار این آمار متوقف شده و مدل فعلی آماردهی بانک مرکزی دارای ایرادات ساختاری جدی است که باید اصلاح شود.
وی با بیان اینکه نمیتوان تنها به یک میانگین مانند میانگین قیمت ۱۲۰ میلیون تومان در تهران یا ۵۰ میلیون تومان در برخی مناطق جنوبی در رابطه با تحولات بازار مسکن بسنده کرد، توضیح داد: در شهرهایی مانند مشهد نیز قیمتها به تبع از تهران مثلاً از ۸۰ میلیون به ۱۰۰ میلیون تومان میرسد. اما این اعداد بدون پشتوانه آماری دقیق نمیتواند معیار تصمیمگیری باشد.
وی افزود: در بازاری که ماهانه ۱۵ هزار معامله واقعی انجام میشود، نُرم قابل اتکایی ارائه میدهد و میتوان براساس آن قیمت اعلام کرد. اما در بازاری که حتی ۲۰۰۰ معامله نیز انجام نمیشود – مثلاً برخی مناطق شمالی یا جنوبی تهران – عدد بهدستآمده نمیتواند معیار انتشار قیمت باشد. در چنین شرایطی امکان انحراف، خطا و حتی قیمتسازی توسط مافیای بازار که معاملات صوری انجام میدهد در بازار وجود دارد.
کارشناس سیاستگذاری مسکن تصریح کرد: در تهران هم نباید تنها یک قیمت میانگین اعلام شود؛ اگر امکان آن وجود داشت باید قیمتها محله به محله اعلام میشد و در غیر این صورت حداقل به تفکیک مناطق شهری ارائه شود.
ایلاتی با اشاره به رکود شدید معاملاتی گفت: زمانی که حجم معاملات پایین باشد، امکان شکلگیری معاملات صوری وجود دارد و این موضوع توسط مافیاهای مسکن مورد سوءاستفاده قرار میگیرد؛ مثلاً قیمت یک ملک در محدوده فرشته بهصورت صوری یک میلیارد تومان ثبت میشود تا عدد میانگین بالا رود، در حالی که قیمت واقعی آن به مراتب کمتر است. وقتی تعداد دادههای آماری کم است، امکان عددسازی و ایجاد انحراف در بازار مسکن افزایش مییابد.
وی یکی از راهکارهای مؤثر را استفاده از تاریخچه کد رهگیری دانست و اظهار کرد: این اطلاعات یک شاخص بلندمدت ارائه میدهد که نمیتوان به آن ایراد وارد کرد. لازم است شاخص ۲۰ ساله هر منطقه منتشر شود تا تصویر دقیقتری به دست بیاید. دادههای آماری تاریخی کشور نشان میدهد که برآورد قیمتها باید براساس این تاریخچه واقعی انجام شود و هرگونه قیمتسازی در بازار باید متوقف شود.
ایلاتی تأکید کرد: بانک مرکزی باید برآورد قیمتی خود را بر پایه دادههای تاریخی و واقعی بازار کشور انجام دهد، نه بر اساس برداشتهای محدود. به جای انتظار برای دریافت آمار از منابع سنتی باید از ابزارهای فناورانه استفاده کرد تا به این ترتیب نظام آماری دقیق و شفاف در بخش مسکن مستقر شود.
